Der Vorbesitzer meines Hauses möchte es zurückkaufen, aber der Wert der Immobilie ist geringer als mein Darlehen ... was tun?

Ich besitze mein Haus seit fast 5 Jahren und sein Wert liegt derzeit etwa 100.000 USD unter meinem Kreditbetrag (laut zillow).

Ich hasse es, hier zu leben, und wollte es schon lange verkaufen.

Heute kam aus dem Nichts der Vorbesitzer und klopfte an meine Tür und sagte, er liebe den Ort / die Nachbarschaft und bereue es, es verkauft zu haben. Er gab mir seine Daten und sagte, ich solle ihn kontaktieren, wenn ich jemals daran denke, es zu verkaufen.

Meine Frage ist...

Was soll ich machen? Ich bin mir nicht sicher, welche Art von Verkauf stattfindet, wenn die Immobilie weniger wert ist als das Darlehen. Mit welcher Art von Fachleuten muss ich außer einem Makler sprechen? Sollte ich einen Verkauf durch Eigentümer machen?

Alle anderen Informationen wären toll. danke schön!!

Sprechen Sie mit einem oder zwei lokalen Maklern, um eine bessere Einschätzung des Wertes des Hauses zu erhalten?
Gehen Sie nicht zu Zillow – wenn Sie einen interessierten Käufer haben, sprechen Sie mit einem Makler.
@sevensevens Leider scheint Zillow – zumindest meiner Erfahrung nach – auf der Seite der Überbewertung einer Immobilie zu irren.

Antworten (6)

Ich würde dem ehemaligen Eigentümer sagen, dass Sie ihm das Haus für Ihren aktuellen Kreditsaldo verkaufen werden. Er will das Haus, er ist vielleicht bereit zu zahlen, was Sie schulden.

Sie können nicht wirklich Leerverkäufe tätigen, es sei denn, Sie sind mit Ihren Zahlungen im Rückstand. Banken stimmen einem Leerverkauf nur dann zu, wenn sie glauben, dass sie die Immobilie zwangsversteigern müssen. Ganz zu schweigen davon, dass ein Leerverkauf fast so schlimm ist wie eine Zwangsvollstreckung und Ihre Kreditwürdigkeit ruinieren wird.

Wenn der ehemalige Käufer nicht bereit ist, das Haus für das zu kaufen, was Sie schulden, besteht Ihre einzige wirkliche Option darin, die Differenz zu begleichen. Wenn er Ihnen beispielsweise 50.000 $ weniger anbietet, als Sie schulden, müssen Sie dem Hypothekeninhaber in diesem Beispiel den Restbetrag von 50.000 $ geben, damit er das Eigentum freigeben kann.

Ein weiteres Problem, mit dem Sie konfrontiert werden, wenn der ehemalige Eigentümer bereit ist, mehr zu zahlen, als das Haus wert ist, und er es finanzieren will, muss er genug Bargeld haben, um es einzuzahlen, damit der Kreditbetrag nicht höher ist als das Eigentum ist es wert.

Schließlich, wenn nichts davon funktioniert, können Sie einfach an der Immobilie festhalten, bis der Wert steigt oder Ihre Hypothek so weit zurückgezahlt ist, dass der Restbetrag der Hypothek geringer ist als der Wert des Hauses. Bieten Sie die Immobilie dann wieder dem ehemaligen Eigentümer an.

Es sei denn, die Hypothek ist übertragbar. In diesem Fall können Sie sie möglicherweise einfach auf seinen Namen zurückübertragen und es dabei belassen.

Ich würde Zillow für eine Bewertung nicht vertrauen. Die Zahlen, die ich dort sehe, weichen stark von den tatsächlichen Preisen ab. Ich bin mir auch nicht sicher, ob ich eine vollständige Bewertung erhalten würde, da dies bedeutet, dass Sie den Wert des Hauses „kennen“ und möglicherweise verpflichtet sind, ihn offenzulegen. Ich würde nach der Kreditsumme fragen und schauen, was der Vorbesitzer sagt.

Einverstanden, Zillow-Preise können totaler Schrott sein. Sie müssen einige vergleichbare Häuser finden, die verkauft wurden. So sehr die Leute einige gute Punkte darüber haben, dass Immobilienmakler und Verkäufer teuer sind, sie haben die notwendige Erfahrung und Informationen, um dies zu tun. Vergleichbares kann wirklich schwierig sein, wenn Sie nicht in vergleichbaren Häusern waren; Hier in der Nähe kann ein Umzug von nur ein paar Blocks oder die Details der Inneneinrichtung des Hauses mindestens 20-30 % Unterschied ausmachen. Das ist einer der Gründe, warum Zillow so weit weg ist, da seine Informationen nicht detailliert genug sind.

Wie wäre es mit einer Lease-Option mit einer sehr langen Laufzeit und einer sehr frühen "Option" für den Käufer. Im Wesentlichen wird er Ihre Hypothekenzahlungen für die nächsten paar Jahre leisten. Auf diese Weise viel weniger Papierkram für Sie beide.

Wenden Sie sich für den Papierkram an einen Anwalt. Aus meiner begrenzten Erfahrung mit einem Anwalt für Immobilienrecht handelt es sich um ein Standarddokument, das nicht so viel kosten sollte.

Dies ist eine Option, aber ich habe immer Angst, dass etwas passiert und der Typ aufhört zu zahlen / auszieht, dann stecke ich mit zwei Hypothekenzahlungen fest. Wenn Sie es sich leisten können, die Hypothek zu bezahlen, unabhängig davon, ob er zahlt oder nicht, ist dies eine gute Option.
@Larry - niemand sagt, dass Sie ein neues Haus kaufen müssen. Mieten ist auch eine Option.
Zugegeben, das Mieten wäre weniger riskant, stellen Sie nur sicher, dass Sie es sich leisten können, sowohl die Miete als auch die Hypothek zu bezahlen, falls er aufhört zu zahlen. Zumindest lange genug, um Ihren Mietvertrag auslaufen zu lassen, könnten Sie zu diesem Zeitpunkt wieder in das Haus einziehen.

Es ist ein Leerverkauf.

Siehe diese für gute Übersichten:

http://www.realtor.org/library/library/fg335

http://homebuying.about.com/od/4closureshortsales/a/shortsalebasics.htm

Sie benötigen Informationen von Ihrem Anwalt und Buchhalter (vorausgesetzt, der Kreditgeber sagt, dass er einen solchen Verkauf akzeptieren würde). Viel Glück - klingt so, als könnte dies eine großartige Gelegenheit für Sie sein, wenn alles zusammenkommt.

Sprechen Sie NICHT mit einem Makler. Ein Makler ist ein Verkäufer, den Sie nicht brauchen, wenn Sie bereits einen Käufer haben. Wie die meisten Verkäufer sind sie gut im Plaudern, da sie damit viel Geld verdienen, besonders wenn sie keine Arbeit zu erledigen haben. In diesem Fall ist das beste Szenario, dass sie zusätzliche Kosten verursachen. Im schlimmsten Fall bringen sie den Verkauf zum Scheitern, wenn die Bank sich weigert, die volle Provision zu zahlen.

Warum nicht mit einem Makler sprechen?
@MrChrister: Ein Makler ist ein Verkäufer, den Sie nicht brauchen, wenn Sie bereits einen Käufer haben. Wie die meisten Verkäufer sind sie gut im Plaudern, da sie damit viel Geld verdienen, besonders wenn sie keine Arbeit zu erledigen haben. In diesem Fall ist das beste Szenario, dass sie zusätzliche Kosten verursachen. Im schlimmsten Fall bringen sie den Verkauf zum Scheitern, wenn die Bank sich weigert, die volle Provision zu zahlen.
@duffbeer703 - klingt vernünftig.
Dies ist KEINE Leerverkaufssituation, obwohl sie einige Merkmale aufweist. Um ein Leerverkauf zu sein, müssten auch die folgenden zwei Dinge zutreffen: (a) Der Verkäufer kann die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Hypothekensaldo nicht bezahlen, und (b) die Bank müsste dem Verkauf mit einem Mangel zustimmen . Das OP hat nichts gesagt, was uns über (a) so oder so sagt. Es scheint in diesem Fall unwahrscheinlich, dass die Bank (b) zustimmen würde, da es im Allgemeinen eine Alternative zur Zwangsvollstreckung ist und das OP eine gute Kreditwürdigkeit zu haben scheint. Sie können normalerweise keinen Leerverkauf erzielen, nur weil Sie umziehen möchten.

Ein Leerverkauf scheint ein extremer und unethischer Kurs zu sein.

Sie sollten Ihre Hypothekenunterlagen lesen oder mit Ihrem Anwalt zusammenarbeiten, um die Hypothek zu lesen und festzustellen, ob es sich um eine „annehmbare“ Hypothek handelt. In diesem Fall können Sie möglicherweise den ehemaligen Eigentümer dazu bringen, die Hypothek zu übernehmen.

Das stimmt, wenn die Bank nicht an Bord ist, ist kein Leerverkauf möglich.
Wie ist es unethisch, wenn der Kreditgeber an Bord ist?
@gef05: Du hast einen Zahlungsvertrag unterschrieben. Es ist eine Sache, einen Leerverkauf zu tätigen, wenn Sie nicht in der Lage sind, Ihr Haus zu bezahlen, weil Sie Ihren Job verloren haben. Es ist ein ethisches Problem, imo, wenn Sie diese Option für Ihre Bequemlichkeit verfolgen.
Wenn Sie sich einer Bank mit all den Zahlen nähern und sie zustimmen, wie ist das unethisch?, gehen Sie nicht weg. Sie und die Bank einigen sich darauf, den Kredit über einen geringeren Betrag zu begleichen. Ungewöhnlich?, ja, unrentabel seitens der Bank? ja, unethisch? Ich sehe es nicht. Es ist nicht weniger ethisch als das, was Sie vorschlagen, den ehemaligen Eigentümer dazu zu bringen, ein Darlehen zu übernehmen, das mehr wert ist als die Immobilie. Wenn du es ihm nicht sagst, ist es unethisch, aber ansonsten nein.
@duffbeer703 Bitte verschone die moralische Empörung im Namen einer Bank.
Das Argument über Ethik ist hier nicht wirklich wichtig, da das OP nur unter Wasser ist und nicht hinter einer Zwangsvollstreckung steht oder diese untersucht. Wenn Sie sich an die Bank wenden und um einen Leerverkauf bitten, werden sie nur sagen: "Nein, Sie können es sich leisten, weiterhin Zahlungen zu leisten." Die Bank ist lediglich an einem Leerverkauf als Alternative zur Zwangsvollstreckung interessiert.

Ich würde anbieten, das Haus für den ursprünglichen Restbetrag des Wohnungsbaudarlehens zurückzuverkaufen. Wenn sie sich weigerten, würde ich von dem Angebot zurücktreten. Höchstwahrscheinlich hat der ursprüngliche Hausbesitzer versucht, mit seinem Haus Gewinn zu machen, indem er es zu einem hohen Preis verkauft und dann versucht hat, es zu einem niedrigeren Preis zurückzukaufen, damit er kostenloses Geld bekommt.

Ich halte es nur für höchst unwahrscheinlich, dass er Ihnen den Betrag Ihres Darlehens geben würde, wenn der Darlehensbetrag höher wäre als der Betrag, für den er Ihnen das Haus verkauft hat. Er versucht dich zu betrügen.

Angenommen, er hat Ihnen das Haus für 150.000 US-Dollar verkauft, Sie haben zugestimmt, es zu kaufen, und Sie schulden mehr als 150.000 US-Dollar für das Haus aufgrund von Zinsen und Gebühren für Ihr Wohnungsdarlehen. Es ist wahrscheinlich, dass er versucht, das Haus für weit weniger als zurückzukaufen die 150.000 Dollar, für die er es verkauft hat, und es versucht, das Haus für weniger als 150.000 Dollar zu bekommen. Das ist der Betrug. Er verkaufte das Haus in der Hoffnung, es billiger zurückzukaufen und am Ende Tausende von Dollar an Gewinnen für seinen „Betrug“ zu erzielen.

Fallen Sie nicht auf seinen Betrug herein.

Wie würde der Vorbesitzer hier einen Betrug betreiben? Er hat das Haus vor 5 Jahren verkauft. Wenn sich das Guthaben aufgrund von Zinsen und Gebühren erhöht hat (was unwahrscheinlich erscheint, sicherlich nicht in Höhe von 100.000 USD), wären diese Gebühren der Bank zugefallen, nicht dem Vorbesitzer. Selbst wenn der Vorbesitzer schlau genug wäre, vorauszusagen, dass er ein Haus verkaufen könnte, würde dieses Haus über 5 Jahre um 100.000 Dollar an Wert verlieren, dann könnte er es für weniger als er bezahlt zurückkaufen, das wäre kein Betrug, das wäre ein ziemlich unglaublicher Glücksfall/ Market Timing.
Der Vorbesitzer meines Hauses möchte es zurückkaufen, aber der Wert der Immobilie ist geringer als mein Darlehen ... was tun?
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