Ist es sinnvoll, eine zweite Hypothek auf eine zweite Immobilie für Buy to Let aufzunehmen?

Ich bin im Vereinigten Königreich ansässig und Eigenheimbesitzer mit einer Hypothek, die das 2,5-fache meines Jahresgehalts vor Steuern beträgt.

Nachdem ich den Preis meines Hauses jetzt untersucht habe, seit ich es gekauft habe, war ich angenehm überrascht von der Kapitalrendite allein aus dem Anstieg des Hauspreises.

Dies lässt mich denken, dass ein Mietobjekt eine gute Investition wäre, da die Mieteinnahmen, selbst durch eine Vermietungsagentur, die Hypothekenzahlung mehr als decken würden und ich mehr Rendite aus dem Anstieg des Immobilienpreises erzielen könnte.

Mein Verständnis ist, dass ich ein weiteres 2-faches meines Gehalts für eine Hypothek leihen könnte, und dies ist sinnvoll, da die Renditen die Kosten bei weitem übersteigen.

Gibt es sonst noch etwas, was ich beachten muss? Risiko? Kreditbeurteilung? Sonst noch etwas, das ich nicht sehe? Ich kann anscheinend keinen Nachteil finden.

Edit: Danke an alle Mitwirkenden. Etwas zum Nachdenken, in der Tat.

Willkommen! Könntest Du das erläutern? Fragen Sie nach mehr Krediten für Ihr Haupthaus (eine zweite Hypothek) oder einfach nach dem Kauf eines Mietobjekts mit einer Hypothek darauf?
Ja, das tut es, es sei denn, Sie haben besondere Gründe dagegen … und es sei denn, es verbirgt sich etwas in der Formulierung „eine zweite Hypothek auf eine zweite Immobilie …“ Abgesehen von den Vor- und Nachteilen einer bestimmten Immobilie wird Ihnen fast keine Investition eine bessere Rendite bringen und wenn doch, wird es mit ziemlicher Sicherheit mit viel mehr Risiko verbunden sein. Warum sprechen Sie das nicht mit einem zertifizierten Finanzberater durch, der gesetzlich dazu verpflichtet ist, Sie „bestens“ zu beraten?
Es ist auch erwähnenswert, dass der Besitz und die Vermietung einer Immobilie mehr Kosten verursachen als Hypothekenzinsen und Maklergebühren allein, und dass die Mieteinnahmen nicht so sicher sind, wie viele zu erwarten scheinen.
Nur um ein paar Missverständnisse / falsche Terminologie auszuräumen. Eine "zweite Hypothek" bedeutet normalerweise eine zweite Hypothek, die auf dieselbe Immobilie aufgenommen wird, auf der Sie bereits eine Hypothek haben. Kaufhypotheken basieren in erster Linie auf dem Mieteinnahmenwert der Immobilie, nicht auf Ihrem eigenen Einkommen. Möglicherweise wird von Ihnen erwartet, dass Sie ein gewisses Einkommen nachweisen, aber das ist nur eine Frage der Kreditwürdigkeit. Es wird nicht erwartet, dass Sie die Hypothekenzahlungen aus Ihrem Gehalt decken können.
Wenn Sie genug Geld haben, können Sie versuchen, Ihre erste Hypothek zu erhöhen, sodass die Schulden für Ihr Haus steigen, während das Mietobjekt vollständig Ihnen gehört.

Antworten (7)

Risiken?

  • Ihr Mieter zahlt möglicherweise keine Miete. Die Zwangsräumung ist oft ein langwieriger und kostspieliger Prozess. Und im schlimmsten Fall hinterlässt der Mieter Ihre Immobilie schwer beschädigt
  • Die Region kann in Ungnade fallen und das Haus an Wert verlieren.
  • Das Gebäude hat in der Vergangenheit möglicherweise nicht die erforderliche Wartung erfahren und Sie werden bald viel Geld ausgeben, um eine defekte Heizung, ein undichtes Dach usw. zu reparieren.
  • Das Gebäude kann abbrennen oder anderweitig zerstört werden und die Versicherung zahlt nicht alles. Oder Sie kämpfen lange darum, dass Ihre Versicherung zahlt. Währenddessen können Sie natürlich keine Miete kassieren.

Der Kauf einer Mietimmobilie kann eine gute Investition sein, wenn die Fundamentaldaten stimmen: eine Region mit gesundem Wohnungsmarkt und ein Gebäude in gutem Zustand am richtigen Standort zu einem vernünftigen Preis. Leider werden Sie nicht der Einzige sein, der danach sucht, daher sind diese Eigenschaften schwer zu bekommen.

Großbritannien ist eine Insel. Es ist schwer, dort etwas falsch zu machen ...
Warum? Was unterscheidet eine Insel von anderen Nationen? Das Wachstum Ihrer Nation durch Eroberung ist in den letzten Jahrzehnten ziemlich in Ungnade gefallen. Erschlossenes Land ist überall eine begrenzte Ressource, aber tatsächlich nur ein kleiner Bruchteil aller verfügbaren Landflächen. Und vergessen Sie nicht, Immobiliengeschäfte bestehen aus zwei Teilen: einem Stück Land (das je nach Standort an Wert gewinnen kann oder nicht) und einem Gebäude, das immer altert und an Wert verliert, wenn Sie kein Geld investieren, um es zu erhalten
@Manziel: Sie haben Recht, dass "Insel" nicht der richtige Beschreiber ist, aber Vikingsteves Argument bleibt bestehen, dass Großbritannien als Insel eine begrenzte Menge an Immobilien bietet. Sie haben Recht, dass auch Nicht-Inseln auf diese Probleme stoßen, wenn sich ihre Grenzen nicht ändern, aber es negiert nicht den Standpunkt von Vikingsteve, sondern erweitert ihn nur noch weiter.
Sie gehen davon aus, dass eine endliche Menge an Land automatisch bedeutet, dass es immer an Wert gewinnen wird. Es gibt nicht nur das Angebot (das nicht so begrenzt ist, wie Sie denken), sondern auch die Nachfrage, was bedeutet, dass es von der Demographie einer Region abhängt. Wenn Menschen eine Region verlassen (z. B. weil ihre Hauptindustrie stirbt), wird Land an Wert verlieren. Natürlich gibt es noch mehr Effekte. Menschen, die nur einmal pro Woche pendeln, müssen möglicherweise nicht in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen und ziehen es beispielsweise vor, an einem schönen Ort statt in der Nähe zu wohnen. Dieses Thema ist viel komplexer

Für eine „Buy to let“-Hypothek benötigen Sie in der Regel eine Anzahlung von mindestens 25 %, und es wird ein höherer Zinssatz als bei einer Wohnhypothek berechnet.

Außerdem müssen Sie berücksichtigen, dass Sie die Immobilie möglicherweise nicht zu 100 % der Zeit bewohnt haben und dass Sie auch Wartungskosten für die Immobilie haben werden.

Fazit: Ein kleiner Vermieter zu sein, kann eine kleine Rendite erzielen, aber nicht so groß, wie Sie sich vielleicht vorstellen, und es besteht ein Risiko.

Wenn Sie ein höherer Steuerzahler sind oder Ihre Einkünfte aus der Vermietung (brutto – Sie können die Hypothekenzinsen nicht abziehen, aber Sie können andere Kosten abziehen) Sie in die höhere Steuerklasse drängen würden, sollten Sie sich dessen bewusst sein Jahr erhalten Sie nur eine Steuergutschrift von 20 % für Ihre Hypothekenzinsen, aber Sie zahlen 40 % (oder mehr für sehr hohe Einkommen) Steuern auf die Miete, die Sie erhalten. Das wird Sie wahrscheinlich von Gewinn zu Verlust bewegen. https://www.which.co.uk/money/tax/income-tax/tax-on-property-and-rental-income/buy-to-let-mortgage-tax-relief-changes-explained-atnsv0j6j782

Als ich das letzte Mal das Gesetz dazu gelesen habe, schien es mir, dass es nicht möglich ist, tatsächlich einen Verlust zu machen (dh mehr Steuern zu zahlen als Ihr Gewinn). Aber es ist definitiv möglich, Ihren gesamten Gewinn auszulöschen.

Andere Antworten decken bereits viele der Risiken ab, aber ich wollte mich auf diesen Satz konzentrieren:

Mieteinnahmen, selbst über eine Vermietungsagentur, würden die Hypothekenzahlungen mehr als decken, und ich könnte mehr Rendite aus dem Anstieg der Immobilienpreise erzielen.

Ein etwaiger Wertsteigerungsgewinn der Immobilie kann erst beim Verkauf realisiert werden. Als langfristige Investition kann es also durchaus rentabel sein – aber kurzfristig müssen Sie über eine Finanzierungsquelle verfügen, um die vielen und unterschiedlichen Kosten zu bezahlen, die mit dem Besitz einer Mietimmobilie verbunden sind.

Es ist üblich, dass Hypotheken zur Weitervermietung nur Zinsen sind, da die monatliche Zahlung für Hypotheken mit Rückzahlung oft zu hoch ist, um einen großen monatlichen Gewinn (falls vorhanden) zu erzielen. Sie benötigen einen Notfallfonds, um Notreparaturen oder einen neuen Heizkessel oder eine Neuverkabelung zu bezahlen, wenn der elektrische Inspektionsbericht ein ernstes Problem zeigt, oder einfach um die Kosten zu decken, wenn die Immobilie leer ist - also wie wollen Sie das bezahlen? ?

Soweit ich weiß, könnte ich mir noch das 2-fache meines Gehalts für eine Hypothek leihen

BTL-Hypotheken werden normalerweise auf der Grundlage (a) der erwarteten Miete und (b) Ihres Gehalts berechnet – obwohl meiner Erfahrung nach ersteres dominiert. Sie liegen also nicht falsch, aber ich würde argumentieren, dass die erwartete Miete der wichtigere Faktor ist.

Aber bevor Sie überhaupt dort ankommen, müssen Sie eine Anzahlung leisten. BTL-Hypotheken kosten mehr als Wohnimmobilien, und die besten Zinsen werden in der Regel gefunden, wenn Ihr Beleihungswertverhältnis 60 % oder weniger beträgt. Haben Sie also eine Anzahlung von 40 %?

Ich würde einige allgemeine allgemeine Ratschläge geben:

Angenommen, Sie erhalten 1 oder 2 Mietobjekte in Großbritannien. (Das gilt also nicht für jemanden, der Straßen voller Mietobjekte besitzt!)

  1. Die Einnahmen und Kosten aus der Vermietung als solche fallen so oder so nicht ins Gewicht .

  2. Das ganze gesamte Thema zur Hand sind Kapitalgewinne .

Es könnte dieser Bereich des Vereinigten Königreichs sein, in dem der Preis in 20-30 Jahren unglaublich gestiegen ist.

Wenn dies der Fall ist, haben Sie mit der Hebelwirkung einen enormen, epischen, lebenslangen Gewinn erzielt. Heldenbewegung. Du bist ein reicher Mann. Großartig.

Auf der anderen Seite könnte es sein, dass der Preis in 20-30 Jahren ziemlich stagniert oder mit der Inflation nur ein wenig gestiegen ist. In diesem Fall ist es eine Pleite - die ganze Übung war eine Wäsche und ziemlich sinnlos.

Darauf läuft es leider hinaus.

Du machst wirklich nur ein Spiel mit:

... "wird der Preis in den nächsten 30 Jahren oder so stark steigen ?" Wie Sie wissen, ist das in einigen oder vielen Fällen (in Großbritannien und anderswo) unglaublich wahr, aber Sie können sich viele Orte vorstellen, an denen es nicht funktionieren würde.

Leider ist es eine große Vermutung über zukünftige Preise in diesem bestimmten Bereich.

Immobilienbesitz ist:

  • Mist, wenn der Preis stagniert oder nur leicht steigt.

  • spektakulär genial, wenn der Preis nach Norden geht.

Es ist eine große Wette.

Ich habe vor ein paar Jahren etwas Ähnliches gemacht. In meinem Fall war mein (und einziges) Wohnhaus im Wert gestiegen, also hatte ich etwas Eigenkapital. Mir wurde auch klar, dass das Haus, in dem wir lebten, potenzielle Einnahmen als Studentenwohnheim hatte, da es in der Nähe einer Universität lag, also haben wir gleichzeitig ein Mietobjekt erworben und auch genügend Mittel aus dem Eigenkapital freigesetzt, um nach Hause zu ziehen, indem wir unser Wohnheim „umgedreht“ haben. Wir haben das aktuelle Haus und seine Wohnungshypothek in eine Kaufhypothek umgeschuldet, um sie zu 75 % ihrer NEUEN Bewertung zu vermieten. Nachdem wir die Wohnhypothek abbezahlt hatten, hatten wir genug Bargeld übrig, um die Kaution/Gebühren für die neue Wohnhypothek auf unser neues Zuhause zu bezahlen. Das ganze Unternehmen wurde ausschließlich aus dem freigesetzten Eigenkapital in unserem früheren Haus finanziert, und wir haben jetzt eine Studentenmietwohnung, die unserer Familie ein zusätzliches Einkommen bietet.

Buy To Let war früher ein Kinderspiel. Aber sei vorsichtig. Der Wind dreht sich. Die Rechte der Mieter wachsen. Regulierung und Lizenzierung werden immer teurer. Strafbesteuerung für diejenigen, die als „reich“ wahrgenommen werden, steht vor der Tür. Wenn Sie kein Bargeld zur Verfügung haben, sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien möglicherweise kein einfacher Geldverdiener mehr.

Ist es sinnvoll, eine zweite Hypothek auf eine zweite Immobilie für Buy to Let aufzunehmen?
AntwortenHierDatenschutz-Bestimmungen1y, 0v