Wie sollen mein Bruder und ich unseren Immobilienkauf strukturieren?

Da diese Frage so aussieht, als würde sie bestehen bleiben, werde ich meine Kommentare zu einer tatsächlichen Antwort konkretisieren. Ich entschuldige mich, wenn dies Ihre Frage nicht wie gestellt beantwortet, aber ich glaube, dass dies die wirklichen Probleme sind, um die es geht. Die eigentlichen Fragen, die Sie gestellt haben, habe ich im Folgenden paraphrasiert und fett gedruckt:

• Erstens: Führen Sie keine Immobilientransaktion durch, ohne irgendwann mit einem Anwalt gesprochen zu haben [Anmerkung: Ein Immobilienmakler ist kein Anwalt].

• Zweitens, wie bei allen Geschäften mit der Familie, lassen Sie sich alles schriftlich geben. Gefühle werden verletzt, wenn sich jemand falsch an einen Deal erinnert und möchte, dass sich die Bedingungen in Zukunft ändern. Wenn Sie jetzt kalt und kalkuliert sind, indem Sie alles Geld ein- und auszahlen, werden Sie in Zukunft davor bewahrt, einen Bruder zu verlieren.

• "Soll mein Bruder mir Geld als Anzahlung geben und ich den Rest mit der Bank finanzieren?"

Wenn die Bank nicht weiß, dass dies geschieht, handelt es sich um Betrug. Etwas als „Geschenk“ zu bezeichnen, wenn es sich in Wirklichkeit um eine Zahlung für das Miteigentum an „Ihrem“ Haus handelt, ist Betrug. Hier scheint es keine Debatte zu geben (obwohl ich kein Anwalt bin).

Wenn die Bank weiß , dass dies der Fall ist, können Sie dies möglicherweise tun. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass die Bank Ihnen erlaubt, eine Hypothek auf ein Haus aufzunehmen, das Sie nicht vollständig besitzen werden. Indem Sie Ihrem Bruder einen Anteil am zukünftigen Wert des Hauses geben, kann die Bank möglicherweise nicht das gesamte Haus zwangsversteigern, ohne den Bruder dafür zu bekämpfen. Deshalb würden sie ihn auf der Hypothek haben wollen. Die Tatsache, dass er keine weitere Hypothek bekommen kann, bedeutet, dass (a) die Banken möglicherweise nicht gewillt sind, ihm überhaupt eine Beteiligung zu gestatten, und (b) es noch wichtiger wird, keinen Betrug zu begehen! Sie gaukeln der Bank effektiv vor, dass Sie das Geld für eine Anzahlung haben und dass Ihr Bruder nicht beteiligt ist!

Nun zur eigentlichen Frage, die ich nur zur Verwendung bei anderen Transaktionen beantworte, die die oben aufgeführten Fallstricke nicht erfüllen:

• "Wie viel sollten mein Bruder und ich für diese gemeinsame Investition bezahlen?"

Das ist eine unglaublich schwierige Frage: Was passiert mit Ihrer Beziehung zu Ihrem Bruder, wenn der Wert des Hauses sinkt und er verkaufen will, Sie aber dort bleiben wollen? Was ist, wenn sich der Markt ändert und einer von Ihnen das Gefühl hat, ein schlechtes Geschäft zu machen?

Sie wissen nicht, wohin sich der Wohnungsmarkt entwickeln wird. Als Investition ist das vielleicht akzeptabel (weil das Risiko einen Teil der Renditegrundlage bildet). Aber da du dort leben darfst und er nur das Risiko eingeht, trägt dieses Risiko vielleicht unfairerweise ihn. Er mag das heute nicht glauben, obwohl er optimistisch ist, aber was ist morgen, wenn der Markt zusammenbricht?

Was auch immer die Bedingungen der Vereinbarung sind, holen Sie sie schriftlich ein und lassen Sie sie am besten von einem Anwalt prüfen. Berücksichtigen Sie alle Szenarien, z. B. wenn einer von Ihnen verkaufen möchte, der andere das Recht hat, Sie zu verzögern oder Sie aufzukaufen. Oder was, wenn man das andere aufkaufen will? etc etc etc. Es gibt zu viele Klauseln, um sie hier aufzuzählen, weshalb Sie einen Anwalt hinzuziehen müssen.

Ich stimme zwar dem Großteil der Kommentare und Antworten zu, dass Sie dem Kreditgeber nicht sagen können, dass die 7.000 $ ein Geschenk sind, aber ich denke, Sie könnten Glück haben, einen Hypothekenmakler zu finden, der Ihnen helfen kann, als Gruppe einen Kredit zu bekommen. (Sie könnten als LLC oder andere Gesellschaftsform in Betracht ziehen, wenn Sie niemand anders nimmt.) Das heißt, jeder von Ihnen wird Eigentümer des Hauses sein und auf der Hypothek erscheinen. IIRC, solange die Anzahlung nur von der kollektiven Gruppe stammt und das Verhältnis von Einkommen zu Schulden der Gruppe insgesamt akzeptabel ist und die stärkste Bonität der Gruppe gut ist, sollten Sie in der Lage sein, einen Kredit zu finden . (Möglicherweise benötigen Sie eine formelle Eigentumsvereinbarung, damit dies vom Kreditgeber akzeptiert wird.) Allerdings weiß ich nicht, ob Ihr Einkommen das Ihres Bruders übertrumpfen wird.

Was die faire Strukturierung des Deals betrifft, denke ich, dass alles, worauf Sie beide sich einigen und schriftlich niederlegen, in Ordnung ist. Wenn Sie beide glauben, dass Sie dem anderen helfen, erscheint mir eine 50/50-Aufteilung der Gewinne beim Verkauf der Immobilie angemessen. Ich würde empfehlen, dass Sie in Ihrem Schreiben tatsächlich eine definierte maximale Eigentumsdauer (z. B. 5 Jahre oder 10 Jahre usw.) angeben und erklären, wie die Dinge gelöst werden, wenn eine Seite zu diesem Zeitpunkt nicht verkaufen möchte, die andere jedoch Seite tut.

Denken Sie nur daran, dass die Prozentsätze, denen Sie als Eigentum zustimmen, die Ansicht des Kreditgebers über die Zahlungsanforderungen nicht beeinflussen. Der Kreditgeber betrachtet jedes Mitglied der Gruppe als vollständig und unabhängig für das Darlehen verantwortlich. Das heißt, wenn Ihrem Bruder etwas zustößt oder er Sie einfach anspricht, werden Sie für 100 % des Darlehens am Haken sein. Und umgekehrt. Ihr Schreiben sollte dokumentieren, was passiert, wenn einer von Ihnen die vereinbarten Beträge nicht zahlt, aber zum Zeitpunkt des Verkaufs immer noch seinen Eigentumsanteil erwartet.

Wenn Sie jedoch versuchen, bei der Aufteilung des Eigentums mathematisch fair zu sein, könnten Sie so etwas wie das Folgende tun, um zu versuchen, die verschiedenen Probleme in den Geldfluss einzubeziehen:

• Berechnen Sie die monatlichen Ausgaben (Hypothek, Zinsen, Versicherungen, Ersparnisse für die Instandhaltung usw.) für die Immobilie
• Teilen Sie dies in zwei Hälften, um mit einer 50/50-Aufteilung von Eigentum und finanzieller Verantwortung zu beginnen
• Amortisieren Sie die Anzahlung Ihres Bruders so, als wäre es ein Darlehen (zum Hypothekenzinssatz oder zu einem anderen Zinssatz, dem Sie zustimmen) über die voraussichtliche Eigentumsdauer des Hauses, um einen monatlichen Gegenwert für seine Anzahlung zu erhalten
• Subtrahieren Sie das von seiner Hälfte der Ausgaben und addieren Sie es zu Ihrer (die Summe seiner und Ihrer Anteile sollte immer noch 100 % des Wertes der monatlichen Ausgaben betragen, den Sie im ersten Schritt oben berechnet haben).
• Finden Sie heraus, was eine angemessene Rendite für das Haus bei der aktuellen Marktmiete wäre. Multiplizieren Sie diesen Prozentsatz mal 50 % mal die gesamten monatlichen Ausgaben, die Sie oben berechnet haben. Das ist effektiv der Gewinn, den ihm seine Hälfte des Hauses jeden Monat eingebracht hätte.
• Subtrahieren Sie diesen Betrag von seiner Seite und addieren Sie ihn erneut zu Ihrer Seite.
• Sie müssen jetzt jeden Monat für jeden von Ihnen einen Betrag zahlen, der den 50/50-Eigentumsanfangspunkt, die Aufteilung der Anzahlungsbeträge und die Tatsache, dass Sie ihm „Miete“ für das Leben dort zahlen, berücksichtigt.
• Da Sie diese Faktoren bereits gerecht aufteilen, sollten alle unvorhergesehenen, unvorhergesehenen Sonderausgaben 50/50 zwischen Ihnen aufgeteilt werden. Oder verwendet, um zukünftige Zahlungen auf angenehme Weise anzupassen.

Das Obige hat den Vorteil, dass Sie mit einer anderen Eigentumsaufteilung (34/66, 25/75 usw.) beginnen können, wenn einer von Ihnen mehr von der Immobilie besitzen möchte.

Wir kaufen das Haus direkt für über 200.000 Dollar, das bedeutet, dass er nur ungefähr 7.000 Dollar (als „Geschenk“) hinterlegen muss.

Ich bin bei den anderen, nenne das nicht ein Geschenk, es sei denn, es ist ein Geschenk.

Ich würde ihn bitten, sich bei der Bank zu erkundigen, die ihm zuvor eine Hypothek verweigert hatte, ob es ihre Bedenken zerstreuen würde, wenn Sie beide eine Hypothek aufnähmen. Ihr Cashflow würde die Hypothekenzahlung bezahlen, und wenn Sie dies nicht tun, könnten sie auf seinen zurückgreifen. Das mag für sie sinnvoller sein, auch wenn sie jedem von Ihnen alleine einen Kredit verweigern würden. Dies funktioniert für sie, weil einer von Ihnen für das gesamte Darlehen verantwortlich ist. Es funktioniert für ihn, weil er bereits bereit war, für den gesamten Kredit verantwortlich zu sein. Und Ihr alternativer Plan macht Sie für das gesamte Darlehen verantwortlich, also ist dies genauso gut für Sie.

Zu welchem ​​Prozentsatz würden Sie vorschlagen, Eigentum und zukünftige Ausgaben aufzuteilen? Normalerweise wäre eine Bar-/Finanzierungspartnerschaft 50/50, aber da es sich nur um eine Anzahlung von 3,5 % statt 20 % handelt, ist das noch fair?

Überraschenderweise entspricht eine anfallende Anzahlung von 3,5 % etwa der Hälfte des Eigenkapitals einer Anzahlung von 20 %. Ihr Vorschlag einer Aufteilung von 25 % zu 75 % ist also sinnvoll, wenn 20 % eine Aufteilung von 50 % zu 50 % ergeben würden.

Ich hatte es deutlich niedriger erwartet. Ich habe es so berechnet, dass sein Anteil um seinen Eigenkapitalanteil der „Miete“ erhöht wird, die ich auf die Kapitalsumme plus Zinszahlung für ein Darlehen mit 30 Jahren festgesetzt habe. Bei einer Anzahlung von 20 % ergäbe dies 84 % Eigenkapital. Mit 3,5 % ca. 40 % Eigenkapital. Ich bin mir nicht sicher, warum 84 % Eigenkapital einem Anteil von 50 % entsprechen sollten, aber es kann ein Nebeneffekt anderer Ausgaben sein. Vielleicht würde der Wegfall der Grundsteuer den Eigenkapitalanteil verringern.

Beachten Sie, dass Ihre Hypothekenzahlung erheblich sinkt, wenn Sie die Anzahlung auf 20 % erhöhen. Die Zinsdifferenz zwischen 3,5 % und 20 % Eigenkapital beträgt ein paar hundert Dollar. Außerdem können Sie jede PMI-Zahlung bei 20 % eliminieren.

Es könnte argumentiert werden, dass, wenn er ein Drittel der monatlichen Hypothekenzahlung zahlt, ihm dies bei einer Anzahlung von 3,5 % die gleiche 50 %ige Beteiligung einbringen würde wie bei einer Anzahlung von 20 %. Das Problem dabei ist, dass er dann effektiv Ihre monatliche Zahlung subventioniert. Wenn er aus irgendeinem Grund damit aufhören würde, hätten Sie effektiv eine 50-prozentige Erhöhung Ihrer Miete. Es wäre sicherer für Sie, die monatliche Zahlung zu übernehmen, während er die Anzahlung übernimmt.

Wenn Sie die Hypothek nicht bezahlen konnten, scheint er in der Lage zu sein, Ihr Eigenkapital aufzukaufen, die Immobilie zu vermieten und die Hypothekenzahlung zu übernehmen. Wenn er nicht mehr in der Lage wäre, sein Drittel der Hypothek zu bezahlen, ist es nicht offensichtlich, dass Sie in der Lage wären, die Lücke von ihm aufzufangen, geschweige denn, ihn aufzukaufen. Und es ist unwahrscheinlich, dass Sie jemand anderen finden würden, der bereit wäre, ihn unter diesen Bedingungen zu ersetzen. Aber Ihr Bruder könnte Dinge so konstruieren, dass Sie im Angesicht einer Tragödie sein Eigentum an dem Haus erben würden. Wenn Sie die gesamte Hypothekenzahlung leisten, ist das eine stabile Situation.

Er ist nicht gefährdet, weil er notfalls die Hypothek übernehmen könnte. Sie gehen kein Risiko ein, weil Sie seinen Eigenkapitalanteil erben und sich die monatliche Zahlung leisten können. Selbst angesichts einer Tragödie kann es also weitergehen. Und das ist wichtig, denn sonst könnten Sie Ihr Eigenkapital im Haus verlieren.