Ich habe eine Hypothekenimmobilie in Großbritannien, wo meine Familie lebt. Ich schulde der Bank immer noch ungefähr 80.000 für diese Immobilie, die ich mit einer Rate von ungefähr 8.000 pro Jahr zurückzahle. Der Zinssatz für dieses Darlehen beträgt etwa 5 %. Ich habe keine weiteren Schulden.
Ich möchte mein mit Hypotheken belastetes Haus verkaufen und in eine größere Immobilie ziehen, aber dafür keine zusätzlichen Schulden aufnehmen. Das Haus, in dem ich wohne, sollte für rund 375.000 verkauft werden. Die Immobilien, die ich als mögliche Käufe in Betracht ziehe, liegen im Bereich von 400-450.000.
Ich habe das Glück, auch eine kleine Wohnung zu besitzen, die vermietet ist und ein zusätzliches Einkommen von etwa 8.000 pro Jahr abzüglich der Kosten für Reparaturen usw. bringt. Diese Wohnung gehört mir vollständig - sie ist nicht mit Hypotheken belastet und hat einen Wert von etwa 130.000.
Beim Kauf und Verkauf von Immobilien im Vereinigten Königreich fallen Anwaltsgebühren, Kosten und andere damit verbundene Ausgaben an. Sie werden mehrere tausend Pfund betragen. Ich habe die liquiden Mittel, um diese zu decken.
Wenn ich umziehen möchte, ohne zusätzliches Geld aufzunehmen, könnte ich die Wohnung verkaufen, meine Hypothek abbezahlen und dann mit dem Rest den Umzug finanzieren. Allerdings würden mir dadurch die Mieteinnahmen aus der Immobilie entgehen. Da die Hypothekenzahlungen im Wesentlichen den Mieteinnahmen entsprechen, wäre ich in Bezug auf das monatliche Einkommen nicht besser dran, aber ich hätte einen erheblichen Teil des potenziellen Ruhestandseinkommens verloren.
Könnte ich besser dran sein, die Wohnung zu behalten und mehr Geld für die Hypothek zu leihen? Wie berechne ich hier meine beste Vorgehensweise?
Bearbeiten (aus Info im Kommentar entnommen) :
Als Erklärung für diesen schrecklichen Zinssatz von 5 % ist darauf zurückzuführen, dass es sich um eine sehr langfristige Festzinshypothek handelt. Es soll sehr bald enden, also werde ich im Rahmen des Umzugs nach einem besseren Angebot suchen, wenn ich mich entscheide, es nicht zu bezahlen.
Wenn Sie die Kosten für die Abzahlung Ihrer aktuellen Hypothek mit den Mieteinnahmen der Wohnung vergleichen, vergleichen Sie nicht wirklich Gleiches mit Gleichem. Erstens decken die Hypothekenzahlungen sowohl Zinsen als auch Kapitalrückzahlungen ab, sodass ein Teil der 8.000 Gelder sind, die Ihr Nettovermögen erhöhen.
Zweitens ist der Wert der Wohnung (130.000) viel höher als die ausstehende Hypothek (80.000). Wenn Sie also die Wohnung verkaufen und die Hypothek abbezahlen würden, hätten Sie noch 50.000 in bar übrig, die Sie investieren könnten, um ein Einkommen zu erzielen.
Der richtige Weg, die beiden Optionen zu vergleichen, besteht darin, die unterschiedlichen Kosten in jedem Szenario zu betrachten.
Nehmen wir an, das größere Haus kostet 425.000, da die Zahlen gut funktionieren.
Wenn Sie das größere Haus mit einer größeren Hypothek kaufen, müssen Sie 50.000 mehr leihen, also haben Sie am Ende eine Hypothek von 130.000, und Sie haben immer noch die 8.000/Jahr von der Wohnung. Abhängig von Ihrem sonstigen Einkommen müssen Sie die 8.000/Jahr versteuern - z. B. 40%, wenn Sie ein höherer Steuerzahler sind, also bleiben Ihnen 4,8.000/Jahr.
Wenn Sie die Wohnung verkaufen, haben Sie keine Hypothekenrückzahlungen und keine Einnahmen aus der Wohnung. Mit den 50.000, die übrig bleiben, nachdem Sie die Hypothek zurückgezahlt haben, können Sie das neue Haus direkt kaufen, zusätzlich zu Ihrem alten Haus.
Sie müssten auch einige Kosten für den Verkauf der Wohnung zahlen, die Sie mit der größeren Hypothek nicht hätten, aber Sie würden die Kosten für eine neue Hypothek sparen. Sie sind wahrscheinlich nicht gleich, aber vereinfachen wir und nehmen wir an, dass sie es sind. Wenn überhaupt, dürften die Kosten für den Verkauf der Wohnung höher sein als die Hypothekenkosten.
So gesehen sollten Sie sich die tatsächlichen Kosten einer Hypothek in Höhe von 130.000 ansehen und wie viel davon Zinsen wären. Angesichts der Tatsache, dass Sie bei den aktuellen Hypothekenzinsen umschulden, würde ich erwarten, dass die Zinsen nur 2-3% betragen würden, dh etwa 2,5.000 - 4.000, also deutlich weniger als die Einnahmen aus der Wohnung, selbst nach Steuern.
Die Gesamtzahlung wäre aufgrund der Kapitalrückzahlung höher, aber Sie könnten sich die Cashflow-Differenz leicht leisten. Sie können die Laufzeit der Hypothek variieren, um zu steuern, wie hoch die Kapitalrückzahlung ist, und Sie sollten leicht in der Lage sein, eine 130.000-Hypothek auf ein 425.000-Haus zu einem sehr guten Preis zu bekommen.
Also, wenn Ihre Zahl von 8.000 Miete korrekt ist (unter Berücksichtigung von Leerzeiten, Unterhaltskosten usw.), dann denke ich, dass es leicht sinnvoll ist, das größere Haus mit der größeren Hypothek zu bekommen.
Angesichts der steuerlichen Auswirkungen (auf die in einem Kommentar hingewiesen wurde) könnte eine dritte Strategie noch besser sein: Die Wohnung behalten, aber eine Hypothek darauf aufnehmen im Austausch für eine reduzierte Hypothek auf Ihr Haupthaus. Der Grund dafür ist, dass Sie eine gewisse Steuererleichterung auf die Hypothekenkosten einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erhalten, solange die Einnahmen aus dieser Immobilie höher sind als die Kosten, während Sie dies bei Ihrem Hauptwohnsitz nicht tun. Früher entsprach die Steuererleichterung nur dem gleichen Steuersatz, den Sie auf die Mieteinnahmen zahlten, dh Sie konnten die Hypothekenkosten bei der Steuerberechnung von den Mieteinnahmen abziehen. Es wird sukzessive reduziertEs handelt sich also nur um eine Steuererleichterung zum Grundsatz (20 %), selbst wenn Sie einen höheren Steuersatz zahlen, aber Sie könnten trotzdem etwas Geld sparen. Sie müssen sich die verschiedenen Hypothekenkosten genau ansehen, da „Buy-to-Let“-Hypotheken oft höhere Zinssätze haben.
das würde mir die Mieteinnahmen aus der Immobilie entziehen.
Ja, aber Sie würden gewinnen, wenn Sie die Zinsen für Ihre andere Hypothek nicht zahlen würden. Ihr Nettoverlust (oder -gewinn) sind also die Mieteinnahmen abzüglich der Zinsen, die Sie für Ihr Haus zahlen. Aus Sicht des Cashflows erhalten Sie die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und Ihrer Gesamtzahlung .
Etwaige überschüssige Erlöse aus dem Verkauf der Wohnung und der Abzahlung der Hypothek könnten gespart und später für den Kauf einer weiteren Miete als „Alterseinkommen“ verwendet werden. Oder investieren Sie einfach in ein Alterskonto und lassen Sie es in Ruhe. Durch den Verkauf der Wohnung entfällt auch der zusätzliche Zeitaufwand für die Verwaltung der Immobilie.
Wenn Sie die Wohnung behalten, benötigen Sie eine Hypothek von 105.000 bis 150.000 plus Abschlusskosten, abhängig von den Kosten des Hauses, das Sie kaufen, sodass sich Ihre Hypothekenzahlung um 25 % bis 100 % erhöht.
Meine erste Wahl wäre, die Wohnung zu verkaufen und Ihr neues Haus schuldenfrei (oder mit einer sehr kleinen Hypothek) zu kaufen. Sie verdienen nur 6 % daran, und Ihre Hypothekenzahlung wird höher sein, da Sie etwa 160.000 leihen müssen, wenn Sie die Wohnung behalten und ein Haus im Wert von 450.000 $ kaufen möchten, also sind Sie nicht mehr bar. strömungsneutral. Beginnen Sie dann wie verrückt mit dem Sparen für ein anderes Mietobjekt oder in Altersvorsorgeinvestitionen, die keine Immobilien sind.
Es hängt davon ab, welchen Zinssatz Sie für zusätzliche Kredite erhalten können ...
Wenn Sie eine Umschuldung vornehmen, erhalten Sie wahrscheinlich eine Rate von 3,5-4 % ... je nachdem, mit wem Sie gehen.
Mit Einlagenkonten in Großbritannien, die etwa 1 % kosten (ja, Sie können mehr bekommen, wenn Sie es länger binden, aber nicht viel mehr), ist es eindeutig besser, keine Hypothek zu haben als Geld auf der Bank.
Lässt Ihr 8k-Einkommen Steuern zu? In diesem Fall erhalten Sie 6 % Rendite auf das in der Wohnung gebundene Geld.
Wenn Sie 6 % nach Steuern auf das investierte Geld erhalten, ist das viel besser, als Sie auf übrig gebliebenes Geld bekommen würden, das in eine Investition eingezahlt wird. Geld für eine Hypothek zu leihen würde Sie weniger als 6 % kosten... Sie sind also besser dran, als die Wohnung zu verkaufen.
Wenn Sie 6 % vor Steuern bekommen ... abhängig von Ihrem Steuersatz ... macht es wahrscheinlich sehr wenig Unterschied. Sie müssten ausrechnen, wie viel Sie eine zusätzliche 80.000-Hypothek kosten würde, wie viel Sie mit den 50.000 auf der Einzahlung verdienen würden und wie viel Sie nach Steuern verdienen.
Es gibt eine andere Route. Bauen Sie eine Hypothek auf die Mietwohnung auf. Sie können die Zinszahlung aus dem Einkommen der Wohnung geltend machen ... Ihre Steuerrechnung so senken, dass der effektive Hypothekenzins für die Wohnung niedriger ist als der, den Sie mit einer Hypothek auf das neue Haus erzielen könnten. Verwenden Sie das Geld aus der Hypothek der Wohnung, um die Differenz zum Hauspreis zu finanzieren. In der Tat ist es aus steuerlicher Sicht vielleicht besser, wenn Sie ein hypothekenfreies Haus haben und die Hypothek auf die Wohnung maximal ausschöpfen, damit Sie so viel wie möglich von Ihrer Steuerrechnung abschreiben können.
All dies setzt voraus, ... dass die Wohnung ständig vermietet ist. Die eine oder andere Durststrecke in der Ebene könnte die Summen stark beeinflussen. Alle oben genannten Punkte gehen davon aus, dass Ihr Cashflow funktioniert, egal welchen Weg Sie wählen.
Da niemand auf Stack Exchange alle Zahlen für Ihre speziellen Umstände hat, kann es sich lohnen, mit einem Steuerberater zu sprechen. Sie könnten Sie richtig beraten, da sie die Zahlen kennen, die für Sie in Bezug auf Gesamtkosten, Cashflow, Risiko usw. am sinnvollsten sind.
Es ist viel einfacher, Geld zu verdienen, wenn Sie keine Schulden haben. Wenn Sie die Wohnung verkaufen, Ihre bestehende Hypothek loswerden und das neue Haus sofort kaufen können, ist das wahrscheinlich die beste Vorgehensweise.
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Bob Tway