Ich plane den Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie (eine Eigentumswohnung im US-Bundesstaat WA). Ich besitze dieses Anwesen seit 2004. Ich habe es als meinen Hauptwohnsitz von 2004 bis Oktober 2007 bewohnt.
Ich plane, den Gewinn aus diesem Verkauf zu nehmen und ihn in eine andere Anlageimmobilie zu investieren, die ich besitze.
Ich plane, die Hypothek auf diese andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu refinanzieren, da ich denke, dass ich mit dem Gewinn aus dem Verkauf bessere Konditionen erzielen kann (indem ich PMI und die Tatsache loswerde, dass es sich um ein herkömmliches Darlehen handelt (d. h. das Darlehen wird weniger als 80 % des Schätzwertes betragen)).
Muss ich hier noch etwas beachten? Ich gehe davon aus, dass ich auf den Veräußerungsgewinn keine Kapitalertragsteuer zahlen muss, da ich ihn in eine andere Anlageimmobilie stecke. Ist das richtig?
BEARBEITEN: Ich qualifiziere mich nicht für den Ausschluss des Hauptwohnsitzes. Als Auszugsdatum habe ich 2010 angegeben, aber es war wirklich 2007.
Danke für eure Hilfe, alle. Ich habe hier nachgefragt
Muss ich hier noch etwas beachten? Ich gehe davon aus, dass ich auf den Veräußerungsgewinn keine Kapitalertragsteuer zahlen muss, da ich ihn in eine andere Anlageimmobilie stecke. Ist das richtig?
Nein. Sie sprechen von 1031-Austausch . Es wäre richtig, wenn Sie eine neue, ähnliche Anlageimmobilie kaufen würden (Sie würden die Steuer aufschieben , nicht „nicht zahlen“). Aber in diesem Fall ist das nicht das, was Sie tun. Auf den Gewinn müssen Sie die Kapitalertragssteuer zahlen. Für den 1031-Tausch muss das neue Eigentum im Verhältnis zur Verfügung des alten Eigentums und innerhalb der bestimmten Frist (180 Tage, wenn ich mich recht erinnere) erworben werden.
Wäre es in den letzten 5 Jahren mehr als 2 Jahre lang Ihr Hauptwohnsitz gewesen, hätten Sie möglicherweise den Hauptwohnsitzausschluss nutzen können , in diesem Fall würden Sie keine Steuern auf die ausgeschlossenen Gewinne zahlen (was viel besser ist, als .. .). Da Sie die Frage aktualisiert haben, dass Sie 2007 ausgezogen sind, ist sie für Sie nicht mehr relevant.
Ergänzend zum Punkt von @mhoran_psprep: Da es sich in den letzten Jahren um eine Vermietung handelte, haben Sie auch eine "Abschreibungsrückerstattung" - eine Situation, in der der IRS einen Abzug besteuert, den Sie für die Abschreibung Ihrer Immobilie vorgenommen haben (oder hätten vornehmen können). . Da Sie Ihren Hauptwohnsitz nicht abschreiben können – die Rücknahme kann im Rahmen des Hauptwohnsitzausschlusses nicht ausgeschlossen werden, müssen Sie auf diesen Teil also Steuern zahlen. Beachten Sie, dass dies kein Kapitalgewinn ist und die Rückgewinnungsraten unterschiedlich sind (25 %, wenn ich mich richtig erinnere).
Sie sollten dies mit Ihrem Steuerberater besprechen – einem EA oder einem in Ihrem Staat zugelassenen CPA.
Bei der Bestimmung Ihrer Kapitalgewinne müssen Sie möglicherweise auch den Betrag der Abschreibung wiedererlangen, den Sie in den letzten 2+ Jahren, in denen Sie die Immobilie als Investition gehalten haben, geltend gemacht haben/haben sollten.
Wenn Sie es als Verkauf des Hauptwohnsitzes behandeln, sollten Sie schnell handeln. 2 von 5 Jahren zu beanspruchen bedeutet, dass die Investitionsdauer 3 Jahre oder weniger betragen muss. Irgendwann in den nächsten Monaten wird sich dieses Fenster schließen.
Denken Sie daran, dass der IRS sehr spezifische Regeln und Zeitpläne hat, wie Kapitalgewinne bei ähnlichen Börsen aufzuschieben sind; auch bekannt als 1031-Austausch. Etwas, das Ihr Wirtschaftsprüfer oder Steueranwalt mit Ihnen besprechen wird.
MrChrister
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MrChrister