Ich schaue mir zwei Optionen für ein Heimwerkerdarlehen an (etwa 20.000 US-Dollar): Die erste ist ein Bundestitel-1-Darlehen, das einen festen Zinssatz von etwa 4,5 % (zum Zeitpunkt des Erstangebots) hätte, ABER erfordert PMI bei etwa $20/Monat. Die andere Option ist ein HELOC, das keinen PMI erfordert, aber einen variablen Zinssatz (der mit ziemlicher Sicherheit nur während der Laufzeit des Darlehens steigen wird) von 6 % hat.
Wenn der Zinssatz für das HELOC um mehr als 0,4 % steigt, wird es meiner Berechnung nach teurer als das Titel-1-Darlehen, was bedeutet, dass, wenn ich das Darlehen über 15 Jahre zurückzahle, das Titel-1-Darlehen sogar mit dem PMI angehängt ist , wäre mit ziemlicher Sicherheit die billigere Option.
Wo mir noch ein wenig unklar ist, was passiert, wenn ich das Darlehen schneller zurückzahle – sagen wir über 7 Jahre statt 15? Gibt es einen Punkt, an dem der HELOC die billigere Option wird, selbst wenn die Rate steigt? Das heißt, gibt es einen Punkt bei der Rückzahlung des Darlehens, an dem diese 20 USD / Monat den höheren Zinssatz für das HELOC aufwiegen? Oder macht die Wahrscheinlichkeit, dass die Rate deutlich steigt, den HELOC fast immer zur teureren Option?
"Das heißt, gibt es einen Punkt bei der Rückzahlung des Darlehens, an dem diese 20 $ / Monat den höheren Zinssatz für das HELOC aufwiegen?"
Ja – der Grund dafür ist, dass Ihr fester PMI als Prozentsatz Ihres ausstehenden Kreditsaldos steigt, wenn Ihr Kreditsaldo sinkt . Wenn der PMI festgesetzte 20 $/Monat (240 $/Jahr) beträgt, beginnt er mit 1,2 % von 20.000 $, aber wenn Ihr Guthaben 10.000 $ beträgt, sind es effektiv 2,4 % Ihres ausstehenden Guthabens. Es ist also eine Gesamtrate von 5,7 %, um mit Ihrem Titel-1-Darlehen zu beginnen, gegenüber anfänglichen 6 % für das HELOC, aber nach der Hälfte der Zahlungsfrist wären es 6,9 % für das Titel-1-Darlehen gegenüber dem, worauf sich das HELOC zu diesem Zeitpunkt eingestellt hat rechtzeitig.
Wenn Sie nur die monatlichen Festbeträge für 15 Jahre zurückzahlen, berechne ich Ihre All-in-Zinskosten eines Titel-1-Darlehens von 10,9.000 über 15 Jahre im Vergleich zu 10.000 bei einem HELOC, vorausgesetzt, der Zinssatz bleibt konstant [was ein Risiko ist] . Wenn der HELOC sofort auf 6,5 % springt, wäre das ungefähr gleich mit dem Titel-1-Darlehen.
Wenn Sie das Darlehen nach 7,5 Jahren doppelt so schnell zurückzahlen, betragen Ihre All-in-Zinsen beim Titel-1-Darlehen 5,3.000 gegenüber 4,7.000 beim HELOC. Noch besser mit dem HELOC, aber mit einer Verringerung der Differenz, was dazu führen würde, dass die beiden Optionen die gleichen Zinsen kosten würden, wenn der HELOC-Satz sofort auf 6,7 % springen würde.
Das „Worst-Case-Szenario“, bei dem das PMI-darlehen im Vergleich zum HELOC am schlechtesten abschneidet, wäre, wenn Sie z. In diesem Fall sehen Sie sich der vollen Hauptlast des PMI gegenüber, der die Schwankungen des HELOC in der Zwischenzeit leicht überwiegen könnte [obwohl das Risiko von Zinserhöhungen fortbestehen würde]. Dies entspräche etwa einem HELOC von 8,5 %.
Wenn Sie also im Laufe der Zeit gleichmäßig Zahlungen leisten, ist der Einfluss des festen PMI im Verhältnis zu den Zinskosten nicht so ausgeprägt, und daher ist der HELOC attraktiv, aber für das Zinsänderungsrisiko, aber wenn Sie sporadisch Zahlungen gegen den Kapitalsaldo leisten und dann für die volle verfügbare Laufzeit fortzusetzen, dann sieht das Titel-1-Darlehen am schlechtesten aus.
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ibrewster
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