Ich bin ein relativ neuer Hausbesitzer und habe mein erstes Haus im Oktober 2009 gekauft. Es war ein Haus im Wert von 315.000 $, das ich mit einem kostenlosen Darlehen von 5 % und einer Anzahlung von, glaube ich, 12 % gekauft hatte. Ich glaube, der gesamte finanzierte Betrag betrug 283.000 $.
Ich verstehe, dass der Dollarwert meines Eigenkapitals der Hauswert ist (der meiner Meinung nach derzeit 318.000 US-Dollar beträgt) abzüglich aller ausstehenden Darlehen/Pfandrechte/usw. auf das Haus, das im Moment nur die Hypothek ist, derzeit rund 270.000 $. Das würde mir etwa 48.000 Dollar an "Eigenkapital" einbringen.
Ich verstehe zwar, dass Eigenkapital der Anteil in Dollarwert ist, den ich an meinem Haus habe, aber was genau ist der Wert dieses Eigenkapitals? Was sind die Vorteile davon? Gibt es irgendwelche Nachteile, es zu haben?
Ich habe den Ausdruck „Eigenkapital herausnehmen“ im Zusammenhang mit der Refinanzierung gehört … was genau bedeutet das, und welche Vor- oder Nachteile hat dies?
Obwohl ich ein Eigenheim besitze, bin ich mir nicht ganz sicher, ob ich den Wert von Eigenkapital vollständig verstehe und welche Rolle es beim Eigenheimbesitz, der Refinanzierung oder dem eventuellen Verkauf meines Eigenheims spielt.
Das Herausnehmen Ihres Eigenkapitals bei der Refinanzierung bedeutet, dass Sie einen neuen Kredit über den vollen Wert Ihres Hauses aufnehmen (vielleicht weniger als 20 % als Anzahlung auf die neue Hypothek, sonst zahlen Sie eine Versicherung), Ihren alten Kreditgeber abbezahlen, und den Rest für dich behalten.
Das Ergebnis ist ähnlich wie bei der Verwendung als HELOC- oder Home-Equity-Darlehen (oder als zweite Hypothek), außer dass alles in einer einzigen neuen Hypothek zusammengefasst wird. Der Vorteil besteht darin, dass der Zinssatz für eine erste Hypothek niedriger ist als für eine HELOC oder eine gleichwertige Hypothek und die Eigenkapitalanforderungen möglicherweise niedriger sind (z. , während Sie für eine neue Hypothek nur 20 % Eigenkapital benötigen).
Dies ist besonders attraktiv für diejenigen, deren Immobilien seit dem Kauf erheblich an Wert gewonnen haben, insbesondere wenn sie viele hochverzinsliche Schulden (z. B. Kreditkarten) haben, die sie zurückzahlen möchten. Natürlich zahlt sich das Umwandeln von Kreditkartenschulden in eine 30-jährige Hypothek nicht wirklich aus, aber die monatlichen Zahlungen werden viel niedriger sein, und wenn Sie Glück haben und Ihr Haus weiter an Wert gewinnt, können Sie es vollständig abbezahlen Sie verkaufen die Immobilie und haben trotzdem viel weniger Zinsen bezahlt. Der Nachteil ist, dass Sie unbesicherte Schulden in besicherte Schulden umgewandelt haben, was Ihr Zuhause gefährdet, wenn Sie nicht in der Lage sind, zu zahlen.
In Ihrem Fall haben Sie noch nicht einmal 20 % Eigenkapital in Ihrem Haus, daher würde ich dies nicht empfehlen. :-)
Eigenkapital ist einfach die Differenz zwischen dem Betrag, den Sie noch für Ihr Haus schulden, und dem Betrag, den Sie erhalten würden, wenn Sie es verkaufen würden. Bis Sie es verkaufen, ist dieser Betrag vorläufig, basierend auf dem ursprünglichen Kaufpreis und möglicherweise einer zwischenzeitlichen Schätzung, die zeigt, dass die Immobilie an Wert gewonnen hat. Das ist wirklich alles, was es ist, und es ist nichts Magisches daran, außer dass Sie, da Sie Ihr Haus besitzen, Eigenkapital daran haben, während Sie als Mieter dies nicht tun würden.
Früher (vor Jahrzehnten, als man 20 % Abschlag brauchte, um eine Hypothek zu bekommen) war der Verkauf das einzige Mal, dass man etwas mit dem Eigenkapital seines Eigenheims anfangen konnte. Jetzt können Sie es dank verschiedener Finanzprodukte wie oben beschrieben „herausnehmen“ (oder dagegen leihen).
Es ist manchmal verlockend, Eigenkapital als ungefähr gleichbedeutend mit „Gewinn“ zu betrachten. Aber ein Teil davon ist Ihr eigenes Geld, das durch die Anzahlung, Ihre monatliche Kapitalzahlung und von Ihnen vorgenommene Verbesserungen beigesteuert wird – also ist „Auszahlen“ nicht alles Gewinn, es ist teilweise nur, dass Sie Ihr eigenes Geld zurückbekommen. Und es gibt viele zusätzliche Ausgaben, die mit dem Besitz eines Eigenheims verbunden sind, wie Zinsen, Grundsteuern, Instandhaltung, Nebenkosten und verschiedene Gebühren, ganz zu schweigen von den Provisionen beim Kauf oder Verkauf, die bei der Eigenkapitalberechnung nicht berücksichtigt werden.
Die Erhöhung des Eigenkapitals spiegelt wider, dass Sie eine wünschenswerte Immobilie an einem wünschenswerten Ort besitzen, dass Sie sie erhalten und vielleicht sogar verbessert haben, dass Sie finanziell verantwortlich sind (dh Ihre Hypothek, Steuern usw. bezahlen) und dass Ihre finanziellen Interessen im Einklang stehen deine Nachbarn. All diese Dinge fühlen sich ziemlich gut an, und das sollten sie auch. Ansonsten ist es nur eine Nummer, die die Banken Ihnen manchmal leihen. :-)
Das Eigenkapital, das Sie haben, ist ein Vermögenswert. Bis zum Verkauf eingesperrt und manchmal als Darlehen verpfändet, wenn Sie dies wünschen. Die Idee, dass es totes Geld ist, ist Unsinn, es ist ein ziemlich illiquider Vermögenswert, der Wachstumspotenzial hat (auf lange Sicht zur Inflationsrate oder etwas höher) und Ihnen eine jährliche Dividende in Form einer kostenlosen Miete bietet.
Hierzulande haben die meisten Hausbesitzer einen überproportionalen Teil ihres Vermögens in ihrem Haus. Dies ist eher ein Beweis für die schlechte Sparquote als alles andere. Für mich bedeutet eine hohe Eigenkapitalposition, dass ich mein Haus verkaufen und ein kleineres Haus gegen Barzahlung kaufen kann. Ich bin älter und mein eigenes Ziel (mit der Frau) ist es, das Haus bezahlt und das College für das Kind vollständig finanziert zu haben, bevor wir an den Ruhestand denken. Für andere ist es Bargeld, das sie nach der Pensionierung zur Miete verwenden können. Ich hoffe, das hat geholfen, daran ist nichts Magisches, nur viele Meinungen.
Eine Person kann die Wohnkosten auf zwei Arten finanzieren. Sie können Miete an einen Vermieter zahlen. Oder Sie können ein Haus mit einer Hypothek kaufen. Im Wesentlichen werden Sie Ihr eigener Vermieter. Das heißt, insta zahlt der „Mieter“ einen Betrag in Höhe der Hypothek an insta den „Vermieter“, der ihn an die Bank zahlt, um die Hypothek zu reduzieren. Idealerweise sollten Ihre monatlichen Schuldendienstzahlungen (abzüglich Steuerersparnis auf Zinsen) in etwa der Miete für das Haus entsprechen. Wenn sie "viel" mehr sind, haben Sie möglicherweise für das Haus und die Hypothek zu viel bezahlt.
Der Vorteil ist, dass Ihre „Miete“ zum Aufbau von Eigenkapital (durch Reduzierung der Hypothek) in Ihrem Haus verwendet wird. (Und Hypothekenzahlungen sind in Höhe der Zinsaufwendungen steuerlich absetzbar.) Am Ende von 30 Jahren oder unabhängig von der Laufzeit der Hypothek haben Sie „tragbares Eigenkapital“ in Form eines vollständig bezahlten Hauses, das Sie verkaufen können, um ein anderes Haus zu beziehen in Florida, oder wo auch immer Sie sich zur Ruhe setzen möchten.
Manchmal hat man „Glück“, wenn der Wert des Hauses in kurzer Zeit in die Höhe schießt. Dann können Sie gegen Ihre Wertschätzung ausleihen. Aber seien Sie vorsichtig, denn "Himmelsraketen" (in Wohnungen und anderswo) stürzen oft auf die Erde. Allerdings stellt dies eine weitere Möglichkeit dar, mit dem Eigenheim Eigenkapital aufzubauen.
RonJohn