Wirtschaftlichkeit von Kaufwohnungen (Anlagewohnungen).

Sicherlich sollte die Rendite Rendite = (Miete - Kosten) / Anzahlung sein? Denn Sie wollen die Rendite relativ zu Ihrem Kapital und nicht zum Immobilienwert.

Was die Opportunitätskosten angeht, könnten Sie sich die risikofreie Rendite ansehen, die Sie entweder durch Staatsanleihen oder Bankkonten mit einer Art Staatsgarantie erzielen könnten (nicht sicher, welche praktischen Bedingungen dafür in Finnland gelten).

Die Verwaltungsgebühr beträgt fast 30 % Ihrer Miete, was deckt diese ab? Ist es möglich, die Immobilie selbst zu verwalten, da Sie dadurch ein viel größeres Polster zwischen Miete und Ausgaben hätten?

Du Glückspilz - hier, wo ich wohne, geht das nicht, du legst im 1. Jahr Geld auf den Tisch. Wie auch immer...

Sie MÜSSEN mit der Inflation rechnen. Daraus ergibt sich der Gewinn. Die Investition steigt nicht (Wert des Gegenstands), aber die Miete steigt, während Ihre Hypothek dies nicht tut (Sie besitzen in 3 Jahren nicht mehr Geld, wenn Sie weiter zahlen, aber wahrscheinlich nehmen Sie mehr Miete). Über 5 oder 10 Jahre kann der Unterschied signifikant sein. Außerdem zahlen Sie die Hypothek zurück - das ist kein freier Cashflow, aber es ist ein Wachstum Ihrer Kapitalbasis. Trotzdem macht 1 Wohnung nicht viel ;) Sie brauchen 10+, also verdienen Sie immer mehr Anzahlungen.

Scheint mir ein schlechter Deal zu sein. Aber bevor ich dazu komme, ein paar Punkte zu Ihren Ausgaben :

• Versicherung: 100 Euro/Jahr? Das scheint VIEL niedrig zu sein. Sie müssen das wirklich recherchieren. Natürlich ist das von Ort zu Ort unterschiedlich, aber hier in den USA wäre es mindestens das 10-fache.
• Sind Grundsteuern zu entrichten?

Weiter.
Sie bewerten eine Immobilie, indem Sie ihren CAP-Satz berechnen. Das ist, was Sie berechnen, außer dass es KEINE Zinsen enthält, wie Sie es taten – das ist ein Darlehen an Sie und hat keinen Einfluss darauf, ob die Einheit selbst eine gute Investition ist.

Es enthält auch Schätzungen variabler Ausgaben wie Instandhaltung und fehlender Einnahmen aus Leerstand. Die Leute streiten sich lautstark darüber, wie viel genau sie dafür berechnen sollen. Die Wartung hängt vom Alter des Gebäudes und davon ab, wie schädlich Ihre Grundsätze sind. Die Stellenangebote variieren je nachdem, wie begehrt der Standort ist, wie gut Sie die Instandhaltung durchgeführt haben und wie niedrig die Miete ist.

Rechnen Sie anhand Ihrer Zahlen, nur mit den Fixkosten: 8400 Miete - 2400 Verwaltungsgebühr - 100 Versicherung = 5900/Jahreseinkommen. 5900/150000 = 0,0393 = 3,9 % CAP-Satz. Und dabei sind die variablen Ausgaben noch gar nicht eingerechnet!

Was ist also ein guter CAP-Satz?
Im Allgemeinen ist ein GAP-Satz von 10 % ein gutes Geschäft, und ein höherer Satz ist ein gutes Geschäft. Darunter muss man vorsichtig werden. Einige Orte sind einen niedrigeren Preis wert, zum Beispiel wenn die Immobilie neu ist und sich in einer guten Lage befindet. Sie können 8% auf diese tun. Unter 6 % CAP-Satz ist normalerweise eine wirklich schlechte Investition.

Wenn Sie also nicht sicher sind, dass Sie die Miete auf Anhieb mindestens verdoppeln können, ist dies ein schrecklicher Deal.

Eine andere Art, darüber nachzudenken
Sie möchten mit Ihren Finanzen in der bestmöglichen Position kaufen – eine riesige Anzahlung und wirklich niedrige Zinsen. Außerdem haben Sie Wartung, Steuern (falls vorhanden) und freie Stellen nicht berücksichtigt. Und trotzdem würden Sie nur schlappe 1,2 % Gewinn machen? Würden Sie eine Anleihe kaufen, die nur 1,2 % auszahlt? NEIN? Was ist mit einer Anleihe, die nur 1,2 % auszahlt, Sie aber auch von Zeit zu Zeit dazu zwingen kann, jeden Monat einen viel größeren Betrag in die IT einzuzahlen?

"aber die Wohnung wäre die ganze Zeit bewohnt." Berühmte letzte Worte. Sind Sie darauf vorbereitet, dass ein Mieter einzieht und keine Miete mehr zahlt? In den USA kann es 6 Monate dauern, bis ein Mieter aus der Wohnung herausgeholt wird, und es besteht kaum eine Chance, die Miete zurückzuzahlen. Ich weiß nicht, wie Ihre Gesetze funktionieren, aber hier begünstigen sie den Vermieter nicht. Der winzige Gewinn von unter 1 %, den Sie bei der Finanzierung von Kapitalzahlungen erzielen, ist ein riskantes Unterfangen. Mir scheint, dass selbst normale Reparaturen (Heizung, Geräte usw.) Sie ins Negative stürzen werden. Wenn diese Immobilie andererseits preislich die Talsohle erreicht hat und im Wert steigt, können Sie einen schönen Gewinn erzielen. Aber wenn Sie es nur vermieten, fühlt es sich an, als wäre es zu nah, um anzurufen.

Übrigens, wenn Sie mit einem 30-jährigen Fix gehen können, würde ich das vorschlagen. Dies würde Sie früher zu einem besseren Cashflow führen. Eine kürzere Hypothek bedeutet einfach mehr Geld für den Kapitalbetrag jeden Monat.

BEARBEITEN - Was das Eigenkapital betrifft, so scheint es am Anfang, als ob der Aufbau des Eigenkapitals wirklich aus Ihrer Tasche stammt, definitiv durch den Wechsel von 30 auf 15. Was ist Ihr Ziel? Die Annahme, die ich möglicherweise getroffen habe, ist, dass Sie ein Immobilieninvestor mit mehreren Immobilien sein möchten. Dabei sparen Sie für die nächste Anzahlung. Angesichts der Auszahlungszeit, selbst wenn die Immobilie einen hohen Gewinn erzielt, sollten Sie sich meiner Meinung nach auf den Cashflow konzentrieren, die monatlichen Ausgaben minimieren und das maximieren, was Sie jeden Monat einnehmen können, um für die nächste Anzahlung zu sparen. Sie haben die Wahl, in Jahren eine bezahlte Immobilie oder 3 Immobilien mit jeweils 30 % Anzahlung zu haben, und lassen Sie die Zeit Ihr Freund sein.