Wie viel mehr als meine Hypothek sollte ich für die Miete verlangen?

Es tut mir leid zu sagen, dass Sie die falsche Frage stellen. Wenn ich eine Miete besitze, die ich mit Bargeld gekauft habe, habe ich keine Hypothek. Der Typ, an den ich es verkaufe, nutzt einen harten Geldverleiher (der einen hohen Zinssatz verlangt) und finanziert 100%. All dies bedeutet dem Mietinteressenten nichts.

Im Allgemeinen würde man sich das Miet-Kauf-Verhältnis in der Gegend ansehen und entscheiden, ob Häuser zu einem Preis verkauft werden, der es rentabel macht, sie zu kaufen und dann zu vermieten.

Soweit ich weiß, möchten Sie sich in Ihrer Situation für eine Miete entscheiden, die auf Ihren Kosten basiert. Das Schiff segelte. Sie besitzen bereits. Sie müssen sich in der Gegend umsehen und herausfinden, wofür Ihr Haus vermietet wird. Und diese Nummer sagt Ihnen, ob Sie es sich leisten können, es als Miete zu behandeln, oder besser dran wäre, es zu verkaufen.

Denken Sie daran – Sie listen kein Land auf, aber wenn Sie in den USA sind, gehört es zu einem Mietobjekt, dass Sie es jedes Jahr abschreiben „müssen“. Das ist eine Steuersache. Sie reduzieren Ihre Kostenbasis jedes Jahr und dieser Betrag ist ein Verlust gegenüber den Einnahmen aus der Vermietung oder kann mit Ihrem normalen Einkommen verrechnet werden. Aber wenn Sie verkaufen, ist Ihre Basis um diesen Betrag niedriger und Sie werden mit der Differenz zwischen Ihrer Basis und dem Verkaufspreis besteuert.

Bearbeiten: Lassen Sie mich nach dem Lesen der aktualisierten Frage von OP so antworten. Es gibt Experten, die vorschlagen, dass ein Mietobjekt eine ausreichend hohe Miete haben sollte, damit 50 % der Miete die Kosten deckt. Darin ist die Hypothek nicht enthalten. zB 1500 $ Miete, 750 $ gehen an Steuern, Versicherung, Wartung, Reparaturen usw. Die restlichen 750 $ können für die Hypothek verwendet werden, und was bleibt, ist Bargewinn.

Niemand kann Ihnen mehr als eine vage Vorstellung davon geben, wonach Sie suchen müssen, da Sie die Nummern nicht mitgeteilt haben. Was sind Ihre Steuern? Versicherung? Jährliche Kosten für Landschaftsbau/Schneeräumen? Nehmen Sie dann jeden Gegenstand, der eine begrenzte Lebensdauer hat, und teilen Sie die Kosten durch seine Lebensdauer. zB 12.000 $ Dach über 20 Jahre sind 600 $. Tun Sie dies für die Lackierung und jedes Gerät. Dann erlauben Sie eine Leerstandsquote von 10 %. Wenn Sie all dies und die Hypothek abdecken, kann es sich lohnen, es zu behalten. Da Sie kein Eigenkapital haben, ist die Zeit auf Ihrer Seite, der Preis kann steigen, und hoffentlich werden die monatlichen Zahlungen den Kredit schmälern.

Die Miete wird bestimmt durch:

die Miete, die für ähnliche Häuser in Ihrer Nähe berechnet wird.

Ihre Kosten haben keinerlei Einfluss auf den Preis, den Sie erhalten.

Wie andere bereits betont haben, können Sie nicht einfach eine günstige Nummer auswählen und für diesen Betrag mieten. Wenn Sie Ihr Haus vermieten möchten, müssen Sie es zu einem Wert mieten, dem ein Mieter zustimmen würde.

Zum Beispiel gibt es ein Haus in meiner Straße, das seit 3 ​​Jahren nach Mietern sucht. Sie wollen 2.500 Dollar im Monat. Dies deckt ihre Hypothek ab und ein bisschen mehr für Steuern und Reparaturen. Es wurde nie ein einziges Mal vermietet. Andere Häuser in meiner Nachbarschaft kosten etwa 1.000 Dollar im Monat. Für einen Mieter hat es keinen Wert, ein Haus zu mieten, das 1.500 $ mehr kostet als ein ähnliches Haus 2 Türen weiter.

Jetzt können Sie sich die Kostenminderung ansehen. Ich verwende also Daten aus meiner Umgebung. Häuser in meinem Teil von Florida müssen in den nassen Monaten eine Klimaanlage haben, um zu verhindern, dass die Feuchtigkeit das Haus ruiniert. Dies kann leicht 100 US-Dollar pro Monat betragen (normalerweise mehr). Die Stadt verlangt, dass Sie einen Wasseranschluss haben, auch wenn er nicht besetzt ist, obwohl die Kosten sehr gering sind. Dasselbe gilt für Abfall, der eine Pauschalgebühr von 20 USD pro Monat darstellt. Die Gartenbewässerung ist während der trockenen Monate ein Muss (wenn Sie Gras halten möchten). Sagen wir, das macht 50 Dollar im Monat, das ganze Jahr über. Schädlingsbekämpfung ist ein Muss, besonders wenn Ihr Haus Holzteile (wie Böden oder ein Dach) hat. Selbst eine bescheidene Schädlingsbekämpfung kostet 25 US-Dollar pro Monat. Grundsteuern rund 240 $ pro Monat. Nehmen wir an, Ihre Hypothek beträgt etwa 1.000 US-Dollar pro Monat. Das bedeutet, dass Ihr Haus leer stehen würde 1.435 $ kosten.

Wenn Sie nun das Haus mieten würden, könnten viele dieser Kosten "wegfallen", indem sie in die Verantwortung der Mieter fallen. Ihre Kosten für das volle Sitzen des Hauses würden 1.240 $ betragen. Lassen Sie uns das mit 10 % für Reparaturen auffüllen und mit 1.364 $ gehen.

Nehmen wir nun an, Sie können für 1.000 US-Dollar im Monat mieten. Denken Sie daran, dass alle diese Preise für meine Gegend ungefähr richtig sind, sich jedoch je nach Größe und Ausstattung ändern.

Sie haben die Wahl, das Haus für 1.435 US-Dollar pro Monat leer stehen zu lassen oder es zu füllen und nur 240 US-Dollar pro Monat zu „verlieren“. Denken Sie daran, dass Sie in beiden Fällen Eigenkapital gewinnen.

Viele Leute hier vermieten ihre Häuser und zahlen die 240 Dollar als Investition. Für jede 240 Dollar, die sie zahlen, bekommen sie 1.000 Dollar Eigenkapital (nun, Zinsen und Gebühren beiseite, aber Sie verstehen, worauf es ankommt).

Im Moment ist es für sie kein Geldverdiener, aber wenn sie älter werden, passieren zwei Dinge. Diese monatliche "Zahlung" von 240 US-Dollar zahlt ihre Hypothek ab, sodass sie das Haus endgültig besitzen. Dann werden diese monatlichen 240-Dollar-Zahlungen zu einem zusätzlichen Einkommen. Und irgendwann kann ihre Miete für (schätzen wir) 400.000 Dollar verkauft werden. Also zahlten sie 86.400 Dollar und bekamen 400.000 Dollar zurück. Währenddessen bauen sie Eigenkapital in ihrer Miete und in dem Haus auf, in dem sie leben.

Die wichtige Erkenntnis daraus ist, dass es für den Vermieter weniger eine Einnahmequelle als vielmehr eine Investition ist. Sie werden wahrscheinlich nicht in der Lage sein, ein Haus für mehr als eine Hypothek + Kosten + Steuern zu mieten, aber es ist eine gute Anlageform.

Während JoeTaxpayer eine sehr aufschlussreiche Antwort gab und eindeutig die beste Antwort, lassen Sie es mich für Sie ganz einfach aufschlüsseln.

Sprechen Sie mit einer guten bis großartigen Hausverwaltung.

Da Sie sich außerhalb des Staates befinden, benötigen Sie sowieso einen. Ein guter ist seinen Preis wert, ein großartiger noch besser.

Sie werden Ihnen sagen, was der "Markt" für die Anmietung Ihrer Wohnung und die zu erwartenden Kosten tragen wird. Von dort aus können Sie eine intelligente Entscheidung treffen.

Sie haben bereits Erfahrung mit der Führung von Mietwohnungen? Ich gehe davon aus, dass dies nicht der Fall ist, und daher sollten Sie Profis in Ihrem Team haben.

Höchstwahrscheinlich müssen Sie Geld investieren, um diese Immobilie als Miete zu erhalten. Es ist nur so, wie die Zahlen in der Regel funktionieren.

Lassen Sie mich zunächst wiederholen, was alle anderen über die Mietpreise sagen, die nichts mit Ihren Ausgaben zu tun haben. Sie sollten marktübliche Preise berechnen. etwas höher, wenn Sie bessere Mieter wollen und etwas niedriger, wenn Sie einen längeren Leerstand vermeiden möchten. Sie können die Marktpreise bestimmen, indem Sie ähnliche Immobilien in Ihrer Nähe finden und sehen, was sie zur Miete verlangen. Sie müssen den Standort, die Quadratmeterzahl, die Anzahl der Badezimmer usw. anpassen.

Jetzt, wo das aus dem Weg ist, hier ist eine kurze Checkliste der Ausgaben, die Sie für Ihre spezifische Immobilie berechnen und/oder schätzen müssen, um zu entscheiden, ob Sie vermieten oder verkaufen sollten:

1. Hypothekenzinsen (Sie möchten wahrscheinlich nicht das Prinzip zählen, das Sie jeden Monat zurückzahlen). das sind heutzutage etwa 3-5% der Kreditsumme.
2. verlorenes Kapital (die Höhe des monatlichen Einkommens, das Sie erwarten würden, wenn Sie Ihre Anzahlung oder ein anderes angesammeltes Eigenkapital zurückerhalten würden). 3-10% Ihres Eigenkapitals sind eine angemessene Zahl.
3. Steuern. Dies ist im Allgemeinen etwa 2 % des Immobilienwerts, variiert jedoch stark je nach Bundesstaat und sogar Bezirk.
4. Versicherung. das sind etwa 0,5-1 % Ihres Hauswerts. Sie sollten bereits eine Wohngebäudeversicherung haben, aber Sie sollten wahrscheinlich für etwas mehr Geld auf eine Vermieterversicherung upgraden.
5. Wartung. Dinge wie das Rasenmähen und das Wechseln des Ofenfilters können Sie vielleicht an einen Mieter weitergeben. Andernfalls könnten Sie einen Dienst beauftragen. Außerdem müssen Sie jährliche Inspektionen und Teppichpflege durchführen.
6. Instandsetzung. Wenn der Ofen ausgeht oder ein Rohr leckt, sind Sie am Haken. Schätzungen für Reparaturen liegen zwischen 0,5 % und 2 % des Eigenheimwerts pro Jahr. Ein neues Dach kostet Sie vielleicht 10 % des Hauswerts, aber es wird wahrscheinlich nur alle 15 Jahre benötigt. die besten schätzungen für diese kosten schlüsseln jeden wichtigen artikel mit einer geschätzten lebensdauer und wiederbeschaffungskosten auf.
7. Verwaltungskosten. Jemand muss für Notreparaturen, jährliche Inspektionen, Mieteranträge, verspätete Zahlungen usw. auf Abruf bereitstehen. Wenn Sie eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen, nimmt diese normalerweise einen Prozentsatz der Miete. Etwa 10 % der Miete sind ziemlich normal, aber die Preise variieren stark und einige Verwaltungsgesellschaften erheben eine monatliche Pauschalgebühr.
8. Aufwertung/Abwertung. Dies ist normalerweise eher eine Einnahme als eine Ausgabe. Häuser tendieren dazu, im Einklang mit der Inflation im Wert zu steigen. die inflation in den usa liegt in der regel bei etwa 3 % pro jahr. In einem schlechten Markt (z. B. 2009) können die Immobilienpreise jedoch dramatisch sinken.

Wenn Sie alle oben genannten Ausgaben zusammenzählen und die Miete über den Marktpreisen liegt, sollten Sie verkaufen. Wenn die oben genannten Kosten unter den Marktpreisen liegen, müssen Sie überlegen, ob die Gewinnspanne ausreicht, um den Aufwand und das Risiko zu rechtfertigen.

Ich denke, Sie versuchen herauszufinden, was für Sie ein Break-Even-Mietpreis sein wird, damit Sie dann entscheiden können, ob sich das Mieten zu aktuellen Marktpreisen für Sie lohnt.

Dies ist schwierig zu bestimmen, da zukünftige Bewertungen ungewiss sind. Sie können jedoch grobe Schätzungen vornehmen. Die unsicherste Komponente ist wahrscheinlich der Kapitalzuwachs oder -verlust (Zunahme oder Abnahme des Wertes Ihrer Immobilie). Dies ist normalerweise eine relativ große Zahl (erheblich für die Berechnung). Der Wert ist ungewiss, da er von Prognosen des Wohnungsmarktes abhängt. Zukünftige Zinssätze oder wirtschaftliche Bedingungen werden wahrscheinlich eine wichtige Rolle dabei spielen, den zukünftigen Wert Ihres Eigenheims zu bestimmen. Natürlich gibt es zahlreiche andere Kosten, die zu berücksichtigen sind, wie z. B. Wartung, Steuern und Versicherungen, von denen einige über ein Treuhandkonto abgewickelt und in Ihrer Hypothekenzahlung enthalten sein können. Größte Einkommensunsicherheit sind die Höhe der Miete und der Vermietungsstand. Ersteres ist einigermaßen vorhersehbar, letzteres weniger.

Ich würde Ihnen raten, eine Tabelle zu erstellen und sie alle mit Fehlerspannen aufzulisten, um eine Vorstellung zu bekommen.

Der absolute Betrag, den Sie für die Hypothek zahlen, ist ein Ablenkungsmanöver, ähnlich wie wenn Autohändler Sie fragen, welche Zahlung Sie sich leisten können. Das ist nicht relevant. Relevant ist der Nettogegenwartswert ALLER Zahlungen im Verhältnis zu dem, was Sie dafür erhalten.

Beachten Sie, dass ein Problem bei der Bewertung Ihrer Kapitalkosten darin besteht, wie hoch Ihre Opportunitätskosten sind. dh. wenn du das geld nicht in immobilien gebunden hättest, was könntest du woanders damit verdienen? Dies ist nicht wirklich Teil der Kapitalkosten, aber es sollte berücksichtigt werden.

Beachten Sie auch, dass die monatliche Gesamtzahlung für die Hypothek für Ihre Berechnungen nicht nützlich ist, da ein erheblicher Teil der Zahlung wahrscheinlich für die Tilgung des Kapitals verwendet wird und daher keine wirklichen Kosten für Sie darstellt (es ist wirklich nur eine Überweisung, die Ihr Bankguthaben verringert). aber erhöhen Sie Ihr Eigenkapital im Haus). Der Zinsanteil ist ein echter Kostenfaktor für Sie.

Ich wollte nur einen Faktor zu den anderen Antworten hinzufügen. Die Kosten für Unterhalt etc. sind kein Bruchteil der Finanzierungskosten, sondern eher ein Bruchteil des Wertes des Hauses und eine Funktion des Alters. Wenn Sie sagen, Sie müssen alle 25 Jahre ein Dach ersetzen, und das kostet 10.000 US-Dollar (hängt natürlich von der Größe des Hauses ab), dann müssen Sie 400 US-Dollar pro Jahr für die Dachreparatur beiseite legen. Andere Kosten (Anstrich, Bodenbelag, Küche, Badezimmer, Warmwasserbereiter, Heizung, Klimaanlage, Gartenpflege usw.) können auf die gleiche Weise grob geschätzt werden. Eine Faustregel ist 1 % des Wertes des Hauses pro Jahr , um alle großen Wartungskosten zu decken. Wenn Sie eine Hypothek von 4 % zahlen, würde dies die Reserve um 25 % erhöhen; aber wenn die Zinssätze steigen, kann der Bruchteil kleiner sein (ich erinnere mich, dass ich über 10 % Hypothek bezahlt habe ...).

Im Allgemeinen hängt es weitgehend von Ihrer Fähigkeit ab, zukünftige Kosten und Werte vorherzusagen, ob es eine gute Idee ist, eine Immobilie für langfristige Mieteinnahmen (mit Wertsteigerungspotenzial – aber die Preise können steigen und fallen) zu behalten. Wenn Sie eine variable Hypothek haben, wird das schwieriger.

Ihre Argumentation ist rückwärts. Wie andere bereits betont haben, können Sie nicht einfach entscheiden, wie viel Sie unabhängig vom Markt verlangen. Lassen Sie mich ein wenig Ökonomie 101 paraphrasieren, um zu unterstreichen, warum Sie auch nicht so denken sollten:

Sie können ein Mietobjekt wie Ihr Haus (die gleiche Argumentation wird normalerweise am Beispiel von Hotelzimmern erklärt) als eine Reihe verderblicher Waren betrachten. Ihr Haus stellt den potenziellen Verkauf der Januarmiete dar (die verfällt, sobald der Januar vorbei ist), plus die Februarmiete usw.

Ihr Ansatz bestand darin, die Gesamtkosten (alle festen und variablen Kosten für den Besitz dieses Hauses sowie die Kosten für die spezifische Miete) zu berechnen und sie über den Zeitraum zu mitteln, damit Sie wissen, wie viel Sie mindestens verlangen müssen.

Angenommen, Sie möchten es nur vermieten, nicht verkaufen oder ein Familienmitglied dort wohnen lassen, können Sie nicht so denken. Die meisten dieser Kosten, die Sie gemittelt haben, sind das, was Ökonomen versunkene Kosten nennen . Die Hypothekarkosten sind bereits bei Ihnen angefallen und werden durch Ihre Entscheidung zur Miete oder Nichtmiete nicht beeinflusst. Diese Kosten sind für Ihren Entscheidungsprozess irrelevant . Sie müssen nur an die Grenzkosten denken: jene zusätzlichen Kosten, die Sie haben, wenn Sie mieten, aber nicht, wenn Sie nicht mieten.

Sehen Sie sich die Marktpreise für die Anmietung ähnlicher Immobilien in dieser Region an und vergleichen Sie sie mit Ihren Grenzkosten . Solange sie höher sind als Ihre Grenzkosten, vermieten Sie es. Das bedeutet nicht, dass Sie sicher Gewinne machen, aber es bedeutet, dass Sie sicher weniger Verluste machen als bei Ihrer einzigen Alternative, nicht zu mieten.

Stimmen Sie den vorherigen Beiträgen zu, die Frage ist schlecht formuliert.

-sondern-

Clark Howard sagt, dass Sie wirklich 90 % der Hypothekenzahlung zurückbekommen müssen. Denken Sie daran, dass alles, was Sie im Prinzip einen Monat bezahlen, zu Ihrem Nettovermögen beiträgt, und dass Sie jeden Monat etwas mehr Geld als die letzte Zahlung erhalten. Außerdem ist dies eine gute Inflationsabsicherung, und irgendwann innerhalb weniger Jahre werden Sie die Gewinnschwelle erreichen.

Wenn wir es also vermieten, wollen wir nicht nur das, was wir auf unsere Hypothek zahlen, in Rechnung stellen – wir würden definitiv Geld verlieren, wenn wir das tun würden.

Ich glaube, Sie übersehen eine Sache: Ihr Gewinn/Verlust ist nicht monatlich. Ihr Gewinn ist das Eigentum, das nach Ablauf der Hypothek übrig bleibt. Selbst wenn Sie jeden Monat zusätzliche 100 $ hinzufügen müssen, weil Sie weniger mieten als die Hypothek + Unterhalt + Steuern, bleiben Sie nach 30 Jahren mit Eigentum im Wert von zB 200.000 $, während Sie dafür bezahlt haben, dh. 30 Jahre * 12 Monate * 100 $ = 36.000 $.

Sie können es unter Ihren Kosten mieten und trotzdem langfristig einen Gewinn erzielen.

Ich denke, die Hypothek darf überhaupt nicht in der Gleichung enthalten sein, um zu bestimmen, wie viel zu berechnen ist. Natürlich möchten Sie Ihre Hypothek decken, aber der Mietpreis wird nur durch die Zahlungsbereitschaft des Mieters bestimmt (Angebot und Nachfrage) und nicht durch Ihre Hypothek (einige Leute haben nicht einmal eine Hypothek).

Mit anderen Worten, ich denke, Sie sollten einen Preis berechnen, der auf ähnlichen gemieteten Häusern basiert.

Um zu einer Entscheidung zu kommen, brauchen Sie die Zahlen: Ich schlage eine Tabelle vor. Listen Sie die monatlichen und jährlichen Kosten auf (siehe andere Antworten). Bestimmen Sie dann, was der marktübliche Mietpreis ist. Sobald Sie die Zahlen haben, wird es aus zahlenmäßiger Sicht klar sein. Man muss den Aufwand des Besitzens von Eigentum aus der Ferne berücksichtigen, der in der Tabelle nicht berücksichtigt wird