Kann ich mein Haus vor der Vermietung an mich selbst verkaufen, um den Kapitalertragsausschluss zu nutzen?

Diese Frage gilt für eine Immobilie im Bundesstaat Washington in den Vereinigten Staaten, obwohl ich neugierig bin, wie dies in anderen Regionen gehandhabt werden könnte.

Ich möchte die Kostenbasis meines Hauses vor der Vermietung anpassen, damit sie die Wertschätzung des Hauses widerspiegelt. Hier sind meine Beweggründe:

  1. Viele Jahre später, wenn ich es verkaufe, würde ich es vermeiden, Steuern auf die Wertsteigerung zu zahlen.
  2. Ich möchte von der Abschreibung einer größeren Anlage profitieren.

Gibt es dafür eine Standardmethode?

Es wäre vergleichbar mit dem heutigen Verkauf des Hauses (unter Verwendung des Kapitalertragsausschlusses) und dem anschließenden Kauf eines Hauses in derselben Nachbarschaft, um es zu vermieten.

Die Hypothek der Immobilie könnte abbezahlt werden, um die Übertragung zu erleichtern.

Eine Geschichte wird hervorheben, warum ich diese Frage stelle:

Ich habe ein Haus in einem anderen Staat, das ich vermiete. Ich hatte ursprünglich dort gewohnt, und als ich umzog, war das Haus etwa 250.000 Dollar mehr wert als das, wofür ich es gekauft hatte. Ich habe dieses Haus zu diesem Zeitpunkt seit mehr als 5 Jahren gemietet. In diesen über 5 Jahren war der Immobilienmarkt flach. Wenn ich dieses Mietshaus heute verkaufen würde, würde ich Steuern auf den Kapitalgewinn von 250.000 US-Dollar zahlen. Wenn ich die Zeit zurückdrehen könnte, hätte ich das Haus verkauft, anstatt es zu vermieten, die Kapitalertragsbefreiung in Anspruch genommen und dann ein anderes Haus für ungefähr den gleichen Wert gekauft. Damit könnte ich das Haus heute verkaufen und sehr wenig Steuern zahlen

Wie verkaufen Sie Ihr Haus an sich selbst? Sie sind dieselbe Entität!!!
Sie müssten wahrscheinlich eine Art Geschäft haben, an das Sie verkaufen.
Bei anderen Vermögenswerten gibt es einen sogenannten „Waschverkauf“, bei dem Sie steuerlich davon ausgehen, dass Sie den Vermögenswert an sich selbst verkauft haben, wodurch eine Steuerpflicht ausgelöst wird. Ich wüsste keinen Grund, warum das bei einem Haus nicht funktionieren sollte.
@DJClayworth Ich habe noch nie von so beschriebenen Waschverkäufen gehört. Ich kann nicht sehen, wie es auf die Situation von OP zutreffen würde. Der Steuerbegriff, den ich denke, würde gelten, ist "Geschäfte zu marktüblichen Bedingungen", was der Verkauf einer Immobilie an sich selbst nicht wäre. (Es gibt auch den Aspekt, dass ein Waschverkauf niemals Gewinne verbietet, sondern nur Verluste.)
Unabhängig davon ist für mich klar, dass dies eine Situation ist, in der Sie einen Steuerberater konsultieren.
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Wollen Sie damit nur sagen, dass Sie Ihre Kostenbasis in Ihrem Haus neu aufsetzen wollen? Das könnte eine weniger verwirrende Art sein, es auszudrücken, als darüber zu sprechen, es an sich selbst zu verkaufen.

Antworten (1)

Nehmen wir an, Sie haben 100.000 Dollar für das Haus bezahlt. Sie haben es für 200.000 $ an sich selbst verkauft, um „vom Kapitalgewinnausschluss zu profitieren“.

  1. Sie müssen zumindest eine Entität gründen, an die Sie es verkaufen können.
  2. Sie müssen 200.000 $ aufbringen, um sich selbst zu bezahlen, damit Sie einen Gewinn von 100.000 $ haben.
  3. Dies erscheint problematisch, wenn eine Hypothek vorhanden ist, da Sie diese refinanzieren oder die Bank dazu bringen müssen, die Hypothek an das neue Unternehmen abzutreten.

Es scheint mir, dass es NULL Punkt gibt, diese Transaktion durchzuführen, ganz zu schweigen davon, dass es sich nach Ärger / Kopfschmerzen anhört.

Was aber, wenn Sie, der Eigentümer des Hauses, das Haus 2018 an Entity You vermietet haben? Sie haben Mietkosten, Sie als Eigentümer haben Mieteinnahmen, die jetzt zur Verrechnung mit Hypothekenzinsen und Grundsteuern zur Verfügung stehen, die jetzt durch das Steuergesetz begrenzt sind. 2018 nehmen Sie den Regelabzug und ziehen diese Kosten vollständig von den Mieteinnahmen ab. Wenn Sie dies zu lange tun, verlieren Sie die Kapitalertragsbefreiung. ABER ich denke, der niedrigere Kapitalertragsteuersatz würde es lohnen, diese Abzüge geltend machen zu können. Hypothetisch.

Ändert das Steuerrecht, wie Mieteinnahmen und -ausgaben in Anhang E (oder Anhang C, je nach der in Schritt 1 erstellten Einheit) ausgewiesen werden?
Ich bin Wirtschaftsprüfer, aber kein Steuermann. Ich denke, es gab früher Regeln für die Vermietung an sich selbst, und im Grunde konnten Sie keine Ausgaben abziehen, außer ein paar Dingen, eines davon waren Zinsen. Reparaturen und Wartungen sind jedoch nicht abzugsfähig. Denken Sie auch, dass der Schlüssel in der Vergangenheit darin bestand, dass Sie keinen Verlust haben durften. Mein Szenario stellt sich vor, das Haus im Grunde "zum Selbstkostenpreis" zu mieten, also keinen Verlust, aber den Zinsabzug zu nutzen UND den Standardabzug zu erhalten. Keine Ahnung ob möglich, aber ich ärgere mich darüber, dass "der Kleine" immer ein Augenrollen bekommt, wenn er nach einem Steuerschlupfloch sucht. Sie sind da drin, man muss sie nur finden.
Kann ich mein Haus vor der Vermietung an mich selbst verkaufen, um den Kapitalertragsausschluss zu nutzen?
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