Warum sollte ein Hausverkäufer einen Käufer bitten, WENIGER anzubieten?

Etwas Skizzenhaftes ist definitiv im Gange. Immobilienmakler sind gemäß dem Ethikkodex der National Association of Realtors verpflichtet , alle schriftlichen Angebote an die Hausbesitzer zu nehmen, unabhängig davon, wie niedrig sie sind, es sei denn, der Hausbesitzer hat einen Mindestangebotsbetrag festgelegt oder schriftlich auf diese Verpflichtung verzichtet. Ihr Schwager kann schriftlich um Ablehnungen bitten, damit es eine förmlichere Spur gibt, insbesondere im Fall der Ablehnung eines Angebots wegen zu hoher Höhe.

Praxisstandard 1-7

Als Immobilienmakler werden Realtors® dem Verkäufer/Vermieter weiterhin alle Angebote und Gegenangebote bis zum Abschluss oder Abschluss eines Mietvertrags unterbreiten, es sei denn, der Verkäufer/Vermieter hat schriftlich auf diese Verpflichtung verzichtet. Realtors® ist nicht verpflichtet, die Immobilie weiter zu vermarkten, nachdem ein Angebot vom Verkäufer/Vermieter angenommen wurde. Realtors® empfiehlt Verkäufern/Vermietern, vor der Annahme eines Folgeangebots den Rat eines Rechtsbeistands einzuholen, es sei denn, die Annahme hängt von der Kündigung des bereits bestehenden Kaufvertrags oder Mietvertrags ab.

Wirklich, es hört sich so an, als würde der Listing Agent versuchen, den Verkauf an Ihr BiL zu vermeiden, aus welchem ​​​​Grund auch immer. Ihr BiL sollte einen eigenen Agenten haben, der sich für ihn darum kümmert. Er könnte den Verkäufer direkt kontaktieren und ihn über das „zu hohe“ Angebot informieren, das er gemacht hat, und sicherstellen, dass es tatsächlich an ihn weitergeleitet wird. Aus verschiedenen Gründen nicht ideal, aber wenn er die Wohnung wirklich haben will und glaubt, dass der Makler des Verkäufers nicht anständig handelt, könnte es eine gute Taktik sein.

Zusätzlicher Hinweis: Nicht alle Immobilienmakler sind Mitglieder der NAR, dennoch wird erwartet, dass die ethischen Standards eingehalten werden. Es gibt auch staatliche Gesetze, die in Bezug auf die Präsentation aller Angebote an einen Verkäufer ins Spiel kommen könnten.

Siehe Makyens Kommentar zu: Makler vs. Immobilienmakler:

Alle Realtors® sind Mitglieder von NAR . Realtors® ist, wie aus Ihrem Zitat hervorgeht, eine eingetragene Marke. Es ist Eigentum von NAR und sie definieren seine zulässige Verwendung. Was Sie wahrscheinlich in Ihrer "Zusätzlichen Notiz" sagen wollten, ist, dass nicht alle Immobilienmakler Realtors® sind. Ohne ein Realtor® zu sein, gibt es keine Garantie für die Zustimmung zum NAR-Ethikkodex. Ihre Pflicht gegenüber ihrem Kunden ist jedoch in der Regel gesetzlich definiert, wobei es sich um ein Treuhandverhältnis handeln kann. Außerdem muss klar sein, wer ihr wirklicher Kunde ist.

Basierend auf der Frageaktualisierung beabsichtigt der Verkäufer, Insolvenz anzumelden, und um dies zu tun, muss er eine bestimmte Mindestverschuldung basierend auf seinem Einkommen und Vermögen haben. Sie müssen sich derzeit um die Mindestverschuldungsmarke bewegen, und wenn das Haus zu viel verkauft wird, ist ihre Gesamtverschuldung etwas zu niedrig, um noch Insolvenz anzumelden. Sie möchten, dass das Haus günstiger verkauft wird, damit ihre Gesamtverschuldung über der Schwelle bleibt.

Dies war meine ursprüngliche Antwort, die in vielen Fällen noch zutreffen kann, aber basierend auf der Aktualisierung der Frage in diesem speziellen Fall wahrscheinlich nicht:

Das muss nicht unbedingt skizzenhaft sein. Wenn der Makler des Verkäufers weiß, dass die Schätzung niedriger ausfallen wird als das Angebot, könnte der Makler einfach den Verkauf schützen. Dies ist eine übliche Abfolge von Ereignissen bei einem normalen (nicht leeren) Verkauf:

1. Der Verkäufer wählt einen Preis aus.
2. Käufer macht ein Angebot.
3. Der Kreditgeber des Käufers führt eine Schätzung durch und der Wert wird geringer. Der Kreditgeber weigert sich, den angeforderten Betrag zu verleihen, weil der LTV falsch ist.
4. Der Verkäufer senkt den Preis und das Haus wird verkauft.

(Das ist meiner Schwester passiert, als sie ein Haus angeboten hat. Aufgrund einer niedrigeren Schätzung hat ihr Kreditgeber sie dazu gebracht, 8.000 Dollar weniger anzubieten, um das Haus zu kaufen, und der Verkäufer hat zugestimmt.)

Der Grund, warum das gleiche Szenario bei einem Leerverkauf schief gehen kann, ist, dass die Bank, die die bestehende Hypothek hält, das Recht hat, gegen einen Leerverkauf ein Veto einzulegen. Wenn die Bank Wind von einem höheren Angebot bekommt, könnte sie sich einfach an diesen Betrag halten, und die niedrigere Bewertung würde das Geschäft beenden.

Da der Vertreter des Verkäufers den Verkäufer und nicht die Bank vertritt, handelt der Vertreter in diesem Fall im besten Interesse des Verkäufers, ohne dass etwas Illegales oder Sittenwidriges vor sich geht. Es ist durchaus möglich, dass der Verkäufer über das Angebot informiert wurde und der Aufforderung zur Senkung zustimmt.

Und übrigens, Ihr BiL könnte den Verkäufer einfach fragen, warum er ein niedrigeres Angebot vorschlägt ...

Eine andere Möglichkeit, die die anderen Antworten nicht erwähnt haben, ist, dass das Haus Teil einer Scheidungsvereinbarung sein könnte. Wenn der aktuelle Eigentümer gezwungen ist, das Haus zu verkaufen, um die Hälfte des Wertes auszuzahlen, könnte er/sie motiviert sein, den Verkaufswert so niedrig wie möglich zu halten, um die andere Partei in der Scheidung zu ärgern.

Vielleicht aus steuerlichen Gründen? Beispielsweise wurde die alte britische Stempelsteuer auf den gesamten Betrag erhoben, wenn Sie bestimmte Schwellenwerte überschritten. Wenn Sie also beispielsweise 500 £ über dem Schwellenwert liegen, müssten Sie 3000 £ an Steuern zahlen (ich kann mich nicht an die tatsächlichen Zahlen erinnern). Es war also besser, den Preis um 501 £ zu senken und sich 2499 £ zu sparen. Erstaunlicherweise wurde es erst vor wenigen Jahren so geändert, dass es nur für den Betrag über dem Schwellenwert gilt.