Ist Wohneigentum in den USA nur deshalb eine anständige Investition, weil es gehebelt und steuerbegünstigt ist?

TL;DR : Wohneigentum spart Miete.

Ja, Sie ersetzen diese Miete durch eine Hypothekenzahlung, aber Sie gewinnen Eigenkapital und müssen schließlich die Hypothekenzahlung nicht mehr leisten (dh Sie zahlen die Hypothek ab).

In der Bay Area (womit ich die Bucht von San Francisco meine, nicht Boston, Chicago oder irgendwo anders mit einer Bucht) können Sie sich 500.000 Dollar für ein relativ bescheidenes Haus leihen (der maximale Abzug, wenn Sie es auflisten). Unter der Annahme eines Hypothekenzinssatzes von 4 % (der in letzter Zeit tatsächlich hoch ist), würden Sie im ersten Jahr rund 20.000 USD Zinsen zahlen. Lassen Sie uns Grundsteuern mit 3500 $ berechnen. Das sind also 23,5.000 $ an abzugsfähigem Wert. Wenn Sie verheiratet sind, beträgt Ihr Abzug für die Nichtauflistung 24.000 $. Sofern Sie keine anderen Einzelabzüge haben, macht es keinen Sinn, den Hypothekenzinsabzug zu nehmen. Und denken Sie daran, dass die gezahlten Zinsen im Laufe der Zeit sinken, wenn Sie das Darlehen zurückzahlen. Sobald die ausstehenden 200.000 US-Dollar unterschritten sind, werden die Zinsen wahrscheinlich nicht einmal den Abzug von 12.000 US-Dollar für eine einzelne Person decken.

Einer der großen Vorteile einer Hypothek, die Mieter nicht erhalten, besteht darin, dass die Hypothekenzahlung im Laufe der Zeit konstant ist. Wenn die Mieten steigen, dauert es nicht so lange, bis auch eine höhere Hypothekenzahlung unter die Miete fällt. Bei 3 % pro Jahr dauert es etwa sechzehn Jahre, etwas mehr als die Hälfte einer 30-jährigen Hypothek. Und natürlich zahlen Sie nach den dreißig Jahren keine Hypothek, würden aber immer noch Miete zahlen.

Ein weiterer großer Vorteil ist, dass Sie am Ende einer Hypothek ein Haus haben. Wenn du dreißig Jahre mietest, hast du am Ende nichts. Sie erhalten keine Rendite auf Ihre Miete (außer einer Wohnung, die Ihnen auch die Hypothek bietet). Daher ist jeder Eigenkapitalwert des Hauses dem Null-Eigenkapital der Miete überlegen.

Diese Vorteile werden durch die Flexibilität des Mietens (umziehen, wenn der Mietvertrag abgelaufen ist oder sogar den Mietvertrag kündigen, um vorzeitig umzuziehen) und dass das Mieten billiger sein kann als die Hypothekenzahlung, ausgeglichen. Historisch stimmte das nicht. Die typische Miete entsprach ungefähr der typischen Hypothekenzahlung (plus oder minus 10 %). Aber in letzter Zeit sind die Mietpreise unter die Hypothekenzahlungen gefallen. Das ist einer der Gründe, warum es um 2008 herum so viele Zwangsvollstreckungen gab. Die Leute konnten nicht einmal aus ihren Häusern ausziehen und sie mieten, um ihre Hypothek zu bezahlen.

Es sollte nicht erwartet werden, dass Wohneigentum Sie reich macht. Das war eine unrealistische Erwartung, die schon mal für steigende Preise in manchen Bereichen sorgte. Der eigentliche Sinn des Wohneigentums besteht darin, Ihnen einen Platz zum Leben zu ermöglichen.

Manche Menschen gewinnen auch im Ruhestand. Weil sie früher ein Haus in Familiengröße brauchten. Sie hatten Kinder. Aber die Kinder sind in den Ruhestand gegangen, damit sie ihre großen Häuser verkaufen und kleinere kaufen können. Oder beide Paare meiner Großeltern hatten mehrere Morgen Land. Das Paar, das umzog, kaufte ein kleineres Haus auf weniger Land. Aber das ist kein Eigenheimbesitz, der sie reich macht. Es wird verkleinert.

Denken Sie beim Vergleich von Miete und Wohneigentum daran, dass Sie beim Mieten über die Laufzeit der Hypothek hinaus mieten müssen. Mit Wohneigentum haben Sie nicht zuletzt das Haus. Die anfälligste Zeit des Wohneigentums sind die ersten fünf Jahre. In dieser Zeit haben Sie wahrscheinlich weniger Wert aus der fehlenden Miete erhalten, als Sie an Transaktionsgebühren beim Kauf und Verkauf des Hauses verlieren.

Der Vorteil eines Eigenheims ist kein finanzieller, sondern ein praktischer . Sie kaufen ein Haus nicht als Investition , Sie kaufen ein Haus , um einen Platz zum Leben zu haben . Mieten hat einige Vorteile – weniger Ausgaben, mehr Mobilität usw. Aber auf lange Sicht kann das Eigenheim einen großen Teil Ihres Gesamtvermögens ausmachen. Ja, es gibt Steuervorteile bei den Zinskosten für Hypotheken, aber das dient eher dazu, Wohneigentum erschwinglicher zu machen, und nicht, um der Hauptanreiz für eine Hypothek zu sein.

Der Besitz von Mietimmobilien führt jedoch im Allgemeinen zu Einnahmen, die mit einigen Aktieninvestitionen vergleichbar sind. Wenn das Mietobjekt an Wert gewinnt, kann es den Aktienmarkt übersteigen. Außerdem kann die relativ geringe Korrelation mit Aktien dazu beitragen, ein Portfolio zu diversifizieren und das Risiko zu reduzieren