Eigentum über eine LLC – wie lassen sich die LLC-Kosten aufteilen?

Ich besitze einige Mietobjekte über meine LLC. Während die meisten Ausgaben einer Immobilie zugeschrieben werden können und ihren Weg in den Plan E finden, bin ich verwirrt über die LLC-Kosten ... In Kalifornien ist dies von Bedeutung, da wir die berüchtigte "LLC-Gebühr" haben, die eine Art Steuer ist. aber nicht wirklich eine Steuer, obwohl sie als Steuer an das Finanzamt gezahlt wird ...

Wie würde ich es bei meinen Steuern melden? Soll ich die LLC-Ausgaben gleichmäßig auf die Immobilien in Zeitplan E aufteilen und sie einfach als Aufwand für die Immobilien aufschreiben, oder sollte ich sie in Zeitplan C aufteilen?

Der Grund, warum ich mir Sorgen mache, ist, dass ich ein bisschen zögere, jedes Jahr Zeitplan C mit Verlust zu haben, ich fürchte, es wäre ein Audit-Trigger, und ich muss einiges erklären (nicht, dass ich keinen Anspruch hätte für den Abzug, aber nur der Ärger...). Macht es überhaupt Sinn, oder sollte ich einfach aufhören, mir Sorgen zu machen und einen Verlust in meinem Zeitplan C und allen LLC-Einnahmen (die Mieteinnahmen sind), die in Zeitplan E gemeldet werden?

Der ganze Zweck der LLC besteht darin, die Immobilien zu besitzen (ich habe hier vor einer Weile danach gefragt), also wird es in Zeitplan C niemals irgendwelche Einnahmen geben.

Zur Verdeutlichung, die „berüchtigte LLC-Gebühr“ ist die 800-Dollar-Veranlagung gemäß R&TC 17941, zusätzlich wird den LLCs eine Einkommenssteuer auf der Grundlage ihres Einkommens berechnet, aber das ist kein Problem für mich, da mein Einkommen nicht Kalifornien zugerechnet wird, die Mieten sind in ein anderer Zustand. Einzelheiten hier .

Sie können nicht Jahr für Jahr einen Verlust bei Schedule C haben, oder? Ich denke, die Regel lautet, dass es in mindestens zwei von fünf Jahren rentabel sein muss, sonst kann der IRS alles als Hobbyausgabe und überhaupt nicht als Geschäftstätigkeit verbieten.
@DilipSarwate genau, deshalb stelle ich die Frage! Ich habe Gewinne, aber sie werden in Zeitplan E gemeldet, also was soll ich jetzt tun?
Könnten Sie nicht einfach einen CPA bezahlen, um die LLC-Steuern einzureichen?!
@MarcoDemaio Ich könnte, und ich werde es wahrscheinlich tun.

Antworten (3)

Es sieht also so aus, als wäre die Antwort von @mbhunter der nächste Treffer gewesen. Was ich von meinem CPA zurückbekommen habe, war Folgendes:

  1. Füllen Sie den Anhang E mit Ausgaben aus, die den dortigen Immobilien zuzuordnen sind.
  2. Füllen Sie den Anhang C mit allen Ausgaben aus, die nicht einer bestimmten Immobilie zugeordnet werden können (einschließlich der LLC-Gebühr, Steuervorbereitungsgebühr usw.).
  3. Fügen Sie in Anhang C alle erhaltenen Einkünfte als Bruttoeinnahmen hinzu
  4. Ziehen Sie in Anhang C alle Einkünfte ab, die in Anhang E als Sonstiges aufgeführt sind. Abzug, und schreiben Sie in die Erklärung "Reported on Schedule E" - dies sollte im Grunde alle in Schritt (3) hinzugefügten Einnahmen in meinem Szenario abziehen, in dem die LLC nur zum Halten von Immobilien dient.

Die Schritte 3 und 4 sprechen im Wesentlichen meine Bedenken an, dass ich Schedule C ohne Einkommen habe.

Laut meinem CPA ist das das richtige Berichtsszenario. Ich tue, was sie sagt:-) Leser seien Sie vorsichtig und überprüfen Sie mit Ihrem eigenen Berater.

Sie müssen wahrscheinlich eine Menge Abschreibungen abziehen. Die Regierung bekommt dies zurück, wenn Sie verkaufen, weil es die Basis jeder Ihrer Immobilien senkt und den Kapitalgewinn erhöht. Daher würde ich nicht glauben, dass dies ein so großes Problem darstellt wie ein Verlust aufgrund vieler nicht erstattungsfähiger Abzüge (Reparaturen, Werbung usw.).

Am einfachsten scheint es zu sein, die LLC-Gebühr als das zu beanspruchen, was sie ist: eine Ausgabe von Littleadv Properties LLC.

Wenn Sie auditiert werden, sollte es gut gehen, solange alles andere in Ordnung ist.

Sie schlagen also vor, Plan C beizubehalten? Ich mache mir keine Sorgen über Verluste bei Schedule E, es ist C, das mich stört.
Wie hoch ist die Gebühr? Meine schnelle Suche zeigt, dass es nur 900 $ sind, wenn Sie zwischen 250.000 und 500.000 $ einziehen, und nichts, wenn es weniger als 250.000 $ sind? Oder scheibst du es vielleicht nur? :) Wenn Ihre Ausgaben so nah an Ihren Einnahmen liegen, gibt es dann Anlass zur Sorge?
Es ist eine Pauschalgebühr von 800 Dollar, wovon Sie sprechen, ist die Einkommenssteuer.
Oh. Dann schätze ich, Sie sind ziemlich nah dran an der Gewinnschwelle bei Einnahmen vs. Ausgaben, und das ist der letzte Strohhalm? Das könnte eine Flagge sein, wenn es zu lange dauert, weil das Geschäft regelmäßig Geld verliert? (Nicht urteilen, nur fragen ...)
gut, mit der Abschreibung bin ich ziemlich nah am Break-Even, aber solange meine Immobilien vermietet sind, schreibe ich schwarze Zahlen, also plane ich, auch nach Zahlung dieser Steuer ein positives Einkommen zu haben. Das Problem ist, dass das Einkommen auf Plan E gemeldet wird, während die Steuer (derzeit zumindest) auf Plan C gemeldet wird, wodurch das Einkommen auf E etwas größer wird, aber C jedes Jahr einen Verlust macht, nur weil diese Steuer. Ich habe kein verdientes Einkommen auf dieser LLC, egal wie ich rechne, alle Mieteinnahmen sind passiv. Ich habe ein anderes Geschäft, aber das ist ein separater Zeitplan C.
Ich kann kein Problem mit dem erkennen, was Sie tun. Es sieht so aus, als wäre es so. Vielleicht starten Sie einen Joys of Landlording In CA-Blog, um ein gewisses Einkommen zu erzielen? :)
lol:) Ich habe bereits einen Blog, ich kann nicht sagen, dass er viel Einkommen generiert :) Wie auch immer, vielleicht erfinde ich nur etwas, und es ist kein Problem, Zeitplan C Jahr für Jahr bei -800 zu haben. Ich schätze, diese Leute vom IRS wissen, was diese Steuer ist, und der Geschäftskodex „RE-Investitionen“ sollte es klar machen.
> und es ist kein Problem, dass Zeitplan C Jahr für Jahr bei -800 liegt. Da bin ich mir nicht sicher. Siehe meinen Kommentar zur Hauptfrage.
@DilipSarwate, also irgendwelche Vorschläge? Ich lasse es unbeantwortet, falls jemand eine andere Idee hat. Ich war geneigt, es so zu lassen, wie es ist, weil ich es im Falle einer Prüfung erklären kann, also glaube ich nicht, dass es nicht zugelassen wird. Aber ich würde natürlich lieber einen Weg finden, die Flaggen unten zu halten ...

Als (ehemaliger) Vermieter schlug mein Buchhalter immer vor, solche Ausgaben gleichmäßig auf die Immobilien aufzuteilen und sie auf Anhang E unter „Rechts- und andere Berufskosten“ geltend zu machen.

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