Mietobjekt verkaufen oder behalten?

Mein Vater hat ein altes Einfamilienhaus, das er auf dem Höhepunkt der Immobilienblase gekauft hat. Er lebte ungefähr 5 Jahre in der Immobilie, refinanzierte sich zu 3,25 %, kaufte ein weiteres brandneues Haus, das nach seinem Geschmack gestaltet wurde, und vermietete das erste Haus.

Er verliert etwa 250 Dollar pro Monat zwischen der Miete und der eigentlichen Hypothek und hat die Differenz jeden Monat aus eigener Tasche ausgeglichen.

Seit er auf dem Höhepunkt der Blase gekauft hat, hat es einige Zeit gedauert, bis der aktuelle Wert der Immobilie seine Schulden eingeholt oder erreicht hat; es ist fast da, weitere 3 Jahre und es wird ungefähr ausgeglichen sein.

Soll ich meinem Vater raten, die Immobilie jetzt zu verkaufen und den Verlust von 15.000 USD beim Abschluss zu zahlen?

Sollte er 3 Jahre warten und die Gewinnschwelle erreichen?

Oder soll ich ihm sagen, dass er es einfach die nächsten 10-15 Jahre mieten soll?

Wenn er es für weitere 10-15 Jahre behält, wird er auf 100.000 $ Eigenkapital aus seinem ersten Zuhause sitzen und sein neues Zuhause ist auf dem Weg, weitere 100.000 $ Eigenkapital zu haben. Beide Häuser befinden sich in einem Gebiet, in dem der Wert der Häuser steigt. Es wäre schön für ihn, Geld auszahlen zu können, in den Westen zu ziehen und ein Haus ohne Hypothek zu kaufen.

Die 250 Dollar im Monat kann er sich locker leisten. Was soll ich ihm sagen?

Wirklich, ich denke nicht, dass Sie sich von Leuten auf dieser Website beraten lassen sollten, ob Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen oder behalten sollen. Mit der Menge an Informationen, die Sie zur Verfügung gestellt haben, kann niemand eine richtige Empfehlung für Sie aussprechen, und wenn Sie aufgrund einer voreingenommenen Empfehlung von jemandem die falsche Entscheidung treffen, was würden Sie dann tun? Deshalb gibt es Finanzberater.
Diese Art von Websites hilft dabei, einen Einblick (oder eine Perspektive) zu erhalten, die jemand alleine möglicherweise übersehen hat. Ich finde es hilfreich, Dinge aus verschiedenen Blickwinkeln zu betrachten. Es ist normalerweise eine gute Übung bei allen möglichen Problemen. Ich habe festgestellt, dass viele so genannte "Experten" auf ihrem Gebiet nur so viel wissen und normalerweise eine Cookie-Cutter-Antwort für verschiedene Arten von Kunden haben. Ich sehe das die ganze Zeit in der Softwareentwicklungsumgebung.
Nun, wenn Sie eine bessere Antwort wollen, müssen Sie viel mehr Informationen preisgeben, als Sie haben. Sie werden im Grunde nur die voreingenommenen Meinungen der Leute einholen.
Ein wichtiger Punkt ist, dass es absolut unmöglich ist, den zukünftigen "Preis" des Hauses zu erraten. Es ist leicht, zuversichtlich zu raten, in welche Richtung sich Immobilien in einem bestimmten Markt entwickeln werden, aber leider ist es nur eine Vermutung. Wenn wir nur "wissen" könnten!
@JoeBlow Meine Empfehlung an meinen Vater war, dass es irgendwann abbezahlt oder größtenteils abbezahlt sein wird, also behalte es auch und vermiete es.
Ich habe nie Leute verstanden, die sich das Haus leisten konnten, in dem sie sich befinden, das Haus ist komfortabel, aber da die Hauspreise gesunken sind, hatten sie das Gefühl, dass sie das Haus verlassen müssten, nur um Miete zu bekommen. Das ist albern. Wenn Sie 30 Jahre lang in dem Haus leben wollten, was macht dann ein oberflächlicher Wert Ihres Hauses aus, wenn Sie sich darin wohlfühlen?

Antworten (3)

Wie setzt sich die laufende Hypothekenzahlung zusammen? Ich habe eine Hypothek auf ein Mietobjekt mit einer Zahlung von 775 $, aber 600 $ ist die Hauptsumme. Wenn ich bei einem Verkauf die Gewinnschwelle erreicht hätte oder ein bisschen unter Wasser wäre, wäre ich besser dran, einfach still zu bleiben, und der Mieter zahlt das Darlehen über 7000 $/Jahr zurück.

Ihre Frage ist gut, aber eine gute Antwort würde mehr Details erfordern. Eine Bank stimmt einem Leerverkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie möglicherweise nicht zu, zumal es um eine zweite Immobilie geht. Ich treffe kein Urteil, sage nur, es ist kein Slam-Dunk, es einfach leerzuverkaufen.

Und er muss dafür jede Hausreparatur bezahlen und jeden Monat die Eigentumssätze leer. Sein monatlicher Verlust beträgt nicht 250 $, sondern wahrscheinlich eher 500 $. Im Allgemeinen müssen Sie mindestens 200 USD ÜBER PTI (Grundsatz, Steuern und Zinsen) freimachen, um Reparaturen und ähnliches an Eigentum zu decken.

Aus Ihrem Post geht hervor, dass Ihr Vater durch die Rezession in das Vermietergeschäft gezwungen wurde. Sofern er nicht plant, die Immobilie zu halten, bis der Mietwert um 500 $ pro Monat gestiegen ist, sollte er in Betracht ziehen, sie zu verkaufen und den Verlust abzuschreiben. Stück für Stück Geld für ein Haus zu verlieren, ist kein Steuerabschreibungsereignis. Eine Immobilie für weniger zu verkaufen, als Sie sie gekauft haben, ist im Allgemeinen der Fall.

FYI, ich habe den Verlust von 500 $ / Monat erhalten, indem ich annahm, dass Reparaturen / Leerstand / usw. Sie ungefähr 200 $ pro Monat kosten, und fügte 50 $ für die Zeit hinzu, die Ihr Vater für die Verwaltung des Grundstücks aufgewendet hat.

Verkaufen Sie das Haus, in dem Szenario, das Sie beschreiben, nutzt er die Immobilie als Investition mit einem Buy-in von 250 USD pro Monat. Diese Investition zahlt sich im Moment nicht aus, und wenn Sie die Kosten für den Umgang mit dem Mieter hinzurechnen (selbst wenn er diese Kosten jetzt nicht hat, werden sie es tun, wenn er auszieht), stehen ihm mehr als 250 US-Dollar pro Monat aus und er hat kein direktes Wissen darüber, dass der Wert definitiv steigen wird. Er würde besser damit verbringen, das Haus zu verkaufen und das Geld in eine Investition zu stecken, selbst in eine riskante Investition. Es hat weniger Wartungskosten im Zusammenhang mit der riskanten Investition als das Mietobjekt.

Außerdem würde ihn das Sitzen auf dem Grundstück für 10-15 Jahre 30-45.000 kosten, plus die Kosten für die Neuvermietung des Hauses, wenn es leer ist. Ganz zu schweigen von den unvermeidlichen Steuererhöhungen in dieser Zeit, die entweder sein Defizit erhöhen oder die Miete auffressen werden erhöhen kann er aufladen.

Nehmen Sie nicht den Verlust aus dem Verkauf mit, verkaufen Sie es einfach leer und nehmen Sie das Geld und investieren Sie!

Ein letzter Gedanke ... Eine Alternative ist, einen Verkauf kreativ zu finanzieren (Zahlungen von einem Käufer entgegenzunehmen, bis er direkt kaufen kann), der die VOLLE Hypothek abdeckt und ihm den Preis bringt, den er benötigt. Sie können unter Eigentümerfinanzierung nachschlagen, um mehr darüber zu erfahren, wie Sie dies tun können.

Hoffe das hilft!

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