Meine Schwester und ich hatten das Glück, 2 Immobilien von meinem Vater zu erben, eine davon eine Suite von Apartments und Cottages im Wert von etwa 3 Millionen Dollar und auch sein Zuhause.
Wir haben derzeit Hypothekenschulden in Höhe von etwa 200.000 USD in den Wohnungen, die in etwa 6 Jahren abbezahlt werden sollen; Die Immobilie hat in den wenigen Jahren, in denen wir sie besitzen, wahrscheinlich um etwa 20 % zugelegt.
Wir planen, die Hypotheken zu refinanzieren, versuchen aber herauszufinden, wie viel, wenn überhaupt, zusätzliche Schulden wir aufnehmen sollten. Der mit uns zusammenarbeitende Banker hat eine Gesamtverschuldung von etwa 1,6 Mio. USD über 15 Jahre vorgeschlagen, und obwohl es schön wäre, über die Hypothekenzinsen zu schreiben und dieses Geld auf den Markt zu bringen, steigen auch die Immobilien, und das scheint ein großer Teil davon zu sein Gesamtwert der in Schulden umzuwandelnden Immobilie.
Was ist die allgemeine Faustregel für so etwas?
Zunächst einmal hoffe ich, dass Sie wissen, dass die Basis der Immobilien bei Erbschaft auf den Marktwert angehoben wird. Die neue Basis ist der Beginn der Abschreibung, die jedes Jahr nach der Indienststellung als Mieteinheit vorgenommen werden muss. Dies ist nicht optional. Beim Verkauf der Einheiten wird die Abschreibung wieder erfasst, unabhängig davon, ob sie jedes Jahr vorgenommen wird oder nicht.
Für solche Fälle gibt es keine Faustregel. Einige Eigentümer würden einfach die Miete kassieren, eine Reserve für Ausgaben oder Leerstand halten und die Differenz einstecken. Andere würden sich refinanzieren, um Bargeld abzuheben und sich zu hebeln, um mehr Immobilien zu kaufen.
Der Banker ist übrigens nicht Ihr Freund. Er ist ein Verkäufer, der seinen Anteil bekommen möchte. Der Markt hatte in letzter Zeit einen guten Lauf und verdoppelte sich von seinen Tiefs. Im Moment beeile ich mich nicht, meine Hypothek in Höhe von 3,5 % früher als fällig zurückzuzahlen, und ich versuche auch nicht, 500.000 US-Dollar herauszuholen, um sie auf den Markt zu werfen.
Ihr Vorschlag kann sehr gut funktionieren, wenn der Markt eine Rendite sieht, die höher ist als der Hypothekenzins. Auf der anderen Seite muss ich fragen: Wenn der Markt direkt nach dem Buy-In um 40 % fällt, werden Sie dann den Schlaf verlieren?
Und ein Mitposter (@littleadv) flüstert mir zu - fragen Sie einen Profi, ob die Steuer auf eine Miethypothek noch abzugsfähig ist, wenn sie für andere Zwecke verwendet wird, z. B. einen Aktienkauf ohne Bezug zu den Immobilien.
Schließlich gibt es diejenigen, die vorschlagen, dass Leverage in Ordnung ist, wenn Sie weiter in Immobilien investieren möchten, solange die Zahlen funktionieren. Ausgehend von dem von Ihnen beschriebenen Szenario planen Sie, in ein bereits ziemlich hohes Niveau (in Bezug auf PE10) zu hebeln und einfach Ihr Risiko zu vergrößern.
JTP - Entschuldige dich bei Monica
Fuchs