Steuerliche Auswirkungen - Erstes 2-Familien-Mietobjekt

Mein Bruder und ich haben eine LLC eröffnet und unser erstes Zweifamilienhaus zur Miete angeboten. Wir haben einige Fragen zu Krediten/steuerlichen Auswirkungen auf das Unternehmen, zu denen wir auf Feedback von anderen hoffen.

  • Wir sind in der Lage, ein mitunterzeichnetes persönliches Wohnbaudarlehen als Anlageobjekt zu erhalten. 20 % nach unten und 4,5 % effektivem Jahreszins. Alternativ können wir ein Darlehen gegen unsere LLC mit uns als persönliche Garantie auf das Darlehen für 20-25 % Abschlag und 5 % effektiven Jahreszins erhalten. Wie wirken sich diese beiden Optionen neben dem Haftpflichtschutz auf die Steuern aus?
  • Wenn wir den Weg des Privatdarlehens gehen, können wir das Management des Unternehmens immer noch über die LLC führen - wiederum interessiert an den steuerlichen Auswirkungen für dieses Szenario, falls jemand dies tut.
  • Der persönliche Immobilienkreditgeber weist darauf hin, dass Sie die Immobilie nach dem Kauf an die LLC übertragen können. Die Anwälte scheinen sich jedoch darin einig zu sein, dass dies die Hypothek aufgrund der „Due on Sale“-Klausel in Hypothekendarlehen ungültig machen würde. Im Internet gefunden:

Kann ich eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen und die Immobilie zu Haftungszwecken in einer GmbH oder Kapitalgesellschaft halten? Fannie Mae und Freddie Mac lassen nicht zu, dass ihre Kredite im Namen einer LLC oder eines Unternehmens geschlossen werden. Um dies zu umgehen, schließen viele Investoren zunächst mit ihren Namen auf dem Titel und der Hypothek ab und übertragen den Titel dann zum Haftungsschutz in eine LLC. Es gibt unterschiedliche Rechtsansichten darüber, ob die Übertragung der Urkunde eine „Due on Sale“-Klausel auslöst, die die Hypothek aufheben könnte, aber in der Praxis habe ich das noch nie erlebt.

Mir wurde auch schon gesagt:

„Solange Sie kein wirtschaftliches Interesse an der Immobilie übertragen, wird die Klausel zum Verkauf fällig. Er führte das Beispiel eines Elternteils an, der sein Haus in einen Trust für seine Kinder legt. Wenn Sie und Ihr Bruder das Haus kaufen und sind die Prinzipien in der LLC, würde dies nicht zum Tragen kommen."

Wer hat Recht und wer hat Unrecht?

Im Allgemeinen wollen wir einfach richtig aufgestellt sein und natürlich mit minimalen Vorab- und laufenden Kosten, mit den besten steuerlichen Auswirkungen am Ende des Jahres.

In Anbetracht dessen, wie viel Geld Sie darauf setzen, würde ich vorschlagen, etwas mehr zu zahlen, um Expertenrat zu diesen Fragen zu erhalten. ... sowohl finanziell als auch rechtlich . Die Details können davon abhängen, wo genau Sie und die Immobilie sich befinden, welchen Kredit Sie aushandeln usw. Die Leute hier können vielleicht allgemeine Einblicke geben, aber ich würde dies als eine Quelle für Ideen betrachten, die Sie überprüfen sollten, bevor Sie auf das Haus setzen auf sie.

Antworten (1)

Sie sollten wirklich mit einem Steuerberater (EA/CPA zugelassen in Ihrem Staat) über Steuern und mit einem Anwalt über den Haftungsschutz sprechen. Sie werden hier keine Antworten auf beide Thesen finden.

Wie wirken sich diese beiden Optionen neben dem Haftpflichtschutz auf die Steuern aus?

Es gibt keinen Haftungsschutzunterschied zwischen den beiden (sprechen Sie mit einem Anwalt, um dies zu überprüfen), da Sie sie so oder so persönlich mitunterzeichnen werden.

Im ersten Fall (Darlehen an die LLC) geht alles auf die 1065 und Sie erhalten das Endergebnis auf K-1, das auf Ihre eigene Steuererklärung übertragen wird. Im zweiten Fall sind die Darlehenszinsen Ihre persönlichen Investitionsausgaben (Schedule A-Abzug), während die Darlehenserlöse, die Sie an die LLC übertragen haben, zu Ihrer Basis hinzukommen.

Ich würde vorschlagen, das Darlehen direkt im Namen der LLC zu erhalten, wenn Sie können.

Die Anwälte scheinen sich jedoch darin einig zu sein, dass dies die Hypothek aufgrund der „Due on Sale“-Klausel in Hypothekendarlehen ungültig machen würde.

"Im Verkauf fällig" kann aufgerufen werden oder nicht, aber das ist ein Risiko, das Sie eingehen würden, ja. LLC ist eine separate juristische Person (im Gegensatz zu einem Living Trust, auf den sich Ihr zweites Zitat zu beziehen scheint), daher ist es definitiv eine Möglichkeit für einen Kreditgeber, das Darlehen in Anspruch zu nehmen, wenn Sie es umbenennen.

lmao @littleadv Ich möchte Ihr persönliches Profil nur positiv bewerten, wenn ich kann.... Ich glaube nicht, dass ich jemals gesehen habe, dass so viele Offenlegungen auf so kleinem Raum Platz finden.
@littleadv - Haftung beiseite (Umbrella oder LLC - beide schützen vor Mieter-Vermieter-Haftung), wie sieht es mit den steuerlichen Auswirkungen des Besitzes von Privatpersonen und des Betriebs durch die LLC aus, irgendwelche Probleme, die Sie bei der Geltendmachung von Geschäftsausgaben in diesem Szenario kennen?
@Shackrock, da die LLC eine Partnerschaft ist, erfordert dies möglicherweise mehr Papierkram als SMLLC. Ich würde vorschlagen, mit einem Anwalt zu sprechen.
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