Würde das Erhalten (und Bezahlen) eines Ratendarlehens meinem Hypothekenzins zugute kommen?

Sie haben viele halbverwandte Fragen darüber gestellt (oder impliziert), wie sich Ihre Finanzen auf Ihre Kreditkosten auswirken werden. Um sie zu beantworten, kann es hilfreich sein, einen Schritt zurückzutreten und das Gesamtbild der Hypothekenentscheidung zu betrachten.

Banken wollen im Allgemeinen vier Dinge wissen, wenn es um die Genehmigung eines Hypothekendarlehens geht:

• Ist die Immobilie eine gute Sicherheit? Eine Hypothek ist ein gesichertes Darlehen, das Haus, das Sie kaufen, ist eine Sicherheit für das Darlehen. Daher wird die Bank Schritte unternehmen, um sicherzustellen, dass die Sicherheit einen angemessenen Wert im Vergleich zum Darlehen hat – sie wird wahrscheinlich wollen, dass sie die Inspektion(en) besteht und einen geschätzten Wert hat, der dem von Ihnen gezahlten Preis angemessen ist. Das ist nicht der Schwerpunkt Ihrer Frage, daher können wir davon ausgehen, dass dieser Faktor kein Problem darstellt.
• Hat der Kreditnehmer Bargeld zur Verfügung, um die unmittelbaren Kosten für den Kauf zu tragen? Sie benötigen eine Anzahlung, Abschlusskosten usw. - in der Regel möchte die Bank einen Nachweis sehen, dass Sie über dieses Bargeld verfügen. Dies ist auch zweitrangig zu Ihrer Frage, also gehen wir auch hier davon aus, dass Sie in Ordnung sind.
• Verfügt der Kreditnehmer über den monatlichen Cashflow, um sich das Haus leisten zu können? Die Banken werden Sie um eine Überprüfung Ihres Einkommens und um die Erlaubnis bitten, Ihre Kreditauskunft einzuziehen, um dies zu überprüfen. Im Wesentlichen suchen sie nach dem Verhältnis von Schulden zu Einkommen – sie können dies etwas anders berechnen, aber die Idee ist, Ihre monatlichen Kosten im Zusammenhang mit Schulden (Kreditkartenzahlungen, Autokreditzahlungen, Studentendarlehenszahlungen usw.) zu addieren und vergleichen Sie es mit Ihrem monatlichen Einkommen. Banken haben ein Ziel für diesen Wert, das den Höchstbetrag festlegt, den sie Ihnen leihen können – wenn Sie ein Haus im Wert von 500.000 USD wollen, diese Formel aber besagt, dass Sie sich ein Haus im Wert von 300.000 USD leisten können, werden Sie abgelehnt.
• Besteht bei diesem Kreditnehmer ein großes Risiko, dass er mit dem Kredit in Verzug gerät? Sie würden denken, dass der Cashflow ein Risiko implizieren würde, aber die Bedeutung des Verhältnisses von Schulden zu Einkommen bei der Bestimmung des Risikos ist unterhalb eines bestimmten Werts unwichtig (auf diese Weise bestimmen Banken den Wert, den sie im obigen Aufzählungspunkt verwenden). Mit anderen Worten, unter sonst gleichen Bedingungen sind wirklich reiche Menschen nicht von Natur aus mehr oder weniger zahlungsunfähig als normal reiche Menschen. Daher verwenden Banken Ihre Kreditwürdigkeit als Faktor, um das Ausfallrisiko zu bestimmen. Dies ist wichtig für Ihre Frage, da das Risiko die Rate bestimmt. Banken haben zwar Mindestgrenzen dafür, an wen sie Kredite vergeben, aber vorausgesetzt, Sie befinden sich über dieser Mindestgrenze, spielt Ihre Kreditwürdigkeit eine wichtige Rolle bei der Bestimmung des Zinssatzes, den Sie zahlen werden.

Bei dieser letzten Kugel kommt Ihre Frage ins Spiel. Einfach ausgedrückt, eine bessere Kreditwürdigkeit hat einen besseren Zinssatz. Der Unterschied kann auf lange Sicht erheblich sein – eine Person mit einem Score von 650 kann für ein teures Haus Zehntausende mehr an Zinsen zahlen als jemand mit einem Score von 750. Daher möchten Sie natürlich Ihre Punktzahl erhöhen, bevor Sie das Darlehen beantragen, und Sie möchten sie während des Vorgangs des Abschlusses der Transaktion beibehalten (da eine Bank Ihre Punktzahl normalerweise zum Zeitpunkt Ihrer Beantragung überprüft und wieder zum Zeitpunkt der Schließung). Alles in allem möchten Sie sicherstellen, dass Sie keine Dinge tun, die die anderen Faktoren beeinflussen, auf die Banken achten. Es hat keinen Sinn, etwas zu tun, um Ihren Score zu verbessern, wenn dies indirekt bedeutet, dass beispielsweise Ihr DTI zu stark abfällt. Und,Aktionen, die die Punktzahl einer Person verbessern, funktionieren möglicherweise nicht für andere Personen.

Die Empfehlung, einen Ratenkredit aufzunehmen und zurückzuzahlen, orientiert sich an einigen Bonitätsfaktoren:

• Eine Kredithistorie zu haben, Punkt, spielt offensichtlich eine große Rolle in Ihrer Punktzahl. Wenn Sie keine oder nur eine sehr geringe Vorgeschichte haben, wirkt sich die Verwendung von Guthaben (jeglicher Art) wahrscheinlich positiv auf Ihre Punktzahl aus, vorausgesetzt, Sie verwenden das Guthaben verantwortungsbewusst.
• Kreditmix – das Verhältnis von revolvierendem Kredit (wie bei einer Kreditkarte) zu Ratenkredit spielt eine kleine Rolle in Ihrem Score. Wenn Sie im Moment nur ein paar Kreditkarten haben, wird es Ihre Punktzahl verbessern, wenn Sie eine andere Art von Kredit erhalten.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass sich die Dinge in die andere Richtung entwickeln:

• Wenn Sie diesen Ratenkredit aufnehmen, bedeutet dies, dass die kreditgebende Bank Ihre Punktzahl stark in Mitleidenschaft ziehen wird. Das wird es einige Punkte fallen lassen. Dieser Rückgang wird wahrscheinlich über den Zeitraum anhalten, in dem Sie hoffen, eine Hypothek zu erhalten.
• Die Aufnahme eines brandneuen Kredits (jeglicher Art) senkt Ihr durchschnittliches Kreditalter. Dies ist ebenfalls ein kleiner Faktor, kann aber erheblich sein. Wenn Sie im Moment nur eine Kreditkarte haben, die Sie seit 3 ​​Jahren haben, und Sie einen brandneuen Kredit aufnehmen, beträgt Ihr Durchschnittsalter jetzt 1,5 Jahre, was Ihrer Punktzahl schaden wird. Abhängig von Ihrem Durchschnittsalter kann es lange (viele Jahre) dauern, bis Sie sich von diesen Auswirkungen erholt haben.
• Wenn Sie diesen neuen Kredit aufnehmen, bedeutet dies, dass Ihr DTI schlechter wird, während er aktiv ist. Dies wirkt sich nicht direkt auf Ihre Kreditwürdigkeit aus (die Kreditwürdigkeit enthält keine einkommensbasierten Faktoren), aber es kann sich auf den Dollarbetrag auswirken, für den Sie genehmigt werden – einige Hypothekenzeichnungsprozesse beinhalten alle Schulden innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens – nicht nur alle derzeit aktiven Schulden. Selbst wenn Sie also einen Privatkredit abbezahlt haben, bevor Sie die Hypothek beantragen, kann die Bank dies im Entscheidungsprozess berücksichtigen.

An dieser Stelle sollte hoffentlich klar sein, dass wir Ihnen keine wörtliche, direkte Antwort auf Ihre Frage geben können, da dies von Faktoren abhängt, die wir nicht über Sie und Ihre Finanzen wissen. Wenn Sie es ernst meinen, Ihre Chance auf eine gute Hypothek zu optimieren, ist es wahrscheinlich sinnvoll, jetzt mit Ihrer Kreditgenossenschaft zu sprechen , anstatt zu warten, bis Sie bereit sind, zu kaufen. Die meisten Kreditgenossenschaften werden Sie gerne in ihrem Prozess coachen, damit Sie die besten Entscheidungen treffen können, wenn Sie Ihre Finanzen prüfen und sich auf den Kauf eines Eigenheims vorbereiten.

Als Fußnote sei angemerkt, dass zur Bestimmung der Zinssätze Bonitätsscores in „Papiernoten“ eingeteilt werden, die dann bepreist werden. Beispielsweise kann eine Bank jede Punktzahl über 760 als A+ und 720 - 760 als A, 680 - 720 als B und so weiter betrachten. Dann erhalten alle A+ die Rate X, A die Rate Y und so weiter. Also - Ihre genaue Kreditwürdigkeit spielt keine Rolle, es ist nur wichtig, in welcher Klasse Sie landen. Und da Sie erwähnt haben, dass Sie jetzt um die 740 sind, ist es erwähnenswert, dass dies möglicherweise bereits in oder sehr nahe daran ist, die höchste Note Ihrer Kreditgenossenschaft. Was diese ganze Frage hinfällig machen würde, denn solange Sie in der höchsten Klasse sind, macht eine weitere Verbesserung Ihrer Punktzahl keinen Unterschied.

Als weitere Fußnote: Wenn Sie versuchen, die Gesamtkosten, die Sie für die Hypothek zahlen, zu reduzieren, sollten Sie Ihre Kreditgenossenschaft nach PMI-Anforderungen und anderen Merkmalen ihrer Hypotheken fragen. Aus Sicht des Verbrauchers ist eine bestimmte PMI-Anforderung im Grunde genommen so, als hätte man einen etwas höheren Zinssatz. Wenn Sie also versuchen, Ihre Finanzen im nächsten Jahr mit dem Ziel zu verwalten, Ihre Hypothekenkosten zu senken, stellen Sie sicher, dass Sie alle PMI verstehen, die Sie mit sich führen müssen. Versicherer verlangen im Allgemeinen einen PMI basierend auf dem Beleihungswert (im Wesentlichen, wie hoch Ihre Anzahlung ist) und Ihrer Kreditwürdigkeit (Personen mit einer niedrigeren Bewertung müssen möglicherweise eine teurere Police abschließen).

Und als letzte Fußnote – es gibt fast immer einen menschlichen Entscheidungsfaktor bei der Underwriting-Entscheidung eines FI für eine Hypothek. Und wie mhoran_psprep betonte, wird dieser „Schnüffeltest“ wahrscheinlich dazu führen, dass der Hypothekenmakler Sie bittet, zu erklären, warum Sie den Kredit aufgenommen haben. Grundsätzlich suchen sie nach ungewöhnlichen Umständen oder Anzeichen dafür, dass Ihre Finanzen möglicherweise nicht so stabil sind, wie Ihre harten Zahlen zeigen. Dies kann auch andere Formen annehmen (zum Beispiel, wenn Ihr Bargeldnachweis für die Anzahlung darin besteht, ihnen Ihren Kontoauszug Ihres Sparkontos vorzulegen, und der Auszug zeigt eine plötzliche und große Einzahlung am Tag, bevor sie danach fragen, werden sie es tun wollen wissen, woher das Geld kam.) Es gibt keine Formel zur Optimierung dieser Fragen, Sie wollen nur sicherstellen, dass alles erklärbar ist und nichts aus der Reihe tanzt.

Erwarten Sie, dass sie, wenn sie Ihre Kredithistorie sehen, wissen wollen, warum Sie einen kleinen Privatkredit aufgenommen und zurückgezahlt haben. Die Tatsache, dass Sie es erklären müssen, sollte Ihrer Bewerbung nicht schaden, aber Sie sollten damit rechnen, dass Sie eine schriftliche Erklärung abgeben müssen.

Das Hinzufügen des Darlehens, wenn es Ihrer Kreditgeschichte eine andere Art von Darlehen hinzufügt, kann eine gute Sache sein. Obwohl der harte Zug, der getan wird, um das Darlehen zu erhalten, Ihre Punktzahl verringern wird.

Die Zinsen für ein Darlehen ohne Anforderung einer Sicherheit sind höher als der Hypothekenzins oder ein Autokreditzins; aber die geringe Höhe des Darlehens (1.000 $) und der Plan, es in etwa 3 Monaten zurückzuzahlen, sollten die Kosten minimieren.

Meine Kreditgenossenschaft scheint einen Cutoff von 740 zu verwenden, um den besten Zinssatz zu erhalten. Wenn Sie eine Punktzahl in der Nähe dieser Zahl haben, wie Sie in einem Kommentar angegeben haben, können Sie nicht sicher sein, dass die Kombination aus Plus und Minus zu Ihrer Punktzahl aus Ihrem Plan hilfreich ist. Sie sollten besser darauf achten, dass Sie Ihre Kreditkartennutzung niedrig halten, das scheint bis zu 10 Punkte Unterschied in meiner Punktzahl zu machen.