Mitte 2015 kaufte ich ein Haus mit der Absicht, es komplett zu renovieren und zu vermieten. Die Renovierung ist nun abgeschlossen, wobei etwa die Hälfte der Renovierungskosten 2015 und die Hälfte 2016 angefallen sind.
Die Hälfte meiner gesamten Renovierungskosten wurde finanziert (dh ein Teil meiner Hypothek), während ich die andere Hälfte bar aus meiner Tasche bezahlte.
Das Haus wurde noch nicht von Mietern bewohnt und es wurden keine Mieteinnahmen erzielt.
Meine große Frage ist:
Soll ich dieses Haus bei meinen Steuern für 2015 als Zweitwohnsitz oder Mietobjekt behandeln?
Ich habe gelesen, dass, wenn ich dieses Haus als Mietobjekt behandle , die Renovierungskosten eine Kapitalausgabe sind , die ich steuerlich geltend machen kann, indem ich es über 28 Jahre abschreibe .
Ich habe auch gelesen, dass wenn ich dieses Haus als persönlichen Zweitwohnsitz behandle , dann kann ich das nicht, weil die Renovierungskosten als nicht abzugsfähige Personalausgaben gelten .
Dies lässt den Eindruck entstehen, dass die Behandlung des Hauses als Mietobjekt eindeutig die bessere Option ist. Ich weiß jedoch nicht, was mit meinem Hypothekenzinsabzug passieren würde, wenn ich das Haus als Mietobjekt behandle.
Laut IRS können Hypothekenzinsen auf einem Mietobjekt abgezogen werden. Aber werden die Hypothekenzinsen von meinem gesamten Einkommen abgezogen oder nur von meinen Mieteinnahmen? Wenn letzteres der Fall ist und ich noch keine Mieteinnahmen habe, bedeutet das, dass ich keine Hypothekenzinsen abziehen kann?
Wenn ich das Haus als Zweitwohnsitz behandle, dann weiß ich, dass ich 100 % der Hypothekenzinsen, die ich für dieses Haus zahle, abziehen kann, da meine gesamten Hypothekenschulden weniger als 1,1 Millionen US-Dollar betragen.
Jede Anleitung wäre sehr willkommen!
Soll ich dieses Haus bei meinen Steuern für 2015 als Zweitwohnsitz oder Mietobjekt behandeln?
Wenn es nicht vermietet oder zur Miete verfügbar ist, können Sie es als Ihr zweites Zuhause behandeln. Aber wenn es zur Miete verfügbar war (dh: Sie haben mit der Anzeige begonnen, Sie haben einen Hausverwalter eingestellt oder einen anderen Schritt in Richtung Vermietung gemacht), aber Sie haben einfach noch keinen Mieter gefunden - dann können Sie es nicht. Es kommt also auf die Fakten und Umstände an.
Ich habe gelesen, dass, wenn ich dieses Haus als Mietobjekt behandle, die Renovierungskosten eine Kapitalausgabe sind, die ich steuerlich geltend machen kann, indem ich es über 28 Jahre abschreibe.
Das ist richtig. 27,5 Jahre, um genau zu sein.
Ich habe auch gelesen, dass, wenn ich dieses Haus als persönlichen Zweitwohnsitz behandle, ich das nicht tun kann, weil die Renovierungskosten als nicht abzugsfähige persönliche Ausgaben gelten.
Das ist nicht richtig.
Tatsächlich ist die Behandlung in beiden Fällen die gleiche. Renovierungskosten werden zu Ihrer Basis hinzugerechnet.
Im Falle einer Vermietung können Sie das Haus abschreiben. Da Renovierungen als Teil des Hauses gelten, können Sie diese auch abschreiben. Im Falle einer privat genutzten Immobilie können Sie nicht abschreiben. Aber die Renovierungskosten kommen noch auf die Basis. Das sind keine Ausgaben.
Aber werden die Hypothekenzinsen von meinem gesamten Einkommen abgezogen oder nur von meinen Mieteinnahmen?
Wenn es sich um einen Zweitwohnsitz für den persönlichen Gebrauch handelt, können Sie die Hypothekenzinsen bis zu einer Grenze in Ihrem Anhang A abziehen. Abhängig von Ihren anderen Abzügen können Sie einen Steuervorteil haben oder nicht.
Wenn es sich um eine Miete handelt, werden die Zinsen nur in Ihrem Anhang E von den Mieteinnahmen abgezogen. Es gibt jedoch keine Begrenzung (obwohl einige aufgeschoben werden können, wenn der Abzug höher ist als die Einnahmen), wenn Sie zum angemessenen Marktwert mieten.
Jede Anleitung wäre sehr willkommen!
Hier ist die Anleitung: Wenn es sich um eine Anmietung handelt, behandeln Sie es wie eine Anmietung. Ansonsten - nicht.
JTP - Entschuldige dich bei Monica
mhoran_psprep