Mich würde interessieren, ob Hypotheken in Großbritannien jemals vergeben werden, indem die Miete berücksichtigt wird, die der Eigentümer erwerben kann, und nicht nur das Gehalt des Eigentümers. Mein Verständnis von Standardhypotheken ist, dass der zur Kreditaufnahme verfügbare Gesamtbetrag normalerweise proportional zu Ihrem aktuellen Gehalt ist. Aber nehmen Sie an, dass Ihr Gehalt allein Ihnen nicht die notwendige Hypothek für eine Immobilie geben wird. Können Sie die zu erwartenden zusätzlichen Mieteinnahmen für die Hypothekenberechnung zu Ihrem Gehalt hinzurechnen?
Konkret würde ich gerne über drei Szenarien Bescheid wissen:
Wenn Sie selbst bewohnter Vermieter sind und ein zweites Zimmer vermieten. Können Sie die erwarteten Mieteinnahmen zu Ihrem Gehalt hinzurechnen, um eine Hypothek zu erhalten?
Wenn Sie verheiratet sind und Ihr Ehepartner mit Ihnen im selben Zimmer wohnt und Ihnen die Miete zahlt, die Hypothek aber nur auf Ihren Namen läuft. Können Sie diese Mieteinnahmen zu Ihrem Gehalt hinzurechnen?
Wenn Sie eine Immobilie mit Kaufabsicht erwerben. Können Sie die Mieteinnahmen ausschließlich zur Finanzierung der Hypothekentilgung verwenden?
Mein Bauchgefühl sagt zu all dem "nein". Aber ich habe das Gefühl, von Geschichten gehört zu haben, in denen jemand zwei Hypotheken hat – eine für seine eigene Wohnung, bei der die Hypothekenrückzahlungen durch das Gehalt gedeckt sind, und eine für eine Immobilie, bei der die Hypothekenrückzahlungen durch die Miete gedeckt sind.
Die Entscheidung, was als Einkommen gilt, liegt bei der Bank. Sie müssen sie fragen, ob die Mieteinnahmen in die Gesamtsumme einbezogen werden können oder nicht.
Ich kann einige anekdotische Beweise liefern: Als ich eine Hypothek für den Kauf meines Eigenheims beantragte, hatte ich bereits ein Mietobjekt mit einer Kaufhypothek darauf. Anfangs betrachtete die Bank diese Immobilie als Verbindlichkeit, nicht als Vermögenswert, weil sie mit einer Hypothek belastet war! Als ich jedoch nachweisen konnte, dass in der Vergangenheit genug Miete eingenommen wurde, entschieden sie sich dafür, die Immobilie ganz zu ignorieren – dh sie wurde nicht als Verbindlichkeit angesehen, aber auch nicht als Einnahmequelle .
Allgemeiner gesagt, werden Wohnungshypotheken, wie AakashM sagt, auf der Grundlage der Erschwinglichkeit berechnet, die mehr als nur ein Vielfaches Ihres Gehalts ist.
Um Ihre konkreten Fragen zu beantworten:
Oben abgedeckt; es liegt an der Bank.
Wenn Sie verheiratet sind, keinen schriftlichen Mietvertrag haben und die „Miete“ nicht in Ihrer Steuererklärung angeben, dann ist es unwahrscheinlich, dass dies überhaupt als Einkommen angesehen wird. Umgekehrt, wenn Ihr Partner verdient, warum nicht auch seinen Namen auf den Hypothekenantrag setzen?
Buy-to-let-Hypotheken werden anders behandelt. Während sie früher nur auf Mieteinnahmen bemessen wurden, können Kreditgeber heute einen Nachweis über die Einkünfte des Vermieters aus anderen Quellen verlangen. Beachten Sie, dass eine BTL nicht für eine Immobilie verwendet werden kann, in der Sie wohnen möchten, und eine Wohnhypothek nicht für eine Immobilie, die Sie an Mieter vermieten möchten, verwendet werden kann – zumindest nicht ohne die Erlaubnis der Bank.
Ich kann Szenario Nr. 3 beantworten.
Wenn Sie eine Immobilie mit Kaufabsicht erwerben, […] können Sie die Mieteinnahmen ausschließlich zur Finanzierung der Hypothekentilgung verwenden?
Ja – genau so werden Hypothekenanträge bewertet. Die Kreditgeber erwarten im Allgemeinen, dass Sie die Hypothekenzahlungen mit der Miete finanzieren. Sie erwarten, dass die erwarteten monatlichen Mieteinnahmen mindestens 125 % der monatlichen Hypothekenzahlung decken. Dies soll sicherstellen, dass Sie Leerstandszeiten, Wartungsarbeiten, die Einhaltung von Regeln und Vorschriften berücksichtigen und dennoch Gewinne erzielen können (dh eine positive Rendite auf Ihre Investition erzielen).
Buy-to-let (BTL)-Hypothekengeber erwarten jedoch im Allgemeinen auch, dass Sie zunächst Ihr eigenes Haus besitzen . Es liegt an ihnen, aber selten gibt es einen Kreditgeber, der einem Nicht-Eigennutzer eine Hypothek zur Miete zur Verfügung stellt. Das liegt an Punkt 2 oben. Der Kreditgeber möchte nicht, dass Sie in der Immobilie wohnen, weil Sie dann das Kreditkapital zurückzahlen müssen, da Sie immer eine Wohnung brauchen. Dies macht die Wirtschaftlichkeit von BTL ungünstig. Sie betrachten Ihren Antrag als Geschäftsvorschlag : ganz anders als bei einem Wohnungsbaudarlehensantrag, auf den sich Ihre Frage zu beziehen scheint.
Fazit: Sie haben Recht mit Szenario Nr. 3, aber es hört sich so an, als würden Sie versuchen, sich zuerst ein Eigenheim zu leisten, während BTL am besten als Investition für jemanden angesehen wird, der bereits seinen Hauptwohnsitz im Eigentum hat (hypothekiert oder anderweitig).
Zu den Szenarien Nr. 1 und Nr. 2 kann ich keine Antworten aus erster Hand geben, aber ich denke, Aakash M. und Steve Melnikoff haben es abgedeckt.
Ich bin in Australien, aber ich denke, die Banken in Großbritannien würden ähnliche Verfahren verwenden. Ihre Optionen 1 und 2 sind grundsätzlich nein. Warum sollte die Bank davon ausgehen, dass Ihre Frau Ihnen Miete zahlt, wenn Sie zusammenleben? Dies sind die Praktiken, die zur GFC geführt haben, und seitdem wurden die Praktiken verschärft.
In Bezug auf Option 3, ja, Banken berücksichtigen die Miete bei ihrer Analyse Ihres Darlehens. Allerdings würden sie nicht die volle Miete in ihre Berechnungen einbeziehen, sondern etwa 70 % bis 75 % der vollen Miete. Dies berücksichtigt Mietausfälle in Leerstandszeiten und gibt einen Sicherheitsfaktor in ihre Kalkulation. Aber sie beinhalten nicht die Miete selbst, Sie müssten auch andere Einnahmen haben, um Ihren Kredit zu finanzieren.
Abgesehen davon haben wir in Australien Low Doc Loans (Darlehen mit wenigen Unterlagen, die erforderlich sind, um ein Darlehen zu erhalten). Bei diesen Krediten müssen Sie grundsätzlich eine Erklärung abgeben, dass Sie bezüglich Ihrer Einkommensquellen die Wahrheit sagen, und Sie können in der Regel nur einen niedrigeren LVR leihen, da diese Kredite als größeres Risiko angesehen werden. Auch diese Art von Krediten wurde seit der Finanzkrise verschärft.
Die Zeiten, in denen angebotene Hypotheken einfach auf Gehaltsmultiplikatoren basierten, sind lange vorbei. Heutzutage dreht sich alles um Bezahlbarkeit unter Berücksichtigung aller Einnahmen und aller Ausgaben. Verschiedene Kreditgeber haben unterschiedliche Regeln darüber, was sie als Einkommen akzeptieren und was nicht; diese Regeln können sogar pro Produkt innerhalb der Produktliste desselben Kreditgebers variieren.
So könnte beispielsweise eine Hypothek, die speziell als Buy-to-Let angeboten wird, Mieteinnahmen (mit einem geeigneten Multiplikator für die Nichtigkeitsdauer) berücksichtigen, ein Hypothekenprodukt für Eigennutzer jedoch möglicherweise nicht.
Ebenso unterscheiden sich die Geschäftsregeln in Bezug auf die Annahme regelmäßiger Überstunden, Prämien usw.
Konkrete Antworten erraten:
Nr. 1 vielleicht, wenn es sich um ein Kauf-zu-Let-Produkt handelt, beachten Sie, dass diese im Allgemeinen einen höheren Zinssatz tragen als Eigennutzer-Hypotheken; erwarten Sie etwa 2% mehr
Nr. 2 Meiner Meinung nach ist es äußerst unwahrscheinlich, dass ein Kreditgeber Mieteinnahmen von Ihrem zusammenlebenden Ehepartner in Betracht zieht
Nr. 3 wahrscheinlich ja, wenn es sich um ein Buy-to-Let-Produkt handelt
Glen Pierce