Ersthypothek - Ablauf & Zinsen

Ich müsste eine Hypothek vereinbaren lassen, bevor ich mir Häuser ansehe

Falsch. Sie können sich prinzipiell Häuser ohne Hypothek ansehen, aber gegenüber denen, die eine haben, wären Sie im Nachteil.

Hypothek im Prinzip

Sie sagten, sie könnten nur ein Telefoninterview machen

Das ist plausibel, weil sie Ihre Finanzinformationen dabei haben, sodass Sie sie nicht persönlich treffen müssen. Und ja, Sie bewerben sich erst, nachdem Sie ein Angebot abgegeben haben und Ihr Angebot angenommen wurde. Und beschränken Sie sich nicht auf eine Bank, prüfen Sie auch andere Banken. Gehen Sie zur Bank, wo Sie ein gutes Geschäft machen können.

Irre ich mich im Ablauf? Es scheint mir Henne und Ei zu sein, wie kann ich ein Angebot abgeben, wenn ich nicht weiß, dass ich eine Hypothek zur Verfügung habe?

Nein, Sie haben grundsätzlich eine Hypothek, das heißt, die Bank erwähnt, wie viel Sie sich je nach Ihren aktuellen Umständen leisten können (wie viel Ersteinzahlung, Laufzeit usw.) und wie viel sie bereit ist, Ihnen zu leihen. Da Sie alle Details angeben, die Sie bei der Beantragung einer Hypothek angeben, ist dies mehr oder weniger beschlossene Sache (aber nicht immer, wenn Sie etwas verschweigen oder sich Ihre finanzielle Situation ändert).

Ich würde gerne mit einem Berater sprechen, da es einige Möglichkeiten gibt, wie ich meine Finanzen in den nächsten 3-6 Monaten jonglieren kann, und ich möchte die Auswirkungen dieser verstehen (zum Beispiel könnte ich mich nur als ich bewerben, oder ich und meine Freundin und ich müssen verstehen, ob ihr Einkommen zusätzlich zu meinem dem Antrag zugute kommt, selbst wenn sie einen ziemlich hohen Betrag an ausstehenden Schulden hat). Die Bank scheint mir das nicht anzubieten, also was ist die beste Option, um die Antwort auf diese Art von Fragen zu finden (idealerweise kostenlos!)

Wenn Sie Zeit verbringen und sich umschauen können, brauchen Sie keinen Berater. Sie werden und können keine Hypotheken durchbringen. In erster Linie erledigen sie den Einkauf für Sie. Sie haben spezialisierte Software, die ihnen hilft, dies an einem Ort zu tun. Einige kosten zwischen 200 und 300 £, können also verwendet werden.

Wie kann ich den Shop bewerten / das beste Angebot finden, wenn ich auf einige Fragen aus Punkt 2 keine Antwort weiß und daher nicht weiß, welche Hypotheken verfügbar wären?

Verwenden Sie Vergleichswebsites, z. B. gocompare, Comparethemarket, Moneysupermarket. Schauen Sie sich die Angebote, Bedingungen und andere Punkte an und nehmen Sie Kontakt mit der Bank auf. Sie können Ihnen eine ungefähre Vorstellung davon geben, wie viel Sie leihen können.

Ich würde sagen, durchsuchen Sie das Internet und machen Sie sich alle Fakten bewusst.

Denken Sie daran, dass ein großer Teil der Kreditbereitschaft einer Bank nicht nur von Ihrer Kreditwürdigkeit abhängt, sondern vom Haus selbst. Es ist ein großer Unterschied, ob man Ihnen 150.000 Dollar für ein Haus im Wert von 200.000 Dollar in einer Gegend leiht, in der die Preise tendenziell steigen, oder ob man Ihnen 150.000 Dollar für ein Haus im Wert von 180.000 Dollar in einer Gegend leiht, in der der Verkauf schwieriger ist. Es gibt einen Unterschied zwischen dem Kauf eines 100 Jahre alten Hauses und eines 5 Jahre alten Hauses. Was der Gutachter sagt, ist ein langer Weg, um die Kreditbereitschaft zu bestimmen; Selbst eine wohlhabende Person, die in der Lage ist, ein Haus für Bargeld zu kaufen (aber sich aufgrund der niedrigen Zinssätze für eine Hypothek entscheidet), wird es schwer haben, eine Hypothek auf einige Häuser zu bekommen.

Infolgedessen wird Ihnen die Bank zwar gerne (und gerne) sagen, wie viel sie bereit ist, Ihnen basierend auf Ihren Eigenschaften (Kredit, Vermögen, Einkommen) zu leihen, aber sie ist nicht bereit, Ihnen explizit eine Hypothek zu geben, ohne sich die Immobilie anzusehen. Und da der Underwriting-Prozess (wo sie endgültige Entscheidungen treffen) etwas kostspielig ist, wird die Bank dies wahrscheinlich nicht zweimal tun wollen (zumindest ohne mehr zu verlangen).

Dies ist in erster Linie der Unterschied zwischen einem besicherten und einem unbesicherten Kredit für diese Höhe – letzterer richtet sich ausschließlich nach Ihrer Rückzahlungswahrscheinlichkeit, ersterer berücksichtigt den Wert der Immobilie. Häuser sind nicht sehr fungibel und haben einen sehr hohen Dollarwert, was bedeutet, dass sie in beiden Fällen getrennt bewertet und betrachtet werden müssen (damit die Bank eine gute Vorstellung davon hat, welche Risiken sie eingeht). Ein Autokredit, für den Sie oft eine Vorabgenehmigung erhalten können, einfach weil es sich um einen viel geringeren Betrag handelt und Autos ziemlich fungibel sind - ein Auto, das heute für 20.000 US-Dollar gekauft wird, ist ungefähr das gleiche wie alle anderen 20.000-Dollar-Autos, innerhalb vernünftiger Grenzen, und Das Nettorisiko aus Ihrem Darlehen ist geringer (sowie der Nettogewinn aus Ihrem Darlehen wahrscheinlich höher ist – die Hypothekenzinsen sind in der Regel niedriger als die von nicht vom Hersteller gesponserten Autokrediten).

Sie können sicherlich eine „Vorabgenehmigung“ (USA) oder eine Grundsatzvereinbarung (Großbritannien) erhalten, und insbesondere wenn Sie zum ersten Mal ein Eigenheim kaufen und nicht wie ein sehr attraktiver Käufer aussehen, kann dies erheblich helfen. Wenn der Verkäufer dem Verkauf zustimmt und Sie dann keine Genehmigung erhalten, verliert der Verkäufer schließlich Zeit und möglicherweise Geld (da es möglicherweise eine gute Alternative gibt).

Vielleicht sind die Dinge in Großbritannien anders, also nehmen Sie das mit einem Körnchen Salz, aber hier in den USA ist es üblich, zu Ihrer Bank zu gehen und eine "Vorabgenehmigung" zu erhalten. Die Bank prüft Ihre Finanzen und sagt, dass dies der Betrag ist, für den sie eine Hypothek zu diesem und jenem Zinssatz genehmigen könnten.

Damit suchst du dir ein Haus. Normalerweise ist eine Vorabgenehmigung eine Obergrenze. Wenn die Bank Ihnen beispielsweise 200.000 US-Dollar genehmigt, bedeutet dies nicht, dass Sie ein 200.000-Dollar-Haus kaufen MÜSSEN. Normalerweise möchte man deutlich weniger ausgeben. Meiner Erfahrung nach hat die Bank mir immer viel mehr genehmigt, als ich eigentlich ausgeben wollte. Denken Sie daran, dass der genehmigte Betrag nicht das ist, was eine weise Person für ein Haus ausgeben würde. Es ist der Extremfall, der größte, von dem sie glauben, dass Sie ihn wahrscheinlich wiederholen können. Natürlich wünscht man sich normalerweise etwas Spielraum. Wenn Sie sich entscheiden, dass Sie sich 100.000 US-Dollar vernünftigerweise leisten können, möchten Sie wahrscheinlich keine Vorabgenehmigung für 100.000 US-Dollar einholen, denn was passiert, wenn Sie ein Haus sehen, das Sie lieben, und die absolute Untergrenze des Verkäufers 105.000 US-Dollar beträgt?

Ich habe noch nie eine Vorabgenehmigung per Telefon gemacht, ich bin immer zur Bank gegangen und habe mich mit einem Kreditsachbearbeiter getroffen. Aber ich nehme an, es gibt keinen Grund, warum das nicht per Telefon erledigt werden könnte. Vielleicht funktionieren Banken im Vereinigten Königreich so, oder vielleicht funktioniert Ihre Bank einfach so. Solange sie Ihnen am Ende des Prozesses eine Vorabgenehmigungsnummer geben, spielt es wohl keine Rolle. Es sei denn, Sie besuchen einfach gerne das Büro der Bank, um die hübschen Kassiererinnen zu sehen.

Wenn Sie eine gute Vorstellung davon haben, was Sie sich leisten können und was eine Bank wahrscheinlich genehmigen wird, können Sie sicherlich ohne vorherige Genehmigung auf Wohnungssuche gehen. Ich habe meine ersten Häuser auf diese Weise gekauft. Apropos USA: Banken haben einige ziemlich einfache Formeln, die sie anwenden. Früher durfte die Hypothekenzahlung nicht mehr als 25 % Ihres monatlichen Einkommens betragen und Ihre Gesamtverschuldung, die neue Hypothek zuzüglich bestehender Schuldenzahlungen, darf nicht mehr als 33 % betragen. Ich weiß nicht, ob dieselbe Formel noch verwendet wird, aber wenn nicht, haben sie wahrscheinlich etwas Ähnliches. Ein Makler kann Ihnen sicherlich die Richtlinien sagen. Wenn Sie sicher darin sind und nicht kürzlich einen Konkurs oder andere besondere negative Umstände hatten, brauchen Sie nicht wirklich eine Vorabgenehmigung.

Wie Joe sagt, wird die Bank das Haus schätzen lassen wollen, und unabhängig von einer Vorabgenehmigung geben sie Ihnen normalerweise keine Hypothek, die den Wert des Hauses übersteigt.

Und ja, wenn Sie mit Ihrer Freundin ein Haus kaufen, wäre es eine gute Idee, eine formelle rechtliche Vereinbarung darüber zu treffen, was passiert, wenn Sie sich trennen. Sie möchten nicht in einer Position sein, in der Sie gezwungen sind, das Haus mit Verlust zu verkaufen, wenn Sie sich zu einem Zeitpunkt trennen, an dem der Markt schlecht ist. Und "wir werden es ausarbeiten, wenn und wenn es soweit ist" ist wahrscheinlich kein guter Plan. Wenn Sie sich trennen, KÖNNTE es eine vollkommen einvernehmliche Trennung sein … oder auch nicht.