Ich habe ein Geschäft betrieben, das erhebliche Einnahmen generiert. Ich möchte einen Teil dieses Geldes investieren, indem ich verschiedene, unterbewertete Immobilien in meiner Gegend kaufe, sie leicht verbessere und sie zu einem späteren Zeitpunkt über eine separate Pass-Through-LLC weiterverkaufe.
Wenn ich dies tue, kann ich die Immobilienkäufe als Betriebsausgabe für diese LLC geltend machen und nur Steuern auf den Nettogewinn zahlen? Ich möchte nicht in diese Häuser einziehen oder sie unter meinem eigenen Namen kaufen, sondern nur unter dem der LLC.
Eine Immobilie/ein Haus gilt nicht als Ausgabe, sondern als Vermögenswert, daher ziehen Sie den Kaufpreis nicht ab. Die Kosten, die Sie abziehen, wären die Kosten für Upgrade/Reparatur, Zinsen (bei Finanzierung), Kauf-/Verkaufskosten (Maklergebühren), Abschreibungen usw. Sie werden mit Ihrem Nettogewinn aus dem Verkauf besteuert. Wenn Sie innerhalb desselben Steuerjahres kaufen und verkaufen, hat diese Unterscheidung keine Auswirkungen, wenn Sie jedoch eine Immobilie über mehrere Steuerjahre hinweg tragen, werden Ihre Kapitalausgaben in dem Jahr, in dem Sie die Immobilie kaufen, nicht mit dem steuerpflichtigen Einkommen verrechnet (mit Ausnahme der damit verbundenen Kosten). Anlage).
Der LLC-Aspekt spielt hier keine Rolle.
Nein, es gibt jedoch eine Menge lustiger Dinge, die ein Immobilienunternehmen tun kann.
Sie können die neue Einheit als Immobilienprofi wählen, und zum größten Teil verwandelt sie alle Immobilienaktivitäten in normale Einnahmen und schafft auch Umstände, die als Nettobetriebsverluste abgezogen werden können.
Außerdem kann das Unternehmen weiterhin Zinszahlungen auf Hypotheken oder Kredite abziehen, und zwar mit einer unendlich höheren Grenze als eine Einzelperson.
Nur einige Ideen, Sie müssen die neuesten Vorschriften überprüfen, da sich seit langem geltende Wahrheiten mit der Steuergesetzgebung von 2018 geändert haben.
Für den IRS ist „Gewinn“ nicht, wie viel Sie einen Vermögenswert verkaufen, sondern wie viel Sie den Vermögenswert über dem Basispreis verkaufen. Wenn Sie eine Aktie für 100 US-Dollar kaufen und für 101 US-Dollar verkaufen, werden Sie mit dem 1 US-Dollar besteuert, nicht mit den 101 US-Dollar. „Ausgaben“ ist nicht ganz das richtige Wort für den Kaufpreis, aber für viele Zwecke dasselbe. Der Hauptfaktor in der Basis ist, wie viel Sie dafür bezahlt haben, aber andere Beträge spielen eine Rolle. Wenn Sie eine Abschreibung geltend machen, wird diese von der Bemessungsgrundlage abgezogen. Die Kosten für Verbesserungen können grundsätzlich auf die Basis aufgeschlagen werden.
Nehmen wir an, die erste LLC kauft eine Wohnung für 100.000 $, gibt 20.000 $ für Verbesserungen aus und die zweite LLC verkauft sie dann für 150.000 $. Dann gibt es den mittleren Schritt, bei dem die erste LLC das Haus für 120.000 USD an die zweite LLC verkauft.
Also: LLC1 gibt 100.000 $ für eine Wohnung aus, deren Wert auf 100.000 $ geschätzt wird. Kein Verlust/Gewinn. LLC1 gibt 20.000 US-Dollar für Verbesserungen aus und erhöht den Wert seines Vermögens auf 120.000 US-Dollar. Kein Verlust/Gewinn. LLC1 wird für 120.000 $ an LLC2 verkauft. Kein Verlust/Gewinn für beide Unternehmen. LLC2 verkauft die Wohnung für 150.000 Dollar. Das sind 30.000 Dollar Gewinn.
Um Steuern kommt man sowieso nicht herum.