Ich miete derzeit und möchte ein Haus in der Gegend kaufen, um darin zu leben (weil ich mehr Platz möchte und ich möchte, dass mein Geld in einen Vermögenswert fließt, anstatt einfach Geld zu verlieren, das ich in Miete zahle). Leider sind fast alle Immobilien innerhalb einer angemessenen Entfernung von meinem Arbeitsplatz jenseits dessen, was ich für erschwinglich halte (dh Immobilien, die das 7- bis 12-fache meines Jahresgehalts kosten), und selbst diejenigen, die 40 Autominuten entfernt sind, kosten immer noch das 6- bis 8-fache meines Gehalts. .
Ein Kollege von mir, der viel Geld übrig hat (etwa das 2-fache meines Gehalts brennt ein Loch in seine Tasche), der die Idee hatte, dass wir zusammen eine gemeinsame Hypothek aufnehmen, da er aufgrund von Immobilien investieren möchte der große Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen in der Gegend in den letzten 20 Jahren scheint nicht nachzulassen - dies scheint sich fortzusetzen, da immer mehr Menschen in meine Gegend ziehen und auch mehr hochkarätige Unternehmen hierher ziehen.
Er schlug vor, dass wir sein übriges Geld (das 1,5-fache meines Gehalts) mit meinen eigenen Ersparnissen (ich habe derzeit das 1,2-fache meines Gehalts an Ersparnissen, aber ich hoffe, das 1,5-fache bis zum nächsten Sommer zu erreichen) zusammenlegen sollten, um eine Anzahlung zu bilden ein Haus in der Nähe (das würde etwa das 8- bis 9-fache meines Gehalts kosten), dann würde ich alleine in dem Haus wohnen und den Rest der monatlichen Raten bezahlen - er würde einen Teil beitragen, so viel er möchte - obwohl er weiterhin seinen Anteil an den Grundsteuern zahlen würde, basierend auf dem Prozentsatz des Hauses, das er besitzt. Am Ende würde er etwa 25 % des Grundstücks besitzen, ich würde die anderen 75 % besitzen. Nach 10-15 Jahren würden wir das Haus verkaufen und unseren entsprechenden Anteil an den Gewinnen ... oder Verlusten kassieren, oder ich könnte in der Lage sein, meinen Kollegen auszuzahlen, indem ich seinen Anteil am Haus auf der Grundlage zurückkaufe das Haus'
Das klingt alles gut, vielleicht sogar zu gut, um wahr zu sein. Ich bin begeistert, dass es mir erlauben würde, in einem anständig großen Haus zu leben, ohne zu weit von der Arbeit entfernt zu sein, und keiner von uns ist dem Risiko von Langzeitarbeitslosigkeit oder Hypothekenausfall ausgesetzt, also möchte ich Sie nach PF fragen ob das eine schlechte Idee ist, welche Risiken es gibt und ob es etwas gibt, auf das ich achten sollte.
Ich möchte hinzufügen, dass wir auch ein Neubauprojekt in Betracht ziehen, bei dem wir viel kaufen und den Bau durch eine Hypothek bezahlen (obwohl wir das Land vermutlich direkt kaufen würden, um die Hypothek zu vereinfachen und möglicherweise zu verbilligen). Ich recherchiere immer noch über diese Option und es sieht billiger aus, als ein Haus von jemandem zu kaufen, auf Kosten des Wartens auf den Bau (6-9 Monate) und des damit verbundenen Papierkrams / Ärgers. Es sieht aus wie das 6- bis 7-fache meiner Gehaltsgesamtkosten, verglichen mit dem 7- bis 8-fachen für ein bereits bestehendes Haus mit ähnlicher Grundfläche, Bauqualität und Lage.
Bei einer Hypothek in Höhe des 7-8-fachen meines Gehalts und einer Anzahlung in Höhe des 3- bis 4-fachen meines Gehalts (~ 40-45 % Anzahlung) ist immer noch eine 30-jährige Hypothek erforderlich, daher zögere ich im Falle eines Verkaufs bei 10-15 Jahren unter Wasser sein.
Wir bevorzugen eine „klassische“ Festhypothek ohne Überraschungen. Wir hoffen, uns für einen Zinssatz von 3,50 % bis 3,75 % zu qualifizieren.
Das erste und wichtigste, was zu beachten ist, ist, dass dies eine GESCHÄFTSTRANSAKTION ist und als solche behandelt werden muss. Halten Sie absolut alle Details fest, insbesondere was passiert, wenn einer von Ihnen beschließt, dass es an der Zeit ist, umzuziehen, und Ihren Anteil an der Immobilie verkaufen möchte. Beauftragen Sie mindestens einen Anwalt mit der Ausarbeitung dieses Vertrags, vielleicht zwei, damit kein Interessenkonflikt besteht.
Was ist Ihr oder sein Rückgriff, wenn der andere aufhört, seinen Anteil an den Zahlungen zu leisten? Wer ist für Reparaturen und Instandhaltung zuständig? Wenn Sie Renovierungen vornehmen, wie wirkt sich das auf die Eigentumsquote aus, und welche Art von Genehmigung benötigen Sie zuerst von ihm, und wie erhalten Sie diese, und wie schnell muss er reagieren? Wenn er etwas tun möchte, um seine Investition aufrechtzuerhalten, wie z. B. eine Dachsanierung, wie verhandelt er das mit Ihnen – insbesondere, wenn es etwas ist, das Zugang zum Inneren des Hauses erfordert? Von wem wird die Versicherung bezahlt, oder wird jeder von Ihnen diese separat versichern? Was sind die steuerlichen Auswirkungen?
Berücksichtigen Sie JEDES mögliche Ergebnis; Die Tatsache, dass Sie jetzt Freunde sind, spielt keine Rolle, und tatsächlich sind Streitigkeiten über Geld eines der klassischen Dinge, die Freundschaften zerstören.
Ich würde vorsichtig sein, diesen Deal mit einem Verwandten abzuschließen (obwohl ich meinem Bruder tatsächlich einen beträchtlichen Teil des Wechselgeldes geliehen habe, um ihm zu helfen, zwischen seinem alten und seinem neuen Haus zu überbrücken, und das als Hypothek eingetragen ist, um es zu formalisieren). Ich würde darauf bestehen, zu formalisieren, wem was gehört, sogar mit einem Ehepartner, da Ehen nicht immer von Dauer sind. Mit jemandem, der nur ein Kollege und Gelegenheitsfreund ist, ist es Geschäft und nur Geschäft und muss als solches sowohl bewertet als auch vertraglich vereinbart werden, um Sie beide zu schützen. Wenn Sie keine Vereinbarung treffen können, dass Sie mit einem Fremden einigermaßen bequem unterschreiben würden, überlegen Sie lange und gründlich, ob Sie überhaupt unterschreiben möchten.
Ich möchte auch darauf hinweisen, dass niemand vor Langzeitarbeitslosigkeit völlig sicher ist. Die Chancen mögen gering sein, aber die Leute werden blind. Die Zwangsvollstreckungswelle während und nach der jüngsten Depression ist ein direkter Beweis dafür.
Ihr Mangel an Zahlen macht die Frage schwer zu lesen. Was ich höre ist: "Ich möchte ein Haus, für das eine Hypothek in Höhe des 8-fachen meines Einkommens erforderlich ist."
Dies allein reicht aus, um darauf hinzuweisen, dass es sich um ein schlechtes Geschäft handelt. Als meine Frau und ich unser Haus kauften, war es das 2,5-fache unseres Einkommens. 20 % weniger, also war die Hypothek genau das 2-fache des Einkommens. Und meine Frau war überzeugt, dass wir überfordert waren.
Der Einsatz eines Partners, der einen Teil des Gewinns übernimmt, ist interessant, ändert aber nichts daran, dass Sie vorschlagen, in einem Haus zu wohnen, das Ihnen viel zu viel kostet. Wenn Sie entschlossen sind, ein solches Haus zu kaufen, würde ich vorschlagen, dass Sie dies mit dem Plan tun, ein oder zwei Zimmer an Mitbewohner zu vermieten. Wenn Sie in einem Gebiet leben, in dem die Anschaffungskosten so hoch sind, ist die Nachfrage nach Mietwohnungen wahrscheinlich ebenfalls hoch. Ohne einen Plan, um mehr Einkommen zu erzielen, sehe ich nichts Gutes dabei. Beachten Sie auch die Warnungen in den anderen beiden Antworten.
das scheint eine schlechte Idee zu sein.
Beispiel:
Sie wollen verkaufen. Er tut es nicht. Aber er hat nicht genug Geld, um dich auszuzahlen. Was werden Sie tun?
Vielleicht möchten Sie verkaufen, weil Sie Geld brauchen, umziehen müssen, heiraten möchten, ein neues Unternehmen gründen möchten usw.
Sie beide sind nicht gleich (Sie brauchen einen Platz zum Leben), also wird das wahrscheinlich nicht funktionieren.
Es kann Ihr Denken verdeutlichen, wenn Sie dies als zwei Transaktionen betrachten:
Ich bin Australier, daher kann ich die US-Steuergesetze nicht kommentieren, aber so würde das australische Finanzamt die Transaktion sehen.
Mit dieser Denkweise können Sie die Risiken richtig zuordnen,
Partnerschaft
Mietverhältnis
Zwei Dinge sollten klar sein – Sie brauchen einen guten Buchhalter und einen guten Anwalt. Ich stimme nicht zu, dass es einen Interessenkonflikt gibt, wenn der Anwalt für beide Parteien handelt – seine Rolle sollte nur darin bestehen, zu beraten und zu dokumentieren, worauf Sie beide sich einigen. Kommt es zum Streit, braucht es zwei Anwälte.
Dies ist eher ein langer Kommentar, kann aber auch die Situation des Benutzers beantworten.
Ich habe mich zuvor in 3 Staaten in den USA mit gemeinsamen Hypotheken befasst. Grundsätzlich steht in allen drei Bundesstaaten das Haus zum Verkauf, wenn eine Partei verkaufen möchte. Dies kann freiwillig sein oder über eine Auktion erfolgen (keine gute Wahl).
In 2 der 3 Staaten antwortet die erste Person dem Gericht über die Immobilie, die andere Partei zahlt alle Anwaltskosten. Ja, Sie haben das richtig gelesen. In einem Fall hatte ich eine Ex, die auf meiner Hypothek stand, sie hatte kein Geld in das Haus investiert (0 Dollar im Minus und immer noch auf dem College ohne Job). [Wenn sie nicht auf der Hypothek wäre, hätte ich keinen Kredit bekommen - alte Tage der dummen Regeln]
Als wir uns trennten, benutzte ihr Anwalt das Haus, um anderes Geld von mir zu erpressen. Da ich die Gesetze des Bundesstaates kannte, reichte ich bereits einen Antrag für das Grundstück ein, legte ihn aber beim Sachbearbeiter zurück. Das bedeutet, dass niemand sonst eine Datei einreichen könnte, aber wenn jemand es versuchen würde, würde meine nicht länger in der Warteschleife bleiben.
Mein Ex hat buchstäblich Tausende von Dollar für diesen Anwalt ausgegeben und sie wollten das Haus verkaufen und die Hälfte des Geldes vom Haus bekommen. Also Verkaufspreis minus Darlehensbetrag zwischen uns aufgeteilt. Dies ist das Gesetz in fast allen Staaten, wenn es keinen formellen Vertrag gibt. Ich lachte, weil sie vielleicht 50.000 bis 75.000 wollte, weil sie keine Miete und keine Anzahlung zahlte und ich ihr College bezahlte.
Schließlich brach ich ihren Anwalt zusammen (ich war kein Anwalt, hatte aber viele Freunde, die beratende Anwälte waren). Nachdem ich ihrem Anwalt gesagt hatte, dass sie nichts bekommt – vielleicht war es nicht nett –, gab mir ihr Anwalt ihren Zusammenbruch. Um es zu paraphrasieren, sagte sie: „Wir werden jetzt Akten einreichen. Meine Assistentin ist im Büro des Gerichtsschreibers. Sie können dem Gericht sagen, was Sie wollen Sie gehen dieses Risiko ein. Aber Sie werden für Ihren Anwalt bezahlen, und Sie werden einen brauchen. Und Sie werden die ganze Zeit für mich bezahlen. Und das wird ein langwieriger Prozess.
Ihr Büro war etwa zwei Blocks vom Gericht entfernt. Ich lachte sie aus und sagte ihr einfach, sie solle ihre Assistentin machen lassen, was sie wollte. Ich bin dann gegangen, um ins Büro des Sachbearbeiters zu gehen, um die Sperre abzunehmen. Sie hatte mich ins Büro geschlagen (ich habe mein Auto aus ihrer Garage geholt). Als ich dort ankam, war sie draußen und schrie ihre Assistentin an, bekam einen zischenden Anfall, und überall flogen Papiere herum.
Am nächsten Tag haben wir uns "abgesprochen". Sie bekam nichts anderes als die Dinge, die sie mir bereits gestohlen hatte. Wenn ich nicht von dieser Lücke gewusst hätte, hätte mein Ex mich durch Anwaltsgebühren um die 40-50.000 bekommen oder gekostet, weil er im Grunde einen Anwalt eingestellt hat. Mein Ex hatte nicht wirklich Geld, also bin ich mir ziemlich sicher, dass der Anwalt einen Prozentsatz bekommen hat.
Moral der Geschichte:
Bei einem Vertrag wie diesem wollen Sie immer derjenige sein, der am wenigsten Geld einbringt. Soweit ich weiß, gibt es in keinem Land Gesetze, bei denen die Person mit dem geringsten Betrag bei einem Vertrag schlechter abschneidet (prozentual). Wie ich bereits sagte, ist das beste Szenario, das ich für gemeinsames Eigentum kenne, in den USA, dass das Gericht den Beteiligten alle ihre Beiträge auszahlt und dann die Dinge 50/50 aufteilt. Dies ist kein formeller Vertrag, den das Gericht bestätigt. Lassen Sie mich nicht einmal mit der Einstellung von Anwälten anfangen, weil ich gesehen habe, wie die Gerichte so viele Immobilienverträge verworfen haben, dass es nicht einmal lustig ist. Ein Ratschlag zu einem Vertrag, wenn Sie einen machen. Machen Sie es offen und über Prozentsätze. Partei A steuert 50.000 bei, Partei B 10.000, Partei A zahlt diesen Prozentsatz der Hypothek und des Unterhalts und erhält diesen Prozentsatz, wenn das Haus verkauft wird.
Es gibt überall alberne Gesetze, die keinen Sinn machen. Warum sollte die Person, die zuerst einreicht, ihre Anwälte bezahlt bekommen??? Die Gerichtssysteme in fast allen Ländern können ihre komischen Ecken haben.
Sie werden nie einen Vertrag schreiben können, der alles abdeckt. Wenn der Duschgriff kaputt geht, wer zahlt dafür? Bei einem Haus gibt es einfach zu viele einmalige Dinge.
Sie treten im Wesentlichen in eine Beziehung mit dieser Person. Ich höre andere sagen, es sei eine geschäftliche Transaktion. NEIN. Sie leben mit dieser Person zusammen. Es gibt keine Möglichkeit, es rein geschäftlich zu machen. Damit Sie mit diesem Ergebnis zufrieden sind, müssen Sie beide einigermaßen befreundet und zumindest höflich miteinander bleiben.
Um zum vorherigen Punkt hinzuzufügen, das größte Risiko ist der Charakter und die Geisteshaltung dieser anderen Person. Sie setzen das meiste Geld ein, also haben Sie nicht gerade ein riesiges Geldrisiko. Sie haben ein Zeit- und ein Zeit-Kosten-Risiko. Ihre Zeit oder das Geld, das Sie dabei haben, kann damit beschäftigt sein, Ihr Geld herauszuholen oder Ihr Haus zu verkaufen. Ein Idiot könnte im Grunde sagen, dass Sie nichts bekommen, und Sie dazu bringen, das Gerichtssystem für ein paar Jahre zu durchqueren, um ein paar Tausend zurückzubekommen.
Und das ist nicht das Worst-Case-Szenario. Kennen Sie immer Ihr Worst-Case-Szenario. Dein ist, dieser Typ ist in dich verliebt. Als er 2-3 Jahre später herausfindet, nachdem er dir die ganze Zeit ein unangenehmes Gefühl gegeben hat, dass du nicht in ihn verliebt bist, fängt er an, verrückt zu werden. Also zerstört er systematisch Ihr Haus. Der Wert Ihres Hauses sinkt, Sie wollen raus, Sie können das Haus nicht zum Darlehenspreis verkaufen, Kreditgeber schließen Zwangsvollstreckungen oder versuchen, Sie zu verklagen, Sie zahlen „doppelte Miete“, weil Sie nicht mit dem Typen zusammenleben können, und Sie müssen Druck machen ein Roller um zur Arbeit zu kommen.
Das ist nur das Worst-Case-Szenario. Würde ich das tun, wenn ich 25 wäre und keine Familie hätte? Ja, warum nicht, wenn ich der anderen Person vertraute und mit ihr befreundet war? Wenn es nur ein Kollege wäre? Das ist bei mir echt fraglich.
Bearbeiten: Der Autor sagte, er werde nicht mit der Person zusammenleben. Daher kann die Formulierung geändert werden, um in meinen Beispielen vor dem Zusammenleben mit ihm "potenziell" zu sagen.
Dilip Sarwate
Markus Monforti
Entspannt
Jo