Ich habe eine Wohnung, die ich gemietet habe, aber aufgrund einiger kürzlicher Ereignisse erwäge ich einen Verkauf. Ich versuche, eine auf Zahlen basierende Entscheidung zu treffen, also werde ich versuchen, zwei verschiedene Szenarien zu vergleichen:
Um diesen Vergleich anzustellen, muss ich die Betriebskosten berücksichtigen und einige Annahmen treffen, die prognostizierte Renditen darstellen. Natürlich werde ich, bevor ich endgültige Entscheidungen treffe, wahrscheinlich einen Finanzexperten konsultieren. Ich möchte jedoch meine Arme um die Optionen legen, um zu sehen, ob eine der Optionen ein offensichtlicher Gewinner ist. Ich weiß nicht, was ich nicht weiß. Ich bin sicher kein Finanzberater. Ich würde es begrüßen, wenn jemand hier Löcher in meine Analyse stecken könnte.
Option 1 (Eigentum behalten) Monatliche Ausgaben (Hypothek + Zinsen + Versicherung + Unterhalt + sonstige Gebühren): E Mieteinnahmen: I Inflationsrate: i Restlaufzeit: N Barwert Option 1: PV1 Future Value Option 1: FV1 Wertsteigerungsrate : A
FV1 = Wertsteigerung der Immobilie + Einnahmen - Ausgaben FV1 = FVa + FVi + FVe FVa = PV(1 + (ai))^N FVi = I(1+i)^N FVe = E(1+i)^N FV1 = PV1(1 + (ai))^N + (I - E)(1+i)^N
Option 2 (Immobilien verkaufen und am Markt investieren) Voraussichtlicher Verkaufspreis: S Aktueller Saldo: B Provisionssatz: c Verbleibende Jahre auf mtg: N Kapitalertragssteuersatz: g Kapitalertragsabzüge: D Kapitalertrag: G Kapitalertragssteuer: T durchschn Marktrendite: m durchschn. Dividendenrendite: d durchschn. Inflation: i Barwert Option 2: PV2 Future Value Option 2: FV2
Wenn S größer als B: Kapitalgewinne Wenn S kleiner als B ist, Kapitalgewinnsteuer ignorieren
G = (S - B)*(1 - c) T = (G - D)*g PV = G - T FV2 = PV2(1+(m+di))^N
Ergebnisse Wenn FV2 größer als FV1 ist, verkaufe und investiere auf dem Markt. Sonst, halte Eigentum
Gedanken? Wie kann ich diese Analyse verbessern?
Ich würde eine viel einfachere Formel vorschlagen. Fragen Sie sich einfach, wie gerne Sie Vermieter sind? Die Chancen stehen gut, dass eine Investition in den Markt, wenn Sie das Risiko einer Hypothek berücksichtigen, ein etwas besseres Geschäft wäre. Ihre Formel berücksichtigt nicht die verschiedenen Risiken jeder Wahl und kann es wahrscheinlich auch nicht. Wie Sie widrige Ereignisse überstehen, hängt stark von Ihrer Leidenschaft für den Besitz von Immobilien ab.
Nehmen wir an, Sie hassen es, Vermieter zu sein und lieben Ihre Karriere oder würden sogar versuchen, eine andere Branche zu gründen. Sie sind viel besser dran, sich auf etwas zu konzentrieren, für das Sie eine große Leidenschaft haben. Zeit, Energie und mentale Verarbeitung sind begrenzte Größen. Konzentriere dich auf das, wofür du wirklich gerne etwas tust, wenn du Geld dafür eintauschst. Nichts ist besser als die Vermögensallokation von Indexfonds, um passiv Geld zu verdienen. Sie können dies auf Autopilot stellen und nur gelegentlich einchecken.
Wenn Sie jedoch eine Leidenschaft für den Besitz und die Vermietung von Immobilien haben, würde ich vorschlagen, die Immobilie zu behalten. Sie werden aus dem Besitz dieses Gebäudes lernen und es wird Sie „im Spiel halten“. Wenn sich andere Aspekte der Besitz-/Verwaltungs-/Reparaturaspekte der Immobilienverwaltung bieten, sind Sie gut positioniert, um diese zu nutzen.
Auf einer Skala von 1-10, wie sehr lieben Sie es, Vermieter zu sein? Wenn es weniger als 8 ist, würde ich verkaufen. Sie könnten wahrscheinlich mit einer 6 oder so davonkommen, wenn diese Immobilie keine Hypothek hätte, aber wie es ist, würde ich verkaufen, wenn sie weniger als 8 beträgt.
Klasse 'Eh' Speck
wildjohnny