Plan C vs. Plan E für Mieteinnahmen

Ich besitze ein paar Mietwohnungen in den Vereinigten Staaten. Ich leite sie alle aktiv, obwohl dies nicht mein Vollzeitjob ist. Die Immobilien gehören einer LLC, deren einziges Mitglied ich bin. Ich hatte einen Verlust bei den Mieten für 2018, erwarte, dass ich 2019 die Gewinnschwelle erreiche und danach hoffentlich einen stetigen Gewinn erziele.

Mein Buchhalter sagt, ich kann entweder Plan C oder Plan E verwenden, um die Mieteinnahmen/-verluste zu melden. Ich wundere mich über die steuerlichen Vorteile/Nachteile der einzelnen. (Mein Buchhalter hat mir seine Perspektive gegeben, aber ich frage hier, um mehr Ideen zu bekommen.)

Einige spezifische Fragen sind:

  1. Wenn ich nach Plan C berichte, kann ich den 20-prozentigen passiven Einkommensabzug erhalten, der im neuen Steuergesetz enthalten war, während ich das nach Plan E nicht bekomme, richtig?

  2. Kann ich einen Teil der Mieteinnahmen in eine SEP IRA einzahlen, wenn ich gemäß Zeitplan C berichte?

  3. Verliere ich die Möglichkeit, Verluste von Jahr zu Jahr zu übertragen, wenn ich gemäß Zeitplan C berichte?

  4. Wenn ich mich nach Plan C melde und Selbständigensteuer auf die Mieteinnahmen zahle, habe ich dann Anspruch auf eine höhere Sozialversicherungsleistung, wenn ich in den Ruhestand gehe (vorausgesetzt, ich schöpfe meine Sozialversicherungsleistung nicht bereits durch andere Erwerbseinkünfte aus)?

  5. Wie viel Spielraum habe ich, zwischen welchen Tarifen ich in verschiedenen Steuerjahren nutze? Mit anderen Worten, wenn ich dieses Jahr Plan C verwende, muss ich ihn dann auch in den kommenden Jahren verwenden?

Ich würde mich über weitere Ratschläge zu den steuerlichen Auswirkungen der Verwendung von Schema C vs. E freuen, insbesondere im Hinblick auf das neue Steuergesetz.

Ich habe die meiste Zeit meines Lebens eine Sch E gehabt. Mir war nie bewusst, dass es eine Wahl gab, Sch C für begrenzte Mieteinnahmen zu gehen. Bin gespannt, welche Antworten du bekommst.
Ich glaube, Sie könnten immer noch den 20%igen Abzug für qualifiziertes Geschäftseinkommen in Anspruch nehmen, wenn Sie nach Anhang E berichten, aber Sie müssen 250 Stunden dokumentierter "Mietdienst"-Aktivität im Jahr haben. kitces.com/blog/…
Vermieten Sie sie im AirBNB-Stil oder nach der traditionelleren Mietmethode?

Antworten (1)

Ich glaube nicht, dass es so einfach ist wie „Sie haben die Wahl“, wie Sie es anscheinend von Ihrem Buchhalter gehört haben.

Dies ist von IRS Pub 527 und bietet die Umstände, unter denen Sie das tun.

Bereitstellung wesentlicher Dienstleistungen. Wenn Sie wesentliche Dienstleistungen erbringen, die in erster Linie dem Komfort Ihres Mieters dienen, wie z. EZ (Formular 1040), Nettogewinn aus dem Geschäft. Verwenden Sie das Formular 1065, US Return of Partnership Income, wenn Ihre Vermietungstätigkeit eine Partnerschaft ist (einschließlich einer Partnerschaft mit Ihrem Ehepartner, es sei denn, es handelt sich um ein qualifiziertes Joint Venture). Zu den wesentlichen Dienstleistungen gehören nicht die Bereitstellung von Wärme und Licht, die Reinigung öffentlicher Bereiche, die Müllabfuhr usw. Weitere Informationen finden Sie unter Pub. 334, Steuerleitfaden für Kleinunternehmen. Außerdem müssen Sie möglicherweise eine Selbständigensteuer auf Ihre Mieteinnahmen zahlen, indem Sie Schedule SE (Formular 1040), Selbständigensteuer, verwenden. Für eine Diskussion über „

Ich würde zurückgehen und ihn respektvoll bitten zu erklären, warum er denkt, dass Sie die Wahl haben. Ich sage „respektvoll“, weil Profis es oft nicht gut finden, von Fremden im Internet hinterfragt zu werden. Auf der anderen Seite nehmen Sie meinen Rat nicht an, wie es oft der Fall ist, ich biete ein IRS-Zitat an.

Der Buchhalter sagte, dass ich, da das Unternehmen im Besitz einer LLC sei, nach Anhang C einreichen könnte, aber diese Veröffentlichung suggeriert definitiv etwas anderes. Danke. Nebenbei frage ich mich, welche Regeln gelten würden, wenn ich einige der Wohnungen als Airbnbs vermiete (was anscheinend „erhebliche Dienstleistungen“ beinhaltet), die anderen aber als normale Wohnungen. Ich mache das derzeit nicht, habe aber für die Zukunft darüber nachgedacht.
Einverstanden, dass das Betreiben eines Airbnb eine Einheit in eine potenzielle Schc-Anmeldung verwandelt. Ich besitze auch ein Mehrfamilienhaus über LLC. LLC ist eine legale Pass-Through für Steuerzwecke. Bitte halte uns auf dem Laufenden, wenn du etwas anderes herausfindest.
Ich glaube nicht, dass es keine Frage gibt, wenn Sie nicht das erbringen, was Sie als wesentliche Dienstleistungen bezeichnen würden, ist es Anhang E. Außerdem können Sie den 20%igen Durchlaufabzug mit den in Anhang E gemeldeten Mieteinnahmen in Anspruch nehmen. Die Frage für Dieser Abzug gilt, wenn Ihre Vermietungstätigkeit zu Geschäftseinnahmen führt.
@HartCO - meine größere Sorge ist, wie oft ich feststelle, dass Fachleute etwas falsch machen. Für Sie oder mich keine Frage, für den Buchhalter von OP eine große Frage.
Plan C vs. Plan E für Mieteinnahmen
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