Ist es im Allgemeinen finanziell besser, ein Haus zu kaufen oder zu mieten?

Die allgemeine Antwort lautet: „Es hängt davon ab, wie lange Sie dort leben möchten“.

Hier ist ein guter Rechner, um es herauszufinden: http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

Grundsätzlich ist Mieten sinnvoller, wenn Sie planen, in ein paar Jahren umzuziehen. Es ist viel einfacher, aus einer Wohnung auszuziehen, wenn der Mietvertrag abgelaufen ist, als ein Haus zu verkaufen, das Schwankungen auf dem Immobilienmarkt unterliegen kann. Beispielsweise haben während der Immobilienblase viele „junge Berufstätige“ Eigentumswohnungen und Reihenhäuser gekauft, anstatt sie zu mieten. Jetzt sind diese Leute verheiratet, haben Kinder, müssen in etwas Größeres umziehen, aber sie können ihre alte Wohnung nicht loswerden, weil sie sie nicht für das verkaufen können, was sie noch schulden. Hätten diese Leute für ein paar Jahre gemietet, wären sie finanziell besser gestellt. (Viele Menschen sind auf das Mantra „Wer mietet, wirft man sein Geld weg“ hereingefallen, ohne die langfristigen Auswirkungen zu berücksichtigen.)

Ihre Frage ist jedoch etwas ungewöhnlich, weil Sie erwähnt haben, für den Rest Ihres Lebens zu mieten und die Ersparnisse in eine Investition zu investieren, was eine coole Idee ist. (Um die Ecke denken, das gefällt mir.)

Ich gehe davon aus, dass Sie "viele Jahre lang dieselbe Wohnung mieten" im Gegensatz zu "alle paar Jahre im ganzen Land umziehen" meinen. Wenn Sie längere Zeit an einem Ort bleiben, würde ich sagen, dass der Kauf eines Hauses wahrscheinlich die bessere Option ist. Hier ist der Grund:

• Bei einer Hypothek hört man irgendwann auf, jeden Monat einen Scheck zu schicken. Bei der Miete hören die Zahlungen nie auf.
• Am Ende der Hypothek haben Sie einen Vermögenswert, der viel Geld wert ist (Ihr Haus). Sie können es verkaufen und um die Welt reisen, es Ihren Kindern geben usw. ( BEARBEITEN: Mit dem Rent + Invest-Ansatz hätten Sie Ihr Anlageportfolio als beträchtlichen Vermögenswert. Es ist offen für Diskussionen, welches davon profitieren würde. )
• Bei einer Hypothek handelt es sich bei Ihren Zahlungen um einen festen Betrag (es sei denn, Sie haben einen ARM). Die Inflation treibt die Preise im Laufe der Zeit in die Höhe, aber Ihre Hypothekenzahlung bleibt gleich. Tatsächlich hilft die Inflation dem Hausbesitzer , indem sie die letzte Hypothekenzahlung „billiger“ macht als die erste. Die Mietpreise halten tendenziell mit der Inflation Schritt. Ihr Vermieter wird die Miete wahrscheinlich regelmäßig erhöhen.
• Es gibt Steuervorteile beim Kauf eines Hauses (in den USA sowieso). Ihre Hypothekenzinsen sind ein Steuerabzug. Es gibt auch Steuergutschriften für bestimmte Heimwerkerarbeiten (z. B. die Installation einer energieeffizienten Klimaanlage). Sie können diese nicht nutzen, wenn Sie mieten.
• Langfristig steigen die Immobilienpreise (die Bevölkerung nimmt zu, aber es gibt nur eine begrenzte Menge an Land). Ich sage nicht , dass das Haus eine gute "Investition" ist, aber sein Wert wird sich normalerweise nicht über 30 Jahre verflüchtigen, wie es bei einigen anderen Vermögenswerten der Fall wäre. In Bezug auf inflationsbereinigte Dollars sollte Ihr Haus über die Jahre einen ähnlichen „Wert“ behalten, solange Sie den Unterhalt im Griff behalten (und Ihre Nachbarschaft nicht heruntergekommen wird).
• Mit einer Hypothek zahlen Sie Zinsen an eine Bank, die manche als „schwarzes Loch“ ansehen würden, genau wie die Miete. Sie können jedoch das Geld, das Sie an Zinsen zahlen, reduzieren, indem Sie zusätzliche Hypothekenzahlungen leisten. Wenn Sie zu Beginn Ihrer Hypothek 1-2 zusätzliche Zahlungen leisten, können Sie über die Laufzeit des Darlehens eine enorme Summe Geld sparen.

Also was ist mit Investieren? Schauen wir uns einige Zahlen an:

• Eine Investition in den Dow Jones Industrial Average würde Ihnen ~9 % pro Jahr einbringen, mit viel Volatilität ( Quelle ).
• Die Hypothekenzinsen liegen derzeit bei etwa 5 %. ( Quelle )
• Scheint eine gute Idee zu sein, zu investieren, anstatt eine Hypothek aufzunehmen, oder?
• Fügen Sie nun eine Inflationsrate von ~3% hinzu ( Quelle )
• Die Inflation untergräbt die effektive Rendite am Aktienmarkt, aber sie hilft Ihrer Hypothekenzahlung, indem sie effektiv dazu führt, dass sie im Laufe der Zeit weniger kostet.
• Denken Sie als nächstes an Steuern.
• Diese 9 % Börsenrendite sind steuerpflichtiges Einkommen (das sich in Ihre effektive Rendite auffrisst), während die Hypothekenzinsen ein Steuerabzug sind.
• Inflation und Steuern machen eine höhere Rendite für die Aktieninvestition ziemlich zunichte.
• Hinzu kommen die inflationären Auswirkungen einer im Laufe der Zeit steigenden Mietzahlung.

Basierend auf dem oben Gesagten sage ich also, dass der Kauf eines Hauses der richtige Weg ist (solange Sie vorhaben, mehrere Jahre am selben Ort zu leben). Wenn Sie jedoch eine bessere Anlage als den Dow finden oder sich die Hypothekenzinsen drastisch ändern, könnten die Dinge in eine andere Richtung kippen.

Nachtrag: CrimsonX hat einen guten Punkt zu den Kosten für den Besitz eines Hauses (Unterhalt und Grundsteuern) angesprochen, den ich oben nicht erwähnt habe. Ich glaube jedoch nicht, dass sie meine Antwort ändern. Wenn Sie mieten, zahlen Sie diese Kosten trotzdem . Sie sind dir nur verborgen. Ihr Vermieter bezahlt den Bauunternehmer oder das Finanzamt, und dann zahlen Sie den Vermieter als Teil Ihrer Miete.

Vergessen Sie für den Moment, was sich langfristig am meisten auszahlt. Berücksichtigen Sie das Risiko .

Sie haben gesagt, dass Sie (hypothetisch) „wenig oder kein Geld“ haben: Das ist der Deal-Breaker. Aus Sicht des Risikomanagements wäre Ihr Anlageportfolio besser diversifiziert als mit 90 % Ihres Vermögens in einem Haus.

Berücksichtigen Sie auch die Art des Risikos, dem Sie der Besitz eines Hauses aussetzt: Die Immobilienpreise sind im Allgemeinen an die Wirtschaftslage gebunden. Wenn die lokale Wirtschaft zusammenbricht, könnten Sie nicht nur Ihren Job verlieren, sondern Sie könnten auch einen guten Teil des Wertes Ihres Hauses verlieren … und immer noch eine Menge Schulden für Ihr Darlehen haben. (Möglicherweise können Sie auch nicht so einfach umziehen, wenn Sie woanders einen neuen Job gefunden haben.)

Sie sollten mit ziemlicher Sicherheit mieten, bis Sie finanziell stabiler sind und es sich leisten können, die neue Hypothek für ein Jahr (oder länger) zu bezahlen, wenn Sie plötzlich Ihren Job verlieren. Dann können Sie sich mehr Gedanken über die Maximierung der Rendite Ihrer Investitionen machen.

Es gibt wahrscheinlich keine einfache Antwort, aber es ist fair zu sagen, dass es schlechte Zeiten zum Kaufen gibt, und bessere Zeiten. Wenn Sie sich ein Haus ansehen und feststellen, dass die Miete höher ist als die Hypothekenzahlung, ist es möglicherweise an der Zeit, einen Kauf in Betracht zu ziehen. Im Moment ist der Markt deprimiert, wenn Sie kaufen und planen, an Ort und Stelle zu bleiben, ohne sich darum zu kümmern, ob es von hier aus fällt, weil Sie planen, dort langfristig zu bleiben, finden Sie möglicherweise viel zu haben. Langfristig entspricht der Wohnungsbau der Inflation. Klingt verrückt, aber. Selbst in der Blase, wenn man sich das Wohnen im Hinblick auf die Hypothekenzahlung zum vorherrschenden 30-jährigen Festzins ansieht und die Zahlung in Arbeitsstunden umrechnet, um die Zahlung zu leisten, gab es die Blase von 2005 nie. Jedenfalls nicht im Median. Beim heutigen Zinssatz von <5 % kostet Sie die Hypothek 3,75 % nach Steuern. Und unter der Annahme einer langfristigen Inflationsrate von 3 % weniger als 1 %. Sie haben Ausgaben, zwar Grundsteuer, Unterhalt usw., aber wenn man die Hypothek repariert, frisst die Inflation sie auf, und am Ende ist es vorbei. Im Ruhestand nehme ich jeden Tag ein bezahltes Haus über steigende Mieten.

Ich habe gerade alle Antworten auf diese Frage durchgelesen und es gibt einen wichtigen Punkt, den noch niemand erwähnt hat:

Oft ist der Kauf eines Hauses tatsächlich günstiger als die Anmietung des identischen Hauses.

Ich sehe mich 2017 in meiner Gegend (Vororte von Chicago, IL) um und sehe einige Häuser, die sowohl zum Verkauf als auch zur Miete stehen, was einen einfachen Vergleich ermöglicht. Wenn ich das Haus mit einer Anzahlung von 0 $ kaufe (Sie können eigentlich keine 0 $ zahlen, aber es macht den numerischen Vergleich genauer, wenn Sie dies tun), ist meine monatliche Zahlung einschließlich Hypothek (P + I), Steuern, Versicherung und HOA immer noch $400 weniger als die monatliche Mietzahlung. (Wenn ich 20 % nach unten setze, ist es eine noch größere Ersparnis.) Also, zusätzlich zu den Steuervorteilen des Eigenheimbesitzes, dem festgeschriebenen Preis, der Ihnen in einer Wirtschaft hilft, die Inflation erlebt, und dem angesammelten Eigenkapital, können Sie sogar haben auch zusätzlichen Cashflow. Wenn Sie auf dem Zaun waren, als Sie mehr pro Monat für den Kauf hätten bezahlen müssen, sollte es ein Kinderspiel sein, zu kaufen, wenn Ihre monatlichen Kosten niedriger sind. Aus der ursprünglichen Frage:

Holen Sie sich einen Kredit und kaufen Sie ein Haus, oder

Ich kann für den Rest meines Lebens in Miete leben und das zusätzliche Geld sparen (Investitionen und so).

Nun, vielleicht können Sie ein Haus kaufen und sogar noch mehr Geld sparen, als wenn Sie es mieten würden. Dies hängt natürlich stark von Ihrem Standort ab.

Ein wichtiger Faktor, den Sie nicht erwähnt haben, sind die Kosten, die mit dem Besitz eines Eigenheims verbunden sind. Zum Beispiel müssen Sie alle 10/15 Jahre Ihre Klimaanlage ersetzen (5.000 $) und was ist mit dem Ersetzen eines Daches (abhängig von der Größe, könnte aber 10.000 $ kosten)? Ganz zu schweigen davon, dass sie jährlich ein paar Tausend Grundsteuern zahlen. Bei der Anmietung müssen Sie sich um keinen dieser drei Gedanken machen.....

"Was ist generell die bessere Option (finanziell)?"

Investieren. Wenn Sie im Laufe von 25 Jahren 7-8 % (weniger als die historische Rendite des S&P 500) auf Ihr Geld zurückgeben können, übertrifft dies den Kauf von persönlichem Eigentum. Wenn Sie neben den finanziellen Vorteilen aus anderen Gründen ein Haus besitzen möchten, dann kaufen Sie ein Haus. Werden Sie mit Ihrem Geld 7-8 % verdienen, besteht eine ziemlich gute Chance, dass dies nicht der Fall ist, da Anleger dazu neigen, emotional zu handeln.

Immobilien tendieren im Allgemeinen dazu, im Wert zu steigen. Das ist ein Vorteil, den Sie nicht haben, wenn Sie mieten.