Wie berechne ich den Eigentumsprozentsatz für Wohngemeinschaften?

Schwester legt nichts hin und zahlt marktübliche Miete.

Für mich sieht es so aus, als wäre es ein Geschenk, wenn ihr etwas zugeteilt wird.

Auf der anderen Seite haben Sie die volle Anzahlung geleistet und füttern die Immobilie mit 645 USD / Monat, anstatt die Gewinnschwelle über eine faire Miete zu erreichen.

In den alten Tagen, den Tagen von Robert Allens „No Money Down“, war es üblich, Shared-Equity-Deals zu sehen, bei denen der Investor die Anzahlung leisten, die Hälfte des Eigenkapitals aufbauen und nie einen weiteren Cent zahlen würde. Dieser Deal erinnert mich daran, nur dass Sie den Kürzeren ziehen.

"Man denkt nie, dass etwas Diskurs auslösen wird" - ich hoffe, Sie meinten das sarkastisch. Der Deal, den Sie beschreiben? Daraus kann nichts Gutes entstehen.

Dies richtig zu berücksichtigen ist keine triviale Angelegenheit, und es wäre ratsam, ein wenig mehr zu zahlen, um mit einem Anwalt und/oder Wirtschaftsprüfer zu sprechen, um den genauen Wortlaut sicherzustellen. Wie Sie eine solche Vereinbarung am besten strukturieren, hängt von Ihrer jeweiligen Gerichtsbarkeit ab, da dies keine Bundesangelegenheit ist – Sie benötigen zumindest jemanden, der in Ihrem Bundesstaat zur Beratung zugelassen ist. Das Gesetz des Miteigentums an Immobilien (wie in einer Urkunde definiert) reicht für die Aufgabe, die Sie ihm stellen, nicht aus - Sie brauchen etwas Ausgefeilteres.

Hier ist, wie die Dinge eigentlich funktionieren sollten

Family Partnership (wir nennen es FP) wird gegründet (LLC, LLP, was auch immer). Wir sagen, April + A-Ehemann bekommt 50 % und Schwester bekommt 50 % Eigenkapital (wie Sie mit dem Eigentum an Ihrem Ehemann umgehen sollten, liegt außerhalb des Rahmens dieser Antwort, aber Sie sollten es wahrscheinlich mit einem Anwalt besprechen, und dies wird davon abhängen auf Ihren Zustand!).

Für den Kauf der Immobilie wird ein Kredit aufgenommen, wobei in diesem Fall alle Partner gleichermaßen persönlich für den Kredit verbürgen, der Kredit aber tatsächlich von FP aufgenommen wird. Die Hypothek sollte wahrscheinlich 100 % Eigentum von FP zeigen, nicht von Ihnen persönlich – Sie garantieren nur das Darlehen, und Ihr Eigentum erfolgt ausschließlich durch die Partnerschaft.

Sie und Ihr Mann haben 20.000 Dollar in die Partnerschaft gesteckt. Die FP listet Ihnen gegenüber jetzt eine Verbindlichkeit von 20.000 $ und einen Vermögenswert von 20.000 $ in bar auf.

FP kauft das Haus im Wert von 320.000 USD (Erhöhung des Vermögens) mit einer Hypothek im Wert von 300.000 USD (Verbindlichkeit) und 20.000 USD in bar (Vermögensminderung). Das Eigenkapital in der Partnerschaft beträgt derzeit 0 $.

Die Eigentumsverhältnisse sind derzeit klar. Sie besitzen 50 % von 0 $ und Ihre Schwester besitzt 50 % von 0 $. Wo ist dein Geld hin?! Ganz einfach – es handelt sich um eine Verbindlichkeit der Partnerschaft, sodass Ihnen und Ihrem Ehemann die Partnerschaft zusammen 20.000 USD schuldet, bevor Eigenkapital vorhanden ist . An diesem Punkt ist alles gut ausbalanciert. Beachten Sie, dass Sie die Zahlung der Abschlusskosten genauso berücksichtigen sollten wie die Anzahlung – dieses Geld sollte an Sie zurückgezahlt werden, bevor es als Investitionsgewinn ausgegeben wird!

Wie gehen Sie nun mit Hypothekenzahlungen um?

Das ist eigentlich gar nicht so schwer, wie es sich anhört, dank der Natur einer Partnerschaft und einer ordentlichen Unternehmensbuchhaltung. Mit einem guten Fundament geht der Rest des Baus recht sauber voran.

Im ersten Monat zahlt Ihre Schwester 1.400 $ in die Partnerschaft ein, während Sie 645 $ in die Partnerschaft einzahlen. FP wird eine Erhöhung der Vermögenswerte (Barmittel) von 1800 $, eine Erhöhung der Verbindlichkeiten gegenüber Ihrer Schwester von 1400 USD und eine Erhöhung der Verbindlichkeiten Ihnen gegenüber von 645 USD verzeichnen. FP wird dann einen Rückgang des Barvermögens um 1800 $ verzeichnen, um die Hypothek zu bezahlen, mit einer entsprechenden Erhöhung des Kostenkontos für die Hypothek. Keine Nettoveränderung des Eigenkapitals, aber Ihre individuellen Beiträge bleiben erhalten.

Nehmen wir an, Sie entscheiden sich jetzt nach nur 1 Monat, die Immobilie zu verkaufen - jemand macht ein Angebot von 350.000 Dollar, das Sie einfach nicht ablehnen können (wir tun so, als wären alle Abschlusskosten beim Kauf und Verkauf verschwunden, aber es sollte klar sein, wie es geht berücksichtigen, wie ich bereits erwähnt habe).

Was passiert nun?

FP erhält eine Erhöhung des Barvermögens um 350.000 US-Dollar, verringert das Hausvermögen (320.000 US-Dollar - ursprünglicher Kaufpreis) und zahlt die Hypothek ab - der Einfachheit halber nehmen wir an, es wären immer noch 300.000 US-Dollar. Jetzt sind in der Partnerschaft noch 50.000 Dollar in bar übrig – wessen Geld ist das?

Indem das Haus auf diese Weise bilanziert wird, ist die Antwort leicht zu ermitteln. Zuerst werden alle Investitionen zurückgezahlt – Sie erhalten also 20.000 $ für die Anzahlung, 645 $ für Ihre bisherigen Hypothekenzahlungen und Ihre Schwester erhält 1.400 $ für ihre Hypothekenzahlung zurück.

Jetzt sind noch 27.995 $ übrig, und wenn Sie gleichberechtigte Partner sind, können Sie es aufteilen – 13.977 an Sie und Ihren Mann und den gleichen Betrag an Ihre Schwester (ich behalte den zusätzlichen Dollar für meinen Rat, mit einem Anwalt/CPA zu sprechen).

Was ist damit, dort zu leben?

Tatsache ist, dass Ihre Schwester ein kleines Extra aus dem Deal bekommt – sie bekommt das Leben dort! Wie rechnen Sie das aus?

Nun, vielleicht nennst du es einfach ein Geschenk. Das Problem ist, dass Sie das nicht in irgendeiner Weise schriftlich festhalten, ihm einen Wert zuweisen, nichts.

Was tun Sie auch, wenn Sie die Hypothek verkaufen/auszahlen oder zumindest loswerden möchten, da sie in Ihrer Kreditauskunft als Schuld auftaucht und sich auf Ihre Fähigkeit auswirkt, in Zukunft eine eigene Finanzierung zu sichern? wenn Sie sich entscheiden, ein Haus für Ihren Mann und sich selbst zu kaufen?

Nun, das ist die Art von Dingen, bei denen Familien in Schwierigkeiten geraten. Sie vermischen Privatleben und Geschäftsvereinbarungen, und einige Dinge werden nicht aufgeschrieben (wie das Recht, das Eigentum zu bewohnen), und das kann wirklich chaotisch werden. Würde die Räumung Ihrer Schwester, um das Haus zu verkaufen, bevor Sie alle wegen eines schlechten Geschäfts bankrott gehen, zukünftige Familientreffen angespannt machen? Ich wette, es könnte.

Es sollte einen sorgfältig formulierten Mietvertrag geben, wahrscheinlich von der Partnerschaft zu Ihrer Schwester. Das würde Sie vor zusätzlichen Gerichtskosten schützen, wenn Sie versuchen, festzustellen, wer das Recht hat, das Eigentum zu bewohnen, insbesondere wenn es auch Teil des Partnerschaftsvertrags ist ... aber jetzt bauen Sie das Potenzial für ein Räumungsverfahren gegen Ihre Schwester auf direkt in einen Investment Deal? Ugh, was für ein potenzieller Albtraum!

Und richtig gemacht, sollte dem Recht, dort zu leben und das Eigentum zu nutzen, wahrscheinlich ein gewisser Dollarwert zugeschrieben werden. Es sei denn, Sie möchten das Ihrer Schwester wirklich schenken, aber dies kann eine Art unsichtbares und schlecht quantifiziertes Geschenk sein – und diese funktionieren normalerweise psychologisch nicht sehr gut. Und es bedeutet auch, dass sie einen viel größeren Nutzen aus dieser „Investition“ ziehen wird als Sie und Ihr Mann – glauben Sie, dass das zu Feindseligkeit führen könnte, wenn Sie Dutzende und Aberdutzende den Scheck ausstellen, um die Immobilie zu bezahlen, ohne etwas direkt zu erkennen profitieren, während Sie auch für den eigenen Lebensunterhalt bezahlen?

Kurz gesagt, Sie brauchen eine Rechtsstruktur, die der Tatsache angemessen Rechnung tragen kann, dass Sie anfangs ungleiche Beitragszahler für Ihr System haben und auch die laufenden Beiträge im Laufe der Zeit unterschiedlich sein werden. Was ist, wenn sie in schwere Zeiten gerät und Sie ein paar der Hypothekenzahlungen leisten? Was ist, wenn sie das Badezimmer neu machen möchte und darauf besteht, das Ganze selbst oder mit ihrem eigenen Kredit usw. zu bezahlen?

Mit einer ordnungsgemäß dokumentierten Partnerschaft – oder einer gleichwertigen solchen Geschäftseinheit – lassen sich diese Fragen leicht lösen. Sie können im Falle eines Familienstreits, einer Scheidung, eines Todesfalls, eines Konkurses, einer Notliquidation, eines vorzeitigen Verkaufs oder einer Refinanzierung von einem Gericht gerecht behandelt werden.

Kein Prozentsatz des einfachen Miteigentums, das auf einer Urkunde vermerkt ist, kann dies für Sie tun. Keine Mathematik kann Ihnen den angemessenen Schutz bieten, den eine ordnungsgemäß organisierte Geschäftseinheit bieten kann. Ich würde Ihnen, Ihrem Mann und Ihrer Schwester daher dringend raten, den vergleichsweise geringen Betrag an zusätzlichem Geld auszugeben, um sich von einem Immobilien-/Investmentanwalt/CPA beraten zu lassen, um Sie richtig aufzustellen. Bewahren Sie alle Quittungen auf und Sie können einen Buchhalter oder Buchhalter dafür bezahlen, die Steuern am Ende des Jahres zu zahlen, und Fragen beantworten, die aufkommen werden, wie z.

Ihre Intuition, dass Sie sicherstellen sollten, dass die Dinge in Zeiten, in denen sich alle gut verstehen, formell aufgeschrieben werden sollten, ist äußerst klug, also folgen Sie bitte einer persönlichen, bezahlten Beratung durch einen Experten. Und wie auch immer, dieser Deal, wie er derzeit strukturiert ist, hat ein wirklich großes eingebautes Potenzial für Kummer, da Sie drei Partner haben UND einer der Partner die Immobilie teilweise von sich selbst mietet, ohne Geld zu hinterlegen?

Dies hat ein großes Potenzial, ein Zugunglück zu werden, also prüfen Sie bitte genauer, was passieren würde, wenn dies schief gehen würde, und schreiben Sie im Voraus – auf rechtsverbindliche Weise – auf, welche Rechte und Pflichten alle Parteien haben.

Es kann Ihr Denken verdeutlichen, wenn Sie dies als zwei Transaktionen betrachten:

1. Sie, Ihr Mann und Ihre Schwester gründen eine Personengesellschaft, um in eine Immobilie zu investieren,
2. Ihre Schwester mietet die Immobilie von der Partnerschaft.

Ich bin Australier, daher kann ich die US-Steuergesetze nicht kommentieren, aber so würde das australische Finanzamt die Transaktion sehen.

Mit dieser Denkweise können Sie die Risiken richtig zuordnen,

Partnerschaft

• Wie wird es gebildet?
• Soll es eingetragen oder nicht eingetragen sein?
• Wie wird es beendet?
• Kann ein Partner seine Beteiligung (oder einen Teil seiner Beteiligung) verkaufen? Nur an den anderen Partner oder an Dritte?
• Kann ein solcher Verkauf erzwungen werden, wenn ja, unter welchen Umständen und zu welcher Bewertung?
• Was tun, wenn einer der Partner stirbt oder erwerbsunfähig wird (Schlüsselmannversicherung evtl. wünschenswert)?
• Wie werden Gewinne/Verluste aufgeteilt (sowohl Einnahmen als auch Kapital)?
• Wird die Partnerschaft einen „Trinkgeldfonds“ unterhalten, um unerwartete Ausgaben zu bewältigen, oder wird/kann sie bei Bedarf Abgaben erheben?
• Für welche Reparaturen und Wartungen ist die Partnerschaft (im Gegensatz zum Mieter) verantwortlich?
• Es sollte klar sein, dass Sachversicherung und Steuern Sache der Partnerschaft sind, Nebenkosten- und Hausratversicherung Sache des Mieters.
• Was passiert, wenn ein Partner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt?
• Wie werden Streitigkeiten gelöst (ein sinnvolles Verfahren sollte dem Weg Verhandlung -> Mediation -> Schlichtung/Klage folgen)?

Mietverhältnis

• Wie lange hat der Mieter eine Mietgarantie?
• Wird es Optionen geben und wie sind diese auszuüben?
• Wie hoch ist die Miete (im Allgemeinen müsste diese „gewerblich“ sein, um Vorwürfe der Steuerfestsetzung zu vermeiden)?

Zwei Dinge sollten klar sein – Sie brauchen jeweils einen guten Buchhalter und einen guten Anwalt.

Unter dem Strich können Sie entscheiden, was Sie tun möchten. Es ist gut, dass Sie sich alles schriftlich geben lassen. Was passiert, wenn sie sich entscheidet, in eine andere Stadt zu ziehen? Was passiert, wenn sie auch aufgekauft werden will? Es sollte auch Eventualitäten für Ihren Mann und Sie selbst enthalten. Gott bewahre, dass etwas Negatives passiert, aber was passiert, wenn Sie beide sich scheiden lassen? Möchte Ihr Mann eine Vereinbarung mit Ihrer Schwester treffen, wenn Sie sterben?

In diesem Fall scheint es keine Mathematik zu geben. Während sie den Löwenanteil der Zahlung zahlt, erhält sie auch den Vorteil, eine Wohnung zu haben. Es ist unwahrscheinlich, dass sie eine gleichwertige Wohnung für annähernd 1400/Monat mieten kann. Ich würde schätzen, dass es mindestens 1800/Monat sein würde, um eine gleichwertige Immobilie zu mieten.

Also hat sie kein Geld hingelegt und sie zahlt weniger als die marktübliche "Miete", um irgendwo zu leben. Viele Leute würden sich freuen, 400 $/Monat frei zu haben und ihre eigenen Reparaturen zu erledigen (ganz zu schweigen davon, dass Sie immer noch die Hälfte einstecken).

Nun, alles gesagt, wenn Sie ihr etwas Gerechtigkeit geben wollen, basierend auf Großzügigkeit oder dem Wunsch, ihr etwas Würde zu geben, dann steht es Ihnen frei, dies zu tun. Vielleicht 10 %?

Sie und Ihr Mann zahlen das ganze Geld im Voraus. Ich schätze, das wird Sie rund 67.000 kosten, wenn die Abschlusskosten und Gebühren enthalten sind. Sie wären also offensichtlich zu Beginn hundertprozentige Eigentümer. Sie zahlen dann 31 % der Hypothek und Ihre Schwester zahlt die restlichen 69 %. Damit beträgt Ihre Gesamtinvestition am Ende 67.000 + 74,4.000 + 31 % der aufgelaufenen Zinsen und die Gesamtinvestition Ihrer Schwestern 165.6.000 + 69 % der aufgelaufenen Zinsen.

Wenn Sie die Hypothek in voller Länge halten, hat Ihre Schwester viel mehr investiert als Sie (bei einem festen Zinssatz von 30 Jahren und 3,75 % würde sie 116,6.000 Zinsen zahlen, im Gegensatz zu Ihren 49,6.000). Sie hat 282,2 ausgegeben k und ihr alle werdet 191k ausgegeben haben. Wenn Sie jedoch früh verkaufen, könnte Ihr Prozentsatz viel höher sein.

Diese Berechnungen berücksichtigen nicht die Opportunitätskosten für das Fronting des gesamten Geldes. Es könnte Ihnen mehr an der Börse oder in einer anderen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie einbringen. Auch die Haftung könnte ein Problem darstellen, falls sie nicht zahlen kann. Die Bank kann immer noch für den gesamten Betrag hinter Ihnen her sein. Zu guter Letzt und am wichtigsten beinhaltet dies auch nicht die Tatsache, dass sie dort leben wird und ihr alle nicht. Welche Miete würde sie zahlen, um in einem ähnlichen Haus zu wohnen? Wenn es mehr als 1400 sind, subventionieren Sie im Grunde ihren Lebensunterhalt, binden Gelder und erhöhen Ihr Risiko. Wenn es mehr als 1400 sind, sollte sie keine prozentuale Eigentümerin sein.

Sobald Ihre Schwester und Sie Ihre ersten Zahlungen geleistet haben, haben Sie 20.645 $ bezahlt, und Ihre Schwester hat 1400 $ bezahlt. Aber deine Schwester schuldet auch Miete. Die Schätzung nullter Ordnung für die Miete ist, dass sie der Hypothekenzahlung entspricht, also sind das 2045 $ (ich nehme an, dass 2045 $ tatsächlich Ihre Summe sindZahlung, nicht nur Ihre Treuhandzahlung. Wenn ich nicht missverstehe, was der Begriff bedeutet, sind 2045 $ ein absurd hoher Betrag für eine monatliche Treuhandzahlung.) Also hat Ihre Schwester jetzt eine Nettokapitaleinlage von ... minus 645 $ geleistet. Sie schenken Ihrer Schwester also jedes Jahr 7740 Dollar und sind der alleinige Eigentümer des Hauses. Es gibt einen Schenkungssteuerausschluss von 14.000 US-Dollar pro Jahr, und ich denke, dass sowohl Sie als auch Ihr Ehemann ihn separat geltend machen können. Sie könnten also jedes Jahr erklären, dass Ihre Schwester 20.260 US-Dollar zu ihrer Kapitaleinlage hinzufügt, oder mehr, wenn Sie bereit sind, ein Geschenk zu zahlen MwSt. Aber wie es aussieht, werden alle Verluste aus dem Eigentum ausschließlich von Ihnen getragen; Daher sollten alle Gewinne ausschließlich von Ihnen genossen werden. Jedes andere Arrangement ist, dass Sie Ihrer Schwester ein Geschenk machen.