Seit ungefähr fünf Jahren haben ein naher Verwandter und ich gemeinsam Mietobjekte in gemeinsamem Besitz in Kalifornien verwaltet. Wir haben jeweils 50% Anteil und entscheiden alles gemeinsam. Dieser Verwandte hat nun zunehmende Anforderungen an seine Zeit und versucht, sein Eigentum zu veräußern oder neu zu verteilen. Sie wollen entweder aufgekauft werden oder ihren Anteil direkt besitzen, anstatt Miteigentümer zu sein.
Ich freue mich auf Leinwand, was einige Optionen hier sein könnten. Im Moment haben wir zwei LLCs, von denen jede eine Immobilie enthält. Property One macht etwa 35 % des gesamten Portfoliowerts aus; Eigenschaft zwei sind die anderen 65 %.
Ich befürchte, dass der Versuch, 15 % aus Immobilie zwei herauszuschneiden, ein Durcheinander von Bewertungsversuchen sein wird und dass es sehr schwierig sein wird, die beiden Immobilien sowohl in Bezug auf die Legalität als auch auf die Logistik, wie z. B. Versicherungen, gleichmäßig aufzuteilen andere Kollektivkosten.
Welche Möglichkeiten habe ich hier? Ich denke darüber nach, möglicherweise eine Hypothek auf das zweite Mietobjekt für die Differenz von 15 % aufzunehmen, das erste Objekt an meinen Verwandten abzutreten und es von dem zweiten zu kaufen. Ich mache mir jedoch Sorgen, dass dies eine sehr große Hypothek sein wird, die meinen Cashflow in der zweiten Immobilie dramatisch beeinträchtigen wird.
Was sind meine besten Optionen hier?
Ich denke, der erste Schritt ist, dankbar zu sein, dass Ihre Beziehung zu dieser Person nicht in Klagen und Streitereien verkommen ist. Das würde Ihren Cashflow und Ihre Bewertungen stark beeinflussen! Es scheint auch, dass diese Person für eine Vielzahl von Lösungen offen ist. Das ist wirklich ein Geschenk.
Ich sehe zwei Möglichkeiten, ohne eine Hypothek aufzunehmen oder Bargeld zu bezahlen:
Der Schlüssel hier ist, ob die 65%-Immobilie bereits eine Hypothek hat. Verfügt es über genügend Eigenkapital, um 15 % Auszahlung bereitzustellen und die bestehende Hypothek zu decken? Was ist der Zinssatz? Können Sie einen niedrigeren Zinssatz erhalten, der die Auswirkungen einer höheren Hypothekenzahlung auf Ihr Einkommen verringert? Können Sie die 15 % von Ihrem Partner finanzieren lassen?
Am Ende gibt es wirklich keine Möglichkeit, dieses Unternehmen zu veräußern, ohne Ihr Einkommen zu beeinträchtigen.
Sie sagen, dass eine Immobilie 65 % des Wertes der beiden Immobilien ausmacht und die andere 35 %. Aber wie viel davon besitzen die beiden eigentlich? Wenn Sie für beide Immobilien gemeinsam Hypotheken unterzeichnet haben, wird Ihr Eigenkapital geringer sein. Wenn Sie beide Immobilien verkauften, würde Ihr Take-Away nur die Hälfte dieses Eigenkapitals betragen. Und während die 35-%-Immobilie weniger wertvoll sein kann, kann sie, wenn Sie sie zuerst gekauft haben, tatsächlich mehr Eigenkapital haben.
Hier zählt das Eigenkapital, nicht der Wert der Immobilie. Bei einer Hypothek ist die Bank eher Eigentümer als Sie, bis Sie den Großteil des Darlehens zurückgezahlt haben.
Möglicherweise stellen Sie fest, dass die Bank einer Refinanzierung durch einen einzelnen Eigentümer nicht zustimmen wird. Eine gemeinsam unterzeichnete Hypothek ist für sie viel einfacher einzutreiben, da sie jeden von Ihnen für das gesamte Darlehen verantwortlich machen können.
Wenn Sie die 65 %-Immobilie verkaufen, können Sie jede Hypothek auf diese Immobilie abbezahlen und die daraus resultierende Eigenkapitalauszahlung verwenden, um Ihren Verwandten auf der 35 %-Immobilie auszukaufen. Wenn Sie derzeit keine Hypothek haben, haben Sie sogar Cashback. Dies ist Ihre Option mit den wenigsten Saiten.
Nehmen wir an, Sie haben jetzt keine Hypothek. Diese Hypothek wäre also die einzige Hypothek auf dem Grundstück. Es ist nicht so viel, denn 15:65 ist 3:13 oder 18,75 % des Wertes der Immobilie. Das ist eher ein Eigenheimkredit als eine Hypothek. Sie sollten in der Lage sein, einen guten Preis zu bekommen. Es könnte Ihren kurzfristigen Gewinn verringern, aber es sollte überlebensfähig sein, wenn Sie andere Einkünfte haben.
Wenn du kein anderes Einkommen hast, dann erwäge ernsthaft, die 65 %-Immobilie zu verkaufen und die Auszahlung in etwas anderes zu diversifizieren. ZB Aktien und Anleihen.
Vielleicht wäre Ihr Verwandter bereit, Ihnen das Darlehen zu gewähren. Das würde Ihnen Bankgebühren und Abschlusskosten ersparen. Schreiben Sie einen Vertrag und stimmen Sie zu, den Titel bei Auszahlung zu übernehmen. Sie müssen einen Anwalt bezahlen, um den Vertrag zu schreiben (Sie zahlen jetzt einen bescheidenen Betrag, um die verschiedenen zukünftigen Möglichkeiten abzudecken), aber das sollte immer noch billiger sein.
Auf beiden Seiten ist ein gewisses Maß an Vertrauen erforderlich, aber das gibt Ihnen eine gewisse Trennung. Und natürlich entlastet es Ihren Angehörigen vollständig von der täglichen Verwaltung. Vielleicht würde der stetige Geldfluss ihnen das bieten, was sie brauchen.
Wenn Ihr Verwandter bereit ist, sich weiterhin zu engagieren, kann das funktionieren. Beachten Sie, dass sie dies möglicherweise nicht tun möchten, also hängen Sie nicht zu sehr an der Idee. Seien Sie auf ein Nein vorbereitet. Dies wäre eine großartige Option für Sie, da Sie so ziemlich alles bekommen, was Sie jetzt haben. Sie bekommen die Zeit zurück, sich mit Ihnen zu treffen, um Entscheidungen zu treffen, aber sie geben auch die Kontrolle über diese Entscheidungen auf. Manche Leute würden diesen Kompromiss nicht mögen.
Das eine Mal, als ich mit einer professionellen Verwaltung einer Immobilie für mich zu tun hatte, betrug die Gebühr etwa 7 % der Miete. Wenn das in Ihren Bereich passt, können Sie vernünftigerweise 5 % berechnen. Das gibt einen Rabatt für die Familie und kein Profi.
Es gibt eine relativ einfache Möglichkeit, herauszufinden, was zu Ihrer Region passt. Schauen Sie sich um und sehen Sie, welche Unternehmen mehrere Einträge anbieten. Rufen Sie an, bis Sie ein Paar finden, das die Verwaltung für Sie übernimmt. Erhalten Sie Angebote für die Verwaltung Ihrer Immobilien. Jetzt kennst du die Beträge.
Der große Fehler ist jedoch, dass dies möglicherweise nicht das Problem beschreibt, das Ihr Verwandter hat. Wenn das eigentliche Problem darin besteht, dass Sie beide unterschiedliche Herangehensweisen an die Immobilienverwaltung haben, dann kann es der falsche Weg sein, Sie zum alleinigen Entscheidungsträger zu machen. Dies ist sicherlich finanziell machbar, aber es ist möglicherweise immer noch nicht die richtige Lösung für Ihre Beziehung.
Wenn Sie diesbezüglich ein Nein erhalten, würde ich empfehlen, sofort zu anderen Lösungen überzugehen. Das kann Ihnen einfach zu günstig sein.
Bryan