Wie verlieren Banken Geld bei Zwangsvollstreckungen?

Die "gerechte Buchhaltung" ist, wie Geldmarkt heutzutage funktioniert.

Schauen wir uns dieses vereinfachte Beispiel an:

Die Bank schafft ein Vermögensdarlehen in Höhe von X, besichert durch ein Haus im Wert von 1,25*X (Annahme 20% Anzahlung).

Die Bank schafft auch eine Verbindlichkeit in Höhe von X gegenüber ihren Einlegern, weil das verliehene Geld das Geld war, das zuerst von jemand anderem bei der Bank eingezahlt wurde (oder von der Bank von der Federal Reserve (*) geliehen wurde, was wiederum a Haftung). Diese Haftung ist nicht gesichert.

Jetzt kommt die Person mit dem Kredit in Höhe von X in Verzug, aber damals sind die Preise gefallen, und das Haus ist jetzt 0,8*X wert.

Die Bank schließt die Zwangsvollstreckung ab, verkauft das Haus, holt 80 % des Darlehens zurück und entfernt den Vermögenswert des Darlehens, wodurch ein Barvermögenswert im Wert von 0,8 * X entsteht.

Aber die Haftung in Höhe von X ging ins Leere. Die Bank muss immer noch den Geldbetrag X an ihre Einleger/Feds zurückzahlen.

Der Unterschied? 20 % von X in unserem Szenario – das ist der Verlust der Bank.

(*) Die Federal Reserve ist das US-Äquivalent einer Zentralbank.

Jemand muss dem Verkäufer Bargeld aushändigen. Auch wenn kein physisches Geld den Besitzer wechselt (und ich habe ein Haus gekauft; ich kann Ihnen sagen, dass beim Abschluss eine Menge Geld den Besitzer wechselt, zumindest in Form eines persönlichen Schecks), und unabhängig davon, wie genau die Bank den tatsächlichen Betrag verbucht Auszahlung des Darlehens, ist das Nettoergebnis, dass der Käufer Bargeld hat, das er dem Verkäufer gibt, und jetzt mindestens diesen Betrag bei der Bank verschuldet (aber er hat jetzt ein Haus).

Nun, die Bank hatte dieses Geld wahrscheinlich nicht einfach in ihrem Tresor. Geld, das in einem Tresor liegt, ist Geld, das der Bank nicht mehr Geld einbringt; Daher halten die meisten Banken nur geringfügig mehr als den Prozentsatz der Einlagen, den sie von der Fed halten müssen. Es gibt auch Beschränkungen, wofür das Geld der Einleger ausgegeben werden kann, und Kredite gehören nicht dazu; das Modell, Geld auf Sparkonten aufzunehmen und dann auszuleihen, hat in den 80er Jahren den Spar- und Kreditkollaps ausgelöst. Um das Geld zu bekommen, wendet es sich also an Investoren; Die Bank verkauft Anleihen, verschuldet sich bei den Inhabern von Anleihen, nimmt dann dieses Geld und verleiht es zu einem höheren Zinssatz, deckt die Zinsen für die Anleihe und erzielt einen ordentlichen Gewinn für ihre eigenen Aktionäre.

Banken verlieren bei Zahlungsausfällen auf zwei Arten Geld. Erstens verlieren sie alle zukünftigen Zinszahlungen, die für das Darlehen geleistet worden wären. Technisch gesehen sind dies keine "Einnahmen", bis die Zinsen für jeden Monat berechnet werden und für das Darlehen "anfallen". Daher wird es in der Bilanz weder auf die eine noch auf die andere Weise angezeigt. Die Inhaber dieser Anleihen erwarten jedoch eine Rendite, und die Banken haben nicht mehr die Hypothekenzahlung, um die Kuponzahlungen zu decken, die sie selbst an die Anleihegläubiger zahlen müssen, was zu Liquiditätsproblemen führt.

Die zweite und viel realere und schädlichere Art und Weise, wie Banken bei einer Zwangsvollstreckung Geld verlieren, ist der Verlust des Sicherheitenwerts. Eine Bank bietet so gut wie nie einen unbesicherten "Signaturkredit" für ein Haus an (schon gar nicht zu den beworbenen 3-4% Zinsen). Sie wollen etwas, um das Darlehen abzusichern. Wenn Sie also vom Erdboden verschwinden, haben sie einen klaren Anspruch auf etwas, das ihnen helfen kann, ihr Geld zurückzubekommen. Normalerweise ist das das Haus selbst; Wenn Sie in Verzug geraten, bekommen sie das Haus von Ihnen und verkaufen es, um ihr Geld zurückzubekommen.

Nun, eine Hauptursache für Zwangsvollstreckungen ist der wirtschaftliche Abschwung, wie wir ihn 2009 hatten und von dem wir uns immer noch erholen. Wenn die Wirtschaft in die Brüche geht, verlieren viele Dinge, die wir im Allgemeinen als „Wertaufbewahrungsmittel“ betrachten, diesen Wert, weil der Wert des Whatzits (eigentlich jedes Whatzits) davon abhängt, was jemand anderes dafür bezahlen würde. Wenn weniger Leute diesen Whatzit kaufen möchten, sinkt die Nachfrage und bringt die Preise mit sich. Häuser und Immobilien gehören zu den ganz großen Posten, die diesem Wertverlust unterliegen; Wenn der durchschnittliche Joe nicht weiß, ob er morgen einen Job hat, geht er nicht auf Wohnungssuche. Dieser durchschnittliche Joe möchte vielleicht sogar ein zusätzliches Grundstück oder eine Renditeimmobilie gegen Bargeld verkaufen, um das Angebot zu erhöhen und die Preise weiter zu senken. Der wirtschaftliche Abschwung kann oft die Kriminalität erhöhen und die Ausgaben der Kommunalverwaltungen für die Instandhaltung öffentlicher Grundstücke (sowie die Instandhaltung ihres eigenen Eigentums durch Hausbesitzer) verringern. Durch den „Broken Window“-Effekt macht dies die Nachbarschaft in einem Teufelskreis noch weniger begehrenswert.

Was diese aktuelle Rezession zu einem Doppelschlag für Hypothekenbanken machte, war, dass sie zum großen Teil durch eine Immobilienblase verursacht wurde; Billiges Geld für Häuser ließ die Immobilienpreise schnell explodieren, und als das Geld dann teurer wurde (z. B. bei Subprime-ARMs), gingen viele dieser Kredite, die niemals von beiden Seiten hätten unterschrieben werden dürfen, in die Knie . Zwischen dem Wertverlust des Eigenheims (von dem sich viele wahrscheinlich als dauerhaft erweisen werden; das ist das Problem mit einer Blase, die Dinge erreichen nie ihren Höhepunkt) und der Anpassung der Zinssätze für Hypotheken an Bedingungen, die das Darlehen tatsächlich zurückzahlen , viele Hausbesitzer befanden sich so weit unter Wasser (und sanken schnell), dass der beste finanzielle Schritt für sie darin bestand, sich von der ganzen Sache zu lösen und es in sieben Jahren erneut zu versuchen.

Jetzt steckt die Bank in der Klemme. Sie haben dieses Darlehen, das sie niemals in bar zurückgezahlt sehen werden, und sie haben dieses Haus, das vielleicht 75 % des ausstehenden Restbetrags der Hypothek wert ist (wenn sie Glück haben; einige Häuser in extrem „notleidenden“ Gegenden wie Detroit werden derzeit für 30 gehandelt -40 % dessen, was sie kurz vor dem Platzen der Blase verkauft haben). Multiplizieren Sie das mit, sagen wir, 100.000 notleidenden Häusern mit ähnlichen Wertverlusten, und Sie sprechen von Verlusten in Höhe von mehreren zehn Milliarden Dollar. Hinzu kommt, dass der Bürge (im Grunde die Versicherungsgesellschaft der Bank gegen diese Art von Verlusten) jetzt selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten ist, weil er so viele Verträge für Schulden übernommen hat, die sich als schlecht herausstellten (AIG, Fannie/Freddie); Sie können sehr wohl Konkurs anmelden und die Bank mit der Tasche verlassen.

Aber niemand kauft mehr Häuser, weil die Preise sinken; Die einzigen Leute, die jetzt ein Haus kaufen würden, sind diejenigen, die keine Wahl haben, anstatt in einem Jahr (oder zwei oder drei Jahren), und wenn Sie keine Wahl haben, befinden Sie sich wahrscheinlich in einer finanziellen Situation, in der Sie es tun würden niemals für das Darlehen genehmigt werden. Um sie loszuwerden, muss die Bank sie für ein paar Cent pro Dollar versteigern. Das erhöht das Angebot an billigen Häusern weiter und treibt die Preise weiter nach unten, wodurch selbst die schöneren Häuser, die die Bank bereit ist, in den Büchern zu halten, weniger wert sind (es gibt einen Grund, warum diese notleidenden Häuser als „toxische Vermögenswerte“ bezeichnet wurden; sie sind giftig für die Banken ob sie sie behalten oder verkaufen).

Inzwischen betrifft dieser ganze Preisverfall jetzt die Menschen, die alles richtig gemacht haben; Sogar Menschen, die ihre Häuser Jahre gekauft haben, bevor sich die Blase überhaupt gebildet hat, sehen zu, wie der jahrelange Eigenkapitalaufbau den Bach runtergeht. Ganz zu schweigen von den Leuten mit erstklassigem Kredit, die genau zum falschen Zeitpunkt kauften, als die Blase ihren Höhepunkt erreichte. Selbst ohne einen sich anpassenden ARM, mit dem sie sich auseinandersetzen müssen, sehen sich diese Typen immer noch der Tatsache gegenüber, dass sie den höchsten Dollar für ein Haus bezahlt haben, das seinen Kaufpreis wahrscheinlich zu Lebzeiten nicht mehr wert sein wird. Selbst mit einem festen Hypothekenzins werden sie unter Wasser sein und effektiv ihre gesamte Zahlung an die Bank verlieren, als wäre es Miete, und zwar viel länger, als es dauern würde, um dieses ganze Chaos vollständig hinter sich zu haben, wenn sie sich einfach von dem Ganzen entfernen würden Ding, zog zurück in eine Wohnung und wartete es ab. So, diese Typen entscheiden sich für einen „strategischen Ausfall“; der Bank das Haus geben (was natürlich nicht den ausstehenden Betrag deckt) und wenn sie klagen, Insolvenz anmelden.

Das macht die Banken wirklich nervös; Wenn Menschen, die alles richtig gemacht haben, die Hölle der Zwangsvollstreckung und des Bankrotts ihrer derzeitigen Situation vorziehen, ist die größte Drohung der Bank, die Menschen in ihren Häusern zu halten, hohl. Das macht sie sehr zurückhaltend, neue Hypotheken zu unterzeichnen, weil das Ausfallrisiko jetzt viel weniger sicher ist. Jetzt können Leute, die Häuser auf diesem Markt wollen , sie nicht kaufen, was die Nachfrage weiter reduziert, die Preise weiter sinkt ...

Du hast die Idee. Das ist der Zusammenbruch des Wohnungsbaus in Kürze und das, was Banken und unser freier Markt in den letzten fünf Jahren durchgearbeitet haben, mit nur dem Schimmer einer Trendwende, die die Hausverkäufe ankurbelt.