Ein Haus mieten oder kaufen

Wir sind ein junges Paar, das eine Wohnung in der Nähe von NYC vermietet. Wir vermieten seit fast 4 Jahren und alle paar Jahre mussten wir an einen neueren Standort umziehen und jedes Mal wurde unsere Miete um fast 20 % erhöht, und jetzt sehen wir uns eine Miete von etwa 2600 bis 2800 US-Dollar an ohne Dienstprogramme. An dieser Stelle denke ich darüber nach, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten. Ich wäre ein Erstkäufer und da ich immer noch ein legaler Einwanderer in diesem Land bin, bin ich mir nicht sicher, ob ich länger als ein paar Jahre in diesem Land bleiben werde. Ich versuche zu verstehen, was in meinem Szenario besser wäre, eine Wohnung für 2600 $ zu mieten oder ein Haus für 400.000 $ mit 20 % Anzahlung zu kaufen und es nach zwei Jahren für 400.000 zu verkaufen. Ich habe eine sehr gute Kreditwürdigkeit, die über 780 liegt. Ich würde gerne verstehen, ob ich Verluste machen würde, wenn ich das Haus nach zwei Jahren verkaufe. Im Falle einer Anmietung werde ich schließlich in zwei Jahren 62.000 US-Dollar verlieren, und dies ist der Hauptgrund, warum ich über einen Kauf nachdenke, da ich der Eigentümer des Hauses sein werde und so lange bleiben kann, wie ich möchte.

Kennen Sie die Fristen für den Versuch, ein Haus zu verkaufen? Was ist, wenn Sie die USA sofort verlassen müssen, wie würden Sie mit dem Verkauf umgehen?
Sie verlieren Geld, wenn Sie das Haus für weniger als den Preis verkaufen, für den Sie es gekauft haben, zuzüglich der Zinsen für Ihre Hypothek und aller anderen Kosten. Mit anderen Worten, um kein Geld zu verlieren, müssten Sie es mindestens für den Kaufpreis plus Zinszahlungen über 2 Jahre plus sonstige Kosten über 2 Jahre verkaufen.
@DumbCoder Ich werde es mieten, wenn ich die USA sofort verlassen muss. Ich werde es mindestens zwei Jahre lang nicht verkaufen.
@Victor Der Plan ist, das Haus zum gleichen Preis zu verkaufen, den ich gekauft habe. Selbst wenn ich miete, verliere ich in jedem Fall 62.000 $ in zwei Jahren, so dass jeder Verkaufsverlust, der weniger als 62.000 $ beträgt, eigentlich kein Verlust ist.
@ user1596433 - woher weißt du, dass du es für den gleichen Preis verkaufen wirst, für den du es gekauft hast? Sie können nicht planen, zu welchem ​​Preis Sie die Immobilie in Zukunft verkaufen werden, das kann von vielen Faktoren abhängen. Was passiert, wenn die Immobilienpreise in diesen 2 Jahren um 20 % fallen, würden Sie sie trotzdem verkaufen? Sie haben gerade Ihre eigene Frage beantwortet – wenn Sie weniger als $62.000 verlieren, dann sind Sie vorne! Aber wenn Sie fragen, was der Preis in 2 Jahren sein wird _ dann kann das niemand beantworten !!!

Antworten (4)

Wenn Sie ein Haus verkaufen, werden zwischen 7 und 10 % des Verkaufspreises für verschiedene Gebühren verwendet. Meistens an die Makler, aber auch an Bezirksgebühren, Stadtgebühren, Urkundensteuer und möglicherweise die Abdeckung von Abschlusskosten für die Käufer. Wenn Sie also ein 400.000-Dollar-Haus zum gleichen Preis verkaufen, den Sie kaufen, nur an Gebühren, gehen Ihnen 40.000 Dollar verloren.

Hypotheken sind so strukturiert, dass das Frontend sehr zinslastig ist, während Sie am Ende hauptsächlich auf das Kapital zahlen. In den ersten zwei Jahren zahlen Sie also nur sehr wenig vom Kapital zurück. Schätzen Sie ungefähr 2500 $ für die Hypothek ein, und ohne die Zahlen zu berechnen, würden Sie wetten, dass Sie in den ersten zwei Jahren durchschnittlich ungefähr 1800 $ pro Monat an Zinsen zahlen würden. 43.200 $. Hypothekenzinsen sind steuerlich absetzbar, sodass Sie einen Teil davon zurückbekommen.

Das sind auch 16.800 Dollar Eigenkapital, die Sie für das Haus haben werden, also bekommen Sie das beim Verkauf wieder heraus.

Grobe Zahlen, ich würde sagen, Sie verlieren etwa 50.000 US-Dollar, wenn Sie das Haus kaufen und zwei Jahre später zum gleichen Preis verkaufen. Da sind keine Wartungsarbeiten berücksichtigt. Und es geht davon aus, dass Sie schnell verkaufen können, wenn Sie wollen.

Mieten ist kein Geldverschwendung. Sie verlieren kein Geld. Dafür bekommt man eine Wohnung. Sie bauen zwar kein Eigenkapital auf, aber Sie müssen sich nicht um Wartung und andere damit verbundene Probleme kümmern. Wenn Sie irgendwo sein möchten, ist eine kurzfristige Anmietung im Allgemeinen die beste Idee.

Meine Güte, als ich vor etwas mehr als einem Jahr eine Einheit verkaufte, zahlte ich nur 1,65 % an den Makler.
@Victor Das ist eine Menge. Der nationale Durchschnitt liegt zwischen 5-6 % für Maklergebühren, wenn Sie einen Makler für den Verkauf verwenden.
In Australien sind es zwischen 1-3 % für Maklerverkaufsgebühren, abgesehen von der CGT (nur wenn es sich um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handelt) gibt es beim Verkauf keine anderen Steuern, und die einzigen anderen Kosten sind die Eigentumsübertragung (die, wenn Sie es selbst tun können auf ein paar hundert Dollar begrenzt sein). Ihr zahlt zu viel!

Einige Vor- und Nachteile von Miete und Kauf:

Einige Vorteile des Kaufs:

  • Wenn Sie mieten, ist das Geld, das Sie bezahlen, weg. Wenn Sie kaufen, vorausgesetzt, Sie haben nicht das Geld, um direkt zu kaufen, sondern eine Hypothek aufzunehmen, fließt ein Teil der Zahlung in Zinsen, aber Sie bauen Eigenkapital auf. Am Ende zahlen Sie die Hypothek ab und können dann mietfrei wohnen.

  • Beim Kauf können Sie Ihr Zuhause nach Ihren Wünschen umgestalten. Sie können in den Farben streichen, die Sie mögen, den Teppich oder Bodenbelag verlegen, den Sie mögen, zum Teufel, Wände einreißen und den Grundriss ändern (natürlich vorbehaltlich der Bauvorschriften und Sicherheitsüberlegungen). Wenn Sie mieten, sind Sie in der Regel stark eingeschränkt, was Sie ändern können.

  • In den USA sind Hypothekenzinsen steuerlich absetzbar. Miete ist es nicht. Grundsteuern sind von Ihrer Bundeseinkommensteuer abzugsfähig. Wenn Sie also beispielsweise eine Hypothek in Höhe von 1000 USD gegenüber einer Miete in Höhe von 1000 USD haben, ist die Hypothek tatsächlich billiger.

Vorteile der Anmietung:

  • Sie können woanders hinziehen, wann immer Sie möchten oder fast wann immer Sie möchten. Sie haben möglicherweise einige Verpflichtungen bei einem Mietvertrag, aber im schlimmsten Fall müssen Sie normalerweise eine Jahresmiete zahlen. Wenn Sie kaufen, wenn Sie umziehen, können Sie nicht einfach aufhören, Hypothekenzahlungen zu leisten. Sie müssen den Ort verkaufen. Manchmal ist das einfach, aber oft kann es lange dauern, einen Käufer zu finden, und/oder Sie können das Haus nicht für das verkaufen, was Sie dafür bezahlt haben.
  • Bei der Anmietung ist die Miete inklusive Wartung. Wenn die Leitungen undicht sind oder der Ofen ausfällt, rufst du den Vermieter und er muss es reparieren. Wenn Sie kaufen, ist es Ihr Problem und Sie müssen es reparieren oder jemanden bezahlen, der es repariert. Viele Erstkäufer berücksichtigen die Wartungskosten nicht. Außerdem kümmert sich bei einer Wohnung der Vermieter in der Regel um das Mähen des Darlehens, das Schneeräumen auf dem Parkplatz usw. Wenn Sie ein Haus kaufen, ist dies alles Ihr Problem.

Beim Kauf eines Hauses fallen viele Transaktionskosten an. Sie müssen eine Maklerprovision, verschiedene Anwaltskosten, normalerweise "Kreditvergabegebühren" an die Bank usw. zahlen. Außerdem ist Ihre Gesamtzahlung während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich, wie Hypotheken konzipiert sind. Aber für die erste Rate schulden Sie Zinsen auf den Gesamtbetrag des Darlehens, während Sie bei der letzten Rate nur Zinsen für einen kleinen Betrag schulden. Frühe Zahlungen sind also meistens Zinsen.

Dies führt zu der herkömmlichen Beratung, die Sie nicht kaufen sollten, es sei denn, Sie planen, das Haus für einen angemessen langen Zeitraum zu bewohnen, wobei der genaue Betrag davon abhängt, wer die Beratung erteilt, aber ich denke, 3 bis 5 Jahre sind üblich.

Ein mildernder Faktor: Denken Sie daran, dass es nicht ganz fair ist, wenn Sie ein Haus kaufen und es dann nach 2 Jahren verkaufen und feststellen, dass der Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises abzüglich der Abschlusskosten ein Nettominus von beispielsweise 20.000 US-Dollar ergibt Sagen Sie "zounds! Ich habe 20.000 $ durch den Kauf verloren". Wenn Sie dieses Haus nicht gekauft hätten, hätten Sie vermutlich gemietet. Der faire Vergleich ist also, Hypothekenzahlungen plus Verluste beim Wiederverkauf im Vergleich zu wahrscheinlichen Mietzahlungen für denselben Zeitraum.

Möglicherweise befinden Sie sich in einer Situation, in der der Kauf bevorzugt wird, insbesondere weil Sie mit einer Anzahlung von 20 % in einer starken Position in den Markt eintreten können. Wenn Sie die finanziellen Möglichkeiten haben, das Risiko des Besitzes zu übernehmen, sind Sie möglicherweise besser dran.

Ich würde zwei Dinge berücksichtigen.

Mieten ist der Kauf einer Dienstleistung . Sie kaufen die Flexibilität, um mit minimalem Aufwand umzuziehen, und der Vermieter übernimmt das Risiko, den Vermögenswert (die Immobilie) zu besitzen. Sie verdienen Geld an Ihnen, wie jeder Dienstleister.

Kaufen ist ein Vermögenswert kaufen . Sie kaufen den Basiswert und übernehmen alle damit verbundenen Risiken. Dies ist eine große, unvorhergesehene Wartung, Gebühren, Steuern, Abschreibungen usw. Einige dieser Risiken wurden auf Sie als Mieter übertragen, andere jedoch nicht.

Genau wie beim Kauf von Aktien im Wert von 400.000 US-Dollar verlieren Sie viel, wenn Sie verkaufen müssen , wenn der Markt am Boden liegt. Sie gewinnen, wenn Sie halten können.

Im Gegensatz zu einer Aktie werden Immobilien Ihr Geld für Steuern und Reparaturen auffressen, es sei denn, sie sind vermietet. Wenn Sie bereit sind, ein Fernvermieter zu sein, kann dies klappen. Verstehen Sie, dass Immobilienverwaltungsgebühren Ihre Mieteinnahmen auffressen und die Ferne einem schlechten Mieter mehr Potenzial bietet, Ihren Immobilienwert zu ruinieren. Diese und andere Faktoren (z. B. Leerstand) erhöhen Ihr Verlustrisiko und sollten berücksichtigt werden.

Einiges davon wird Ihre Präferenz sein, da Sie viel mehr Zeit mit dem Kauf/Verkauf/der Immobilienverwaltung verbringen werden als mit einer saubereren Mietsituation. Ist dieser Aufwand die Einsparungen wert? Für viele ja; andere, nein.

Abschließend hoffe ich, dass dieser Rechner Ihnen helfen kann, einige der finanziellen Aspekte für Sie zu klären.

http://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html?_r=0

Viel Glück!

Ich habe Ihre Zahlen eigentlich nicht nachgerechnet, aber ich erinnere mich, dass Sal von der Khan Academy ein nettes Video zu Ihrer Frage gemacht hat, in dem die Vorstellung in Frage gestellt wird, dass es immer besser ist, zu kaufen.

https://www.youtube.com/watch?v=YL10H_EcB-E

Ein Haus mieten oder kaufen
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