Welche Rendite erzielen Sie mit Ihrem Geld, wenn Sie eine Hypothek auf ein Mietobjekt zurückzahlen?

Wenn Sie ein 200.000-Dollar-Miethaus mit 20 % Anzahlung gekauft haben, wie hoch ist die Kapitalrendite, die Sie über den gesamten Zeitraum von 30 Jahren durch die Rückzahlung des Darlehens mit den Mieteinnahmen erzielen?

Wir gehen davon aus, dass sich der Wert der Immobilie in den 30 Jahren, seit ich diese Rendite der Wertschätzung zugeschrieben habe, überhaupt NICHT verändert hat.

Ignorieren Sie außerdem etwaige Steuervorteile oder -folgen.

Gehen Sie davon aus, dass die gesamte Hypothekenzahlung und alle Kosten der Immobilie durch die Mietzahlung des Mieters genau gedeckt und nicht in dieser speziellen Berechnung enthalten sind.

Ich denke nicht, dass es relevant ist, aber der Zinssatz, den Sie für das Darlehen zahlen, beträgt 4,5 % für 30 Jahre.

Sie haben Mieter erwähnt, fragen Sie, wie man den ROI für ein Mietobjekt berechnet?
Nein. Genauer gesagt nur der ROI aus der Rückzahlung der Hypothek. Ich kann Cash on Cash Return aus dem Cashflow berechnen.
Also.... die Abzahlung der Hypothek verändert den investierten Cash-Betrag in der Cash-on-Cash-Berechnung. Was Sie bereits wissen, wie es geht. Also, was genau ist dir nicht klar?
Lassen Sie mich zur Verdeutlichung umformulieren: Wenn ich ein Mietobjekt mit einer 30-jährigen Hypothek gekauft und 40.000 Dollar hinterlegt hätte. Vorausgesetzt, ich bin bei Einnahmen und Ausgaben für die Miete genau ausgeglichen. Unter der Annahme, dass die Immobilie überhaupt nicht an Wert gewinnt. Und schließlich, vorausgesetzt, ich habe keine Steuervorteile. Wie hoch ist die Rendite, die ich mit meinen 40.000 US-Dollar erzielt habe, wenn die Hypothek in 30 Jahren abbezahlt ist?
Wenn Ihre Ausgaben genau so durch die Einnahmen gedeckt sind, wie Sie gesagt haben, beginnen Sie im Grunde mit einem Vermögen von 40.000 USD (Ihr Startkapital) und enden mit einem Vermögen von 200.000 USD (ein bezahltes Eigenheim zum gleichen Wert). da Sie gesagt haben, jede Wertschätzung zu ignorieren). Um also zu bestimmen, was Sie mit den 40.000 $ verdient haben, die Sie 5x gehebelt haben, müssten Sie nicht eine CAGR berechnen, die Sie in 30 Jahren von 40.000 $ auf 200.000 $ bringt? Das Ergebnis wäre eine nominelle Rendite, keine reale Rendite. (ps Nicht-Immobilieninvestitionen, die 5x gehebelt sind, können ebenfalls beeindruckende Renditen oder schreckliche Verluste erzielen.)
Ein großes Problem. Auch wenn Sie gesagt haben, Steuern zu ignorieren, können Sie das nicht. Der Teil der Miete, der den Hauptbetrag des Darlehens bezahlt, ist Einkommen und wird besteuert. In den dreißig Jahren zahlen Sie Steuern auf die 160.000 USD Kapital.
@mhoran_psprep – In den USA kann ein Mietobjektbesitzer den Wert der Verbesserungen am Objekt abschreiben. Wenn die Verbesserungen einen Wert von 160.000 USD haben, gleicht die Abschreibung die Amortisation des Kapitals aus. (Wenn die Abschreibung linear über 28,5 Jahre erfolgt, erfolgt sie tatsächlich früher als die Abschreibung, die über 30 Jahre nachgelagert wird.) Wenn der Eigentümer nie verkauft, muss er niemals Kapitalertragsteuer auf die aufgelaufene Abschreibung zahlen. Andererseits muss er möglicherweise Einkommenssteuern auf die Gewinne zahlen, nachdem die Hypothek abbezahlt ist.

Antworten (3)

Dies ist eine großartige Frage, wenn man bedenkt, dass alle Ihre Ausgaben, einschließlich PITA, Wartung usw., von einem Mieter bezahlt werden, Ihr Cashflow 0 US-Dollar beträgt. Die meisten Leute würden aufhören und annehmen, dass Ihre Investition nicht funktioniert und Ihre einzige Chance, Geld zu verdienen, in der Wertsteigerung besteht. Ihre Frage eliminiert die Wertschätzung, also sind hier die Renditen, die Sie für Ihre Investition erhalten würden. Die Mathematik wird wahrscheinlich viele überraschen, dass Sie tatsächlich eine Rendite auf Ihr Geld verdienen.

Jährliche Rendite = [((Future Value)/(Anfangsinvestition))^((Perioden pro Jahr)/(Anzahl der Perioden) -1]*100 %

5,51 % = [(200.000 $/40.000 $)^(12/360)-1]*100 %

Wie Chris Rea kommentierte:

Die Subtilität, die einige vermissen würden, ist, dass, obwohl „Einnahmen die Ausgaben genau decken“, in den „Ausgaben“ eingebettet tatsächlich eine Rückzahlung des Darlehensbetrags ist (und technisch gesehen ist das keine „Ausgabe“), sodass nicht alle Einnahmen „verloren“ sind “ Deckung der „Kosten“. Diese Rückzahlung des Kapitalanteils der Mieteinnahmen stellt die Rendite auf das ursprünglich investierte Kapital dar.

Die Subtilität, die einige vermissen würden, ist, dass, obwohl „Einnahmen die Ausgaben genau decken“, in den „Ausgaben“ eingebettet tatsächlich eine Rückzahlung des Darlehensbetrags ist (und technisch gesehen ist das keine „Ausgabe“), sodass nicht alle Einnahmen „verloren “ sind “ Deckung der „Kosten“. Diese Rückzahlung des Kapitalanteils der Mieteinnahmen stellt die Rendite auf das ursprünglich investierte Kapital dar.

Es gibt ein paar Möglichkeiten, diese Frage zu betrachten.

  • Wie hoch ist die Eigenkapitalrendite? Zu jeder Zeit? Oder gemittelt über 30 Jahre?
  • Wie hoch ist die Rendite bei der Abzahlung der Hypothek?
  • Wie hoch ist die interne Rendite, wenn der Eigentümer nie verkauft?

Annahmen.
Gemäß den Annahmen des ursprünglichen Beitrags lautet diese Antwort:

  • Ignoriert Einkommenssteuern, Grundsteuern, Versicherungen, Immobilienverwaltungskosten, Abschreibungen, Instandhaltung, Änderungen des Mietwerts und Wertsteigerung von Immobilien.
  • Ignoriert Vorfälligkeitsentschädigungen und Refinanzierungsmöglichkeiten.
  • Geht davon aus, dass die Nettoeinnahmen nach Steuern und Unterhalt ausreichen, um die anfängliche Kapital- und Zinszahlung zu decken, und unabhängig von Finanztechniken auf diesem Niveau bleiben.
  • Geht von einem Anfangskapital von 20 % aus, ohne weitere Anschaffungskosten aus eigener Tasche.
  • Geht von einer Hypothek mit festem Zinssatz von 4,5 % effektivem Jahreszins aus, die über 360 Monate amortisiert wird.
  • 4,5 % effektiver Jahreszins entsprechen 4,594 % effektivem Jahreszins.
  • Die Kapital- und Zinszahlung von 810,70 $ im ersten Monat setzt sich aus 600 $ Zinsen und 210,70 $ Kapital zusammen.

Mit anderen Worten, wenn der Eigentümer die Hypothek nach dem ursprünglichen Zeitplan bezahlt, könnte der Deal auf eine Vorauszahlung von 40.000 US-Dollar hinauslaufen, im Austausch für 200.000 US-Dollar Eigenkapital nach 30 Jahren. Oder der Deal könnte auf eine Vorauszahlung von 40.000 US-Dollar im Austausch für eine monatliche Zahlung von 810,70 US-Dollar ab 30 Jahren hinauslaufen.

Während der Eigentümer die Hypothek abzahlt, ist die Eigenkapitalrendite die Kapitalzahlung dividiert durch das Eigenkapital . Die Tilgungszahlung ist die Nettokaltmiete abzüglich finanzierungsfremder Kosten und Zinsen, also eigentlich ein Gewinn.

Die anfängliche Eigenkapitalrendite beträgt 6,321 % APR oder 6,507 % APY. Diese wird berechnet, indem die monatliche Kapitalzahlung von 210,70 USD durch die anfänglichen 40.000 USD Eigenkapital dividiert und von der monatlichen Rendite in die jährliche Rendite umgerechnet wird.

Nach 30 Jahren beträgt die Eigenkapitalrendite 4,864 % effektiver Jahreszins oder 4,974 % effektiver Jahreszins. Diese errechnet sich, indem man den monatlichen Cashflow von 810,70 $ (der nicht mehr durch Hypothekenzahlungen gekürzt wird) durch die 200.000 $ Eigenkapital nach 30 Jahren dividiert und von der monatlichen Rendite auf die jährliche Rendite umrechnet.

Die Kapitalisierungsrate entspricht der Eigenkapitalrendite ohne Schulden. In diesem Beispiel 4,864 % effektiver Jahreszins oder 4,974 % effektiver Jahreszins.

Die Eigenkapitalrendite sinkt von anfänglich 6,507 % APY auf 4,974 % APY nach 30 Jahren. Dies liegt daran, dass der Cap-Satz den Notensatz übersteigt (4,974 % APY gegenüber 4,594 % APY) und die Hebelwirkung von 5x auf 1x abnimmt.

Die gewichtete durchschnittliche jährliche Wachstumsrate des Eigenkapitals während der 30 Jahre beträgt 5,511 % APY. Gemäß der Antwort des ursprünglichen Posters wird dies berechnet, indem die 30. Wurzel aus der 5-fachen Erhöhung des Eigenkapitals gezogen wird. Da der Eigentümer keine zusätzlichen Kapitalzahlungen geleistet hat (außer den bereits besprochenen), sind die relevanten Beträge die anfängliche Eigentümerzahlung von 40.000 USD und die endgültigen 200.000 USD Eigenkapital. 5,511 % effektiver Jahreszins entsprechen einem effektiven Jahreszins von 5,377 %.

Die interne Rendite, wenn der Eigentümer nie verkauft, kann berechnet werden, indem das Geschäft als Vorauszahlung in Höhe von 40.000 USD behandelt wird, im Austausch für eine monatliche Zahlung in Höhe von 810,70 USD, die in 30 Jahren beginnt. Die interne Rendite (IRR) ist keine sehr nützliche Zahl, da sie davon ausgeht, dass Sie die eventuellen Dividenden irgendwie zum gleichen Satz reinvestieren können. In diesem Beispiel beträgt der IRR 5,172 % APR oder 5,296 % APY. In diesem Beispiel wird der IRR berechnet, indem (iterativ) ein Zinssatz ermittelt wird, für den (Anfangsinvestition) * (1 + IRR) ^ (Anzahl Perioden vor Beginn der Dividende) = (periodische Dividende) / (IRR - Wachstumsrate der Dividende) . Zum Beispiel:

40.000 $ * (1,004309687)^360 = 810,70 $ / (0,004309687 - 0) = 188.111 $

Ich habe dann die monatlichen 0,431 % IRR in eine jährliche IRR umgewandelt.

Der Deal kann als Eigenkapitalrendite plus Rendite auf die Rückzahlung der Hypothek betrachtet werden.

Bei der Berechnung der Rendite aus der Abzahlung der Hypothek spielt das anfängliche Eigenkapital keine Rolle. Es spielt keine Rolle, ob Sie mit einer 160.000-Dollar-Hypothek auf eine 160.000-Dollar-Immobilie, einer 160.000-Dollar-Hypothek auf eine 200.000-Dollar-Immobilie oder einer 160.000-Dollar-Hypothek auf eine 1.000.000-Dollar-Immobilie beginnen. Ausschlaggebend ist allein der Notenzins der Hypothek, also der geltende Zinseszinssatz.

Die Rückzahlungsrendite entspricht dem Zinssatz der Hypothek. Bei einem Zinssatz von 4,5 % entspricht dies einer prozentualen Jahresrendite (APY) von 4,594 %.

Sie können dies bestätigen, indem Sie sich Ihren Tilgungsplan ansehen. Angenommen, Sie haben eine Hypothek in Höhe von 160.000 USD mit einem festen Zinssatz von 4,5 % effektivem Jahreszins für 360 Monate. Ihre monatliche Zahlung beträgt 810,70 $. Im ersten Monat werden 600 $ für die Zinsen verwendet, und 210,70 $ reduzieren die Kapitalsumme. Mit anderen Worten, durch die Kapitalzahlung von 210,70 $ wurde 30 Jahre später eine Zahlung von 810,70 $ überflüssig. Beachte das:

. $ 210.70 * (1 + 0.045 / 12)^360 = $ 210.70 * (1.00375)^360 = $ 210.70 * 3.8477 = $ 810.71

was innerhalb des Rundungsfehlers von 810,70 $ liegt. Der Zinssatz beträgt 3/8 % pro Monat, was einem effektiven Jahreszins von 4,5 % und einem effektiven Jahreszins von 4,594 % entspricht.

Wenn ich zurückgehe und deine Antwort noch einmal lese, Jasper, finde ich sie außergewöhnlich gut durchdacht und detailliert. Nochmals vielen Dank für die Aktualisierung.

Wie Chris betonte:

Wenn Ihre Ausgaben genau so durch die Einnahmen gedeckt sind, wie Sie gesagt haben, beginnen Sie im Grunde mit einem Vermögen von 40.000 USD (Ihr Startkapital) und enden mit einem Vermögen von 200.000 USD (ein bezahltes Eigenheim zum gleichen Wert). da Sie gesagt haben, jede Wertschätzung zu ignorieren). Um also zu bestimmen, was Sie mit den 40.000 $ verdient haben, die Sie 5x gehebelt haben, müssten Sie nicht eine CAGR berechnen, die Sie in 30 Jahren von 40.000 $ auf 200.000 $ bringt? Das Ergebnis wäre eine nominelle Rendite, keine reale Rendite.

Also, wenn ich das Problem richtig einstelle, sollte es sein:

$40,000 * (1 + Return)^30 = $200,000

Lösen Sie dann nach Return auf. Es funktioniert ungefähr 5,51% oder so.

Welche Rendite erzielen Sie mit Ihrem Geld, wenn Sie eine Hypothek auf ein Mietobjekt zurückzahlen?
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