Berechnung der Kapitalertragssteuer beim Verkauf einer zeitweilig bewohnten und renovierten Mietwohnung?

Ich finde es äußerst schwierig, eine Antwort auf diese Frage zu bekommen. Ich kann verstehen, wenn es nicht möglich ist, mir eine genaue Zahl zu nennen, aber ich versuche nur herauszufinden, wie viel Kapitalertragssteuer ich ungefähr für eine Immobilie zahlen werde, die ich in Phoenix AZ verkaufe. Meine Situation ist folgende:

Ich habe im Oktober 2010 ein Haus für ungefähr 107.000 gekauft. Ich lebte ein Jahr in dem Heim, und im Oktober 2011 kündigte ich meinen Job und zog mit einem Freund nach Colorado. Ich habe das Haus im November 2011 bis Ende Dezember 2012 vermietet. Für das Jahr 2012 hatte ich keine Arbeit und verdiente kein Geld. Vom 7. bis zum 31. Januar arbeitete ich und verdiente etwa 1000 Dollar, bevor ich das Unternehmen verließ.

Das Haus, das ich verkaufe, wurde mit zwei Schlafzimmern gekauft, aber letzte Woche habe ich ein drittes Schlafzimmer hinzugefügt, das mich etwa 3000 Dollar gekostet hat. Also schulde ich derzeit ungefähr 102.000 für das Haus und werde es für 150.000 verkaufen. Wie kann ich herausfinden, was ich an Kapitalertragssteuer zahlen werde? Weiß jemand anhand der von mir gemachten Angaben wie viel. Jede Hilfe wäre sehr willkommen.

Da Sie das Haus ab November 2011 gemietet haben, können wir davon ausgehen, dass Sie Mieteinnahmen und Abschreibungen mit den im April 2012 eingereichten Steuerformularen geltend gemacht haben?
... und wenn ja, müssten Sie sich auch mit der Rückgewinnung von Abschreibungen befassen
Angenommen, Sie melden keine Abschreibungen, Verluste usw. an und decken Ihre Miete gerade noch ab. Ihr Einkommen ist fast null. Ich verstehe den Prozess, um herauszufinden, was Ihr endgültiger Gewinn wäre, aber wie hoch ist der Cap Gain-Steuersatz in Florida?

Antworten (1)

Ihr Kapitalgewinn beträgt etwa 40.000 $, was (unter der Annahme, dass Ihr Gesamteinkommen unter 250.000 $ liegt) mit einem langfristigen Kapitalgewinnsatz von 15 % besteuert wird. Zusätzliche Abschreibungen in Höhe von etwa 5.000 USD werden mit 25 % besteuert. Das gibt uns also eine grobe Schätzung von 7250 $ Steuern. Dies ist die Bundessteuer, die AZ-Sätze liegen zwischen 2 % und 4 %, sodass Sie eine zusätzliche Steuer von 1,6.000 USD für AZ erwarten.

Wenn Sie Mietverluste oder andere Ausgaben angehäuft haben, verringert dies den Gesamtbetrag Ihres Gewinns (und dementsprechend die Steuern).

Dies sind alles sehr grobe Schätzungen, und Sie sollten sich nicht darauf verlassen, sondern selbst oder mit einem Fachmann überprüfen. Ich schlage vor, professionelle Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen, da diese zwar teuer sind, Ihnen aber wahrscheinlich mehr Steuern sparen, als Sie zahlen müssen, da Sie wissen, was genau von Ihren Ausgaben abgezogen werden kann und wie Sie die Kostengrundlage richtig berechnen.

(Bearbeitung von JoeT - der Heimausschluss erfordert eine Belegung für 2 der letzten 5 Jahre. Für das OP "könnte" der anteilige Ausschluss von 125.000 USD den Gewinn abdecken, es hängt davon ab, wann die Wertsteigerung eingetreten ist, ob der Gewinn während der gemieteten Zeit erfolgte , es ist steuerpflichtig, glaube ich.)

@JoeTaxpayer Der Ausschluss gilt nicht, da er 2 Jahre lang nicht im Haus gelebt hat und es aus keinem der in den Qualifikationen zum reduzierten Ausschluss genannten Gründe verkauft. Siehe Pub 523: irs.gov/publications/p523/…
Das „Unvorhergesehene“ umfasst „Die Umstände, die Ihren Verkauf verursacht haben, waren nicht vernünftigerweise vorhersehbar, als Sie begannen, die Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz zu nutzen.“ Ich nehme an, der OP hätte nicht gedacht, dass er aufstehen und seinen Job kündigen würde, als er das Haus kaufte.
@ Joe, ja, das würde wahrscheinlich halten, wenn er es nach dem Auszug verkauft hätte. Aber nach einem Jahr als Miete - ich bezweifle es stark.
Und deshalb stimme ich zu, dass "die Nutzung professioneller Dienste" hier ein weiser Rat ist.
Beachten Sie auch: das Grundstück „wertet“ nicht ab, Sie müssen also Grundstücks- und Hauskosten separat berechnen.
Berechnung der Kapitalertragssteuer beim Verkauf einer zeitweilig bewohnten und renovierten Mietwohnung?
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