Ich lebe in Kalifornien und erwäge den Kauf eines Hauses in Vancouver, WA, um es an Freunde zu vermieten. Was ich nicht weiß und anscheinend Schwierigkeiten habe, eine Antwort darauf zu finden, ist: Wie viel Steuern würde ich auf mein Einkommen von der Miete zahlen, die sie mir zahlen würden?
Kann ich die Kosten für die Hypothek von den Mieteinnahmen abziehen?
Wenn nicht, würde ich die gewöhnliche Einkommenssteuer auf dieses Einkommen zahlen? Würde ich insbesondere CA-Einkommenssteuer darauf zahlen, obwohl die Immobilie in WA wäre?
Wie viel Steuern würde ich auf mein Einkommen aus der Miete zahlen, die sie mir zahlen würden?
Dasselbe wie bei jedem anderen Einkommen. Kalifornien hat keine Sondersteuern für Miete/passives Einkommen. Beide CA und die Bundessteuergesetze haben eine Sonderbehandlung, aber es gilt für Verluste aus der Vermietung. Das Einkommen gilt als unverdientes regelmäßiges Einkommen und wird mit regelmäßigen Sätzen besteuert.
Kann ich die Kosten für die Hypothek von den Mieteinnahmen abziehen?
Die Kosten der Hypothek, ja. Dh: die Zinsen, die Sie zahlen. Ebenso können Sie alle anderen Kosten abziehen, die für die Instandhaltung der Immobilie erforderlich sind. Dies setzt voraus, dass Sie es bei FMV vermieten.
Wenn nicht, würde ich die gewöhnliche Einkommenssteuer auf dieses Einkommen zahlen? Würde ich insbesondere CA-Einkommenssteuer darauf zahlen, obwohl die Immobilie in WA wäre?
Ja. Ich weiß nicht, wie WA Mieteinnahmen besteuert, aber da Sie in Kalifornien steuerlich ansässig sind, werden Sie definitiv von Kalifornien als Teil Ihres weltweiten Einkommens besteuert.
Ich würde Ihnen empfehlen, einen Online-Steuerrechner zu verwenden, um die Auswirkungen zu sehen. Zu Ihrem Kommentar mit @littleadv gibt es FMV, einverstanden, aber es gibt auch eine Rate darunter. Eine, die etwas niedriger ist als FMV, aber es ist ein Rabatt für einen Mieter, der bestimmte Dinge selbst erledigt. Ich hatte einen Mieter auf Armlänge, der unter FMV lag, ich habe ihn buchstäblich nie getroffen. Aber unsere Vereinbarung über einen Makler war, dass ich für Reparaturen keine Reparaturen organisieren oder treffen musste. FMV ist keine feste Zahl, sondern ein gewisser Bereich.
Wenn dies Ihre erste Vermietung ist, müssen Sie sich der Abschreibungspflicht bewusst sein. Einfach ausgedrückt, teilen Sie Ihre Kosten in Grundstück und Haus auf. Der Hauswert wird um 1/27,5 abgeschrieben (d. h. Sie teilen den Wert durch 27,5 und das wird jedes Jahr als Abschreibung verwendet. Sie können den Cashflow, die Miete, die Hypothek, die Grundsteuer usw ein Verlust. Dies ist nicht optional. Es fließt in Ihre Steuererklärung ein und ist auf 25.000 $/Jahr begrenzt. Wenn Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen über 100.000 $ liegt, wird der zulässige Verlust über die nächsten 50.000 $ hinaus auslaufen dh jeder $1000 AGI reduziert den zulässigen Verlust um $500.Die Verluste, die Sie nicht tragen können, werden vorgetragen, bis Sie sie jedes Jahr verwenden, um den Gewinn auszugleichen, oder die Immobilie verkaufen.
Wenn Sie Nummern anbieten, erhalten Sie eine detailliertere Antwort, aber dies ist die allgemeine Übersicht. Wenn Sie Steuern zahlen, fahren Sie im Allgemeinen gut und erzielen auch nach der Abschreibung einen Gewinn.
Ich benutze dafür eine Tabellenkalkulation.
Ich gebe Hauswert, Bodenwert, Abschluss-/Reparaturkosten, Hypothekenzins und -jahre, Steuerklasse, Stadtsteuersatz, Versicherungskosten und Mieteinnahmen an. Abschnitte der Tabelle berechnen (auf offensichtliche Weise) die Werte, die für die folgenden Tabellen verwendet werden:
Zuerst schaue ich mir den monatlichen Cashflow (Einnahmen/Kosten) an und hier sind die Spalten:
Der nächste Abschnitt befasst sich mit Änderungen des steuerpflichtigen gemeldeten Einkommens, die durch das Haus verursacht werden, und auch dies ist monatlich, obwohl es x12 sein wird, wenn Sie Ihre 1040 schreiben.
Die dritte Tabelle zeigt den monatlichen Cashflow, wobei man die Wartung vergisst und davon ausgeht, dass Sie Ihre Quartalsberichte oder Gehaltsabzüge anpassen, um gleichmäßig herauszukommen:
Die Wartung ist so sehr ein Joker, dass ich nicht versuche, sie einzubeziehen.
Meine letzte Tabelle befasst sich mit Aktiengewinnen auf Papier (nicht zahlungswirksam):
Ich wurde gefragt, wie ich einige dieser Zwischenwerte berechne. Meine Benutzereingaben (angepasst für jede Eigenschaft) sind:
Meine Zwischenwerte sind:
Benutzer4867444
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wenigadv