Umzug - Soll ich mein Haus jetzt verkaufen oder auf die Wertsteigerung warten?

Aus beruflichen Gründen muss ich umziehen. Ich besitze derzeit (es ist etwas mehr als ein Jahr her) ein Haus, für das ich eine Hypothek bezahle.

Ich möchte etwas Gutes aus diesem Kauf machen, also habe ich mich gefragt, ob es sich lohnt, auf einen besseren Verkaufszeitpunkt zu warten, oder ob die Zinsen, die ich zahlen würde, den Gewinn übersteigen würden.

HINWEIS: Es gibt viele Renovierungsarbeiten in der Stadt und ein großes Einkaufszentrum sollte in ein paar Jahren gebaut werden. Auch die Immobilienpreise in Großbritannien steigen (in der Größenordnung von 15.000 pro Jahr). Das lässt mich denken, dass auch der Wert meiner Immobilie steigen wird.

WEITERE UPDATE: Da es relevant erscheint, lebe ich im Südosten des Vereinigten Königreichs (Kent) und meine aktuelle Rate beträgt 2 %. Ich zahle derzeit etwa 8000 £ pro Jahr an Hypotheken. Wie hoch sollte der Preis sein, um das auszugleichen?

Haben Sie irgendwelche Insider-Informationen, die darauf hindeuten, dass Ihr Haus die gegebene Zeit zu schätzen wissen wird? (Falls ja, lassen Sie es mich wissen, damit ich einige Optionen verkaufen kann...)
@ Joe Ich habe der Frage einige Details hinzugefügt.
@Joe - Das UK-Tag bedeutet, dass das Haus die gegebene Zeit zu schätzen weiß. Der britische Wohnungsmarkt ist kein gesunder Markt. Es ist nicht möglich, dass die Immobilienpreise für immer mit einer viel höheren Rate als die Inflation steigen , aber sie haben es im letzten Jahrhundert oder so geschafft, und niemand weiß, wann es enden wird.
Willst du damit sagen, dass du das Haus unbewohnt lassen würdest, bis es an Wert gewinnt? Oder das Haus mieten? Oder etwas anderes?
@JoeStrazzere nicht sicher. Nehmen wir an, ich lasse es leer (damit ich nicht einmal Gemeindesteuer zahlen muss)
@algiogia - dann ist es nur Mathe, oder? Sie addieren Ihre Kosten und stellen sie dem erwarteten Gewinn gegenüber. (Abgesehen von dem Risiko, ein Gebäude längere Zeit unbewohnt zu lassen)
Zur Gemeindesteuer für leerstehendes Eigentum: Ich fürchte, dass Sie jetzt einen Teil oder die gesamte Steuer zahlen müssen: gov.uk/council-tax/second-homes-and-empty-propertys
@SteveMelnikoff danke, wusste ich nicht. Ich nehme an, dass, wenn ich die Immobilie vermiete, nur der Mieter die Gemeindesteuer zahlen muss
Das ist die normale Praxis, ja.
@JoeStrazzere weißt du, wie man das berechnet? Ist es nur der Betrag, den ich für die Hypothek bezahle, oder sollte ich etwas anderes in Betracht ziehen?
@algiogia - der Betrag, den Sie für die Hypothek bezahlen, zuzüglich aller anderen Gebühren im Zusammenhang mit dem ungenutzten Haus. Steuern, Versicherungen, Heizung, Wartung usw. Grundsätzlich alles, was es kosten wird, das Haus zu besitzen, in dem Sie nicht leben werden. Und wenn Sie es mit der anderen Seite vergleichen, denken Sie daran, dass Häuser, die seit Jahren unbewohnt sind, dazu neigen zu einem Preisnachlass im Vergleich zu bewohnten Häusern verkaufen.
@JoeStrazzere Ich meinte die Kosten der Hypothek. Muss ich bedenken, dass bei einer früheren Rückzahlung weniger Zinsen anfallen oder sind diese bereits in den Rückzahlungen enthalten? Angenommen, ich zahle 10.000 Hypotheken pro Jahr, wird eine Erhöhung des Hauspreises von 10.000 das ausgleichen (wobei immer noch nur die Hypothekenkosten berücksichtigt werden)?
Übrigens hat mir ein Freund mit einem ähnlichen Grundstück erzählt, dass der Wert seines Hauses in den letzten 3 Jahren um 100.000 gestiegen ist.
@algiogia - Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für zukünftige Renditen. War sein Haus am selben Ort wie Ihres? War sein Haus mehrere Jahre unbewohnt?
„Angenommen, ich zahle 10.000 Hypotheken pro Jahr, wird eine Erhöhung des Hauspreises von 10.000 das ausgleichen“ – wenn die Hypothek Ihre einzigen hausbezogenen Kosten sind, dann ja. Aber klar, Sie haben andere Kosten. Sie werden ein unbewohntes Haus doch nicht unversichert lassen, oder? Sie müssen noch einige Steuern zahlen, oder? Und Häuser müssen gewartet werden, oder? Die kosten Geld.
Gibt es eine Rücknahmegebühr für die Hypothek oder würden Sie sie portieren?

Antworten (4)

Sie gehen davon aus, dass das Haus kurzfristig an Wert gewinnen wird, was Sie auf keinen Fall wissen können. Sie werden wahrscheinlich ein Bad nehmen, wenn Sie ein Haus nach einem Jahr in eine Hypothek verkaufen, selbst wenn Sie es für das verkaufen, was Sie dafür bezahlt haben.

Wenn es die Möglichkeit gibt, dass Sie zurückziehen, lohnt es sich auf jeden Fall, es zu behalten, andernfalls würde ich sagen, reduzieren Sie Ihre Verluste. Der einzige Vorteil wäre, wenn Sie es vermieten könnten, wenn Sie bedenken, dass Sie im Allgemeinen für etwa das Doppelte Ihrer Hypothekenzahlung mieten müssen, um einen positiven Cashflow zu erzielen. Es leer stehen zu lassen, während Sie darauf warten, dass es geschätzt wird, wird Sie zweifellos viel Zeit kosten.

Normalerweise verkaufen.

Jeden Monat – wohl jeden Tag – gehört Ihnen das Haus, es kostet Sie Geld für Hypotheken, Steuern und Unterhalt. Wenn es nicht auch Einkommen bringt oder Sie tatsächlich darin leben, ist das ein ernstes Problem. In jedem vernünftigen Markt ist es äußerst unwahrscheinlich, dass das Haus genug Wert gewinnen kann, um diesen Verlust auszugleichen.

Es zu vermieten, selbst wenn Sie im Vergleich zu den Kosten Geld verlieren, würde die Blutung zumindest verlangsamen ... Aber wenn Sie sich nicht wirklich mit der Vermietung befassen möchten oder stark davon ausgehen, sehr bald wiederzukommen, ist ein schneller Verkauf zu einem guten Preis normalerweise optimal .

Natürlich müssen Sie genau diesen Kompromiss berücksichtigen, wenn Sie den geforderten Preis festlegen und Angebote aushandeln.

Sie wägen bestimmte Kosten für die Hypothekenzinsen gegen den möglichen Wertzuwachs des Hauses ab.

Nehmen Sie die Zinsen, die Sie pro Monat zahlen, und teilen Sie sie durch den aktuellen Wert des Hauses. Angenommen, Ihre Zinsen betragen 3 % des Wertes des Hauses (kann je nach geschuldetem Saldo und Zinssatz Ihrer Hypothek mehr oder weniger betragen).

Angenommen, die durchschnittliche Wertsteigerung in Ihrer Region beträgt ebenfalls 3 %. Aber das bedeutet, dass es nur eine 50-prozentige Chance gibt, dass die tatsächliche Wertsteigerung höher ist (vorausgesetzt, die Chancen sind in beiden Fällen gleich), und es gibt eine 50-prozentige Änderung, dass Sie schlechter dran sind.

Im Allgemeinen ist es keine gute Investition, einen risikofreien Verlust gegen einen riskanten Gewinn in gleicher Höhe einzutauschen. Sie können im Allgemeinen bessere durchschnittliche Renditen auf riskante Investitionen erzielen, daher ist es am besten, jetzt zu verkaufen und die Hypothek zu bezahlen.

Die Hypothekenzinsen liegen in Großbritannien bei etwa 3 %. In ganz Südengland sehen Sie im vergangenen Jahr eine Wertsteigerung von 5-10 %. Weiter nördlich und nach Schottland, und Sie sehen eine Wertsteigerung von 3-5%. Viel hängt davon ab, wo genau OP lebt / besitzt.
@AndyT Die Frage lautet nicht: „Wäre es besser gewesen, letztes Jahr zu verkaufen oder bis heute zu warten?“, sondern „Ist es besser, heute zu verkaufen oder noch [x] Jahr(e) zu warten?“ Unabhängig davon, ob Sie glauben, dass die Rendite des letzten Jahres anhalten wird oder nicht, müssen Sie akzeptieren, dass das Risiko besteht, dass das nächste Jahr anders sein wird. Wenn Sie dieses Risiko ignorieren, gehen Sie es trotzdem ein, und Sie werden möglicherweise für die wahre Natur Ihres Risikos unterkompensiert.
@Grade'Eh'Bacon - Ich bin mit nichts, was Sie gesagt haben, nicht einverstanden. Aber DStanley hat eine Wertsteigerung von 3 % angenommen und dann eine Schlussfolgerung und Empfehlung („am besten sofort verkaufen und die Hypothek abbezahlen“) auf dieser Grundlage abgegeben. Ich widersprach einer Empfehlung, die auf einer meiner Meinung nach schlechten Annahme beruhte. Weitere Untersuchungen deuten darauf hin, dass vielleicht 3 % keine schlechte Zahl zum Abarbeiten sind; Wenn DStanley dies bearbeitet hätte, wäre dies eine gute Antwort.

Es hängt davon ab, wo Sie wohnen und wie Sie Ihre neue Unterkunft bezahlen werden. Wenn Sie innerhalb des Vereinigten Königreichs umziehen und beabsichtigen, ein weiteres Haus zu kaufen, stehen Sie vor dem Problem, dass Sie es schwer haben werden, eine zweite Hypothek zu bekommen. Wenn Sie das Haus in Kent vermieten, müssen Sie wahrscheinlich die Hypothekenbasis darauf in eine Hypothek ändern, die eine Vermietung ermöglicht – normale Wohnungshypotheken schließen dies vollständig aus –, die es Ihnen ermöglichen würde, eine Wohnungshypothek aufzunehmen.

Es hängt davon ab, wie viel Eigenkapital Sie im Haus haben. Wenn der größte Teil des Wertes des Hauses verpfändet ist, dann werden Sie (1) es schwierig finden, eine gewerbliche Hypothek erneut zu belasten (2) es schwierig finden, die Kosten durch Vermietung zu decken, und (3) reagieren sehr empfindlich auf die Hauspreise fallen.

Denken Sie auch daran, dass die Immobilienpreise in Großbritannien in den letzten drei Monaten in Folge meistens entweder stagnierten oder fielen ... Sie können also keine Wertsteigerung des Hauses in Kent garantieren.

Was ich sagen will ist ... es gibt keine Glaskugel, die Ihnen sagt, was finanziell das Beste ist. Sprechen Sie mit Immobilienmaklern, finden Sie heraus, wie viel das Haus verkaufen würde / wie viel es mieten würde. Sprechen Sie mit Ihrem Hypothekengeber und finden Sie heraus, ob Sie es vermieten können. Sprechen Sie mit anderen Hypothekengebern und finden Sie heraus, wie viel eine gewerbliche Hypothek kosten würde. Machen Sie die Rechnungen, finden Sie heraus, ob die Anmietung des Hauses die Kosten decken würde, dann können Sie auf den weiter steigenden Wohnungsmarkt setzen. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die Hauspreise weiter steigen wie bisher. Auf jeden Fall sind dort, wo ich wohne, die Hauspreise aufgrund der Anzahl der neu gebauten Häuser und anderer wirtschaftlicher Probleme in den letzten Monaten deutlich gefallen und werden möglicherweise weiter fallen, da immer mehr neue Häuser auf den Markt kommen.

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