Ich nehme mehr Hypotheken auf, als ich benötige

Ich werde bald ein Haus kaufen. Zahle 10% Anzahlung. Meine Kreditwürdigkeit liegt bei > 800. Ich wollte zusätzliches Geld als Hypothek aufnehmen, um es in einen Indexfonds mit niedriger Konstante wie SPY zu stecken. Das Haus wird mein Hauptwohnsitz.

Ist es legal, zusätzliches Geld in die Hypothek aufzunehmen und es nicht für das Haus zu verwenden? Muss ich dem Kreditgeber meine Absicht bezüglich des zusätzlichen Geldes offenlegen oder sage ich ihm, dass ich es für die Möbel usw. verwenden werde?

Bearbeiten: Viele Leute denken, ich bitte um Anlageberatung und beraten von diesem Aspekt aus. Investieren ist die eigene Wahl von DYOR. Ich habe nur gefragt, ob es legal ist, dies zu tun, und es scheint so zu sein.

Was ist der Unterschied, den Sie sehen, wenn Sie weniger zurückzahlen und dieses Geld investieren oder zusätzliches Geld aus dem Darlehen erhalten? Die Bank wird Ihnen keinen 6-stelligen Scheck ausstellen, sie wird dieses Geld direkt an die Titelgesellschaft senden, wenn Sie das Darlehen abschließen. Ich sehe keinen Grund, warum ein Cash-out-Kauf illegal wäre, aber ich habe noch nie von einem gehört. Sie könnten ein Kaufdarlehen aufnehmen und einige Zeit später zurückkommen und eine Auszahlung vornehmen, wenn Sie über das Eigenkapital verfügen, aber auch das ist wahrscheinlich nicht anders, als einfach weniger Geld einzuzahlen.
Der einzige sinnvolle Unterschied, den ich sehen kann, ist, wenn das Hypothekenprogramm ein Beleihungswertverhältnis von weniger als 90 % erfordert. Aber wenn das der Fall ist, werden sie Ihnen keinen Teil des Darlehens geben, weil dann Ihr Beleihungswertverhältnis höher als 90 % wäre.
@JustinCave Einer meiner Freunde sagte, er habe einen zusätzlichen Betrag in seine Hypothek aufgenommen, um Möbel usw. zu kaufen. Daher kam mir diese Idee. Wenn ich 50.000 extra für das Hypothekendarlehen nehme und sage, es sei für Haushaltsaufrüstungen, geben sie mir dann nicht direkt 50.000?
@NRL - Sehr unwahrscheinlich. Sie können den Kaufvertrag durchaus so gestalten, dass der Verkäufer Möbel oder andere Waren mit einbezieht und das können Sie in die Kreditsumme einrechnen. Aber Ihre Schätzung wird diese Möbel nicht einschließen (da die Bank keine Hypothek auf die Möbel hat) und keine Bank wird Ihnen beim Abschluss einen Scheck über 50.000 $ aushändigen, es sei denn, Ihre 10 % nach unten sind weit mehr als 50 $ k (in diesem Fall wären Sie in der gleichen Position, als ob Sie die 50.000 $ in bar behalten und eine geringere Anzahlung leisten würden). Wenn Sie mehr zurückbekommen, als Sie einsetzen, beträgt Ihr Beleihungsauslauf > 100 %
Was die Banken 2008 gelernt haben, ist eine wirklich, wirklich schlechte Idee, die dazu führte, dass viele Banken pleite gingen.
Beachten Sie, dass Sie möglicherweise alle steuerlichen Abzugsmöglichkeiten für die Zinsen verlieren, wenn Sie die Hypothek auszahlen lassen.
Wenn ich 200.000 Dollar auf der Bank habe und ein Haus für 500.000 Dollar kaufen möchte, brauche ich nur 300.000 Dollar zu leihen. Ich könnte mich trotzdem dafür entscheiden, 400.000 $ zu leihen, um etwas Kapital für Renovierungen usw. zu haben. Umgangssprachlich könnte ich das als „mehr leihen, um andere Kosten zu bezahlen“ beschreiben, obwohl ich aus Sicht der Bank immer noch einen angemessenen LTV habe.
Sicherlich lohnt es sich nur, wenn Ihre Investition Ihnen mehr Einkommen garantiert, als Ihre Bank garantiert, dass sie Ihnen Zinsen berechnet?
Dies scheint eine Denkweise zu sein, die „versucht, das System zu schlagen“. Wenn Sie diese Versuche unternehmen, hat das System stattdessen oft unerwartete Möglichkeiten, Sie zu schlagen.
Abgesehen von der fiskalischen Dummheit dieser Idee, wie wird die Bank dem zustimmen? Das Haus ist die Garantie für den Kredit – wenn Sie nicht zahlen können, bekommen sie das Haus. Wenn sie Ihnen einen zusätzlichen Kredit gewähren und Sie nicht bezahlen können, reicht das Haus nicht aus, um den überhöhten Kredit zu decken, sodass die Bank Geld verliert. Die Bank verliert Geld ist ein Ausdruck, der im Vokabular eines Bankmanagers nicht existiert.
@OscarBravo Ich habe keine Anlageberatung gesucht, und es liegt am Kreditgeber, ob er zusätzliches Geld verleiht oder nicht. Es gibt eine sogenannte Kreditwürdigkeit, die der Bank sagt, wie zuverlässig ich als Kreditnehmer bin
Ich denke, diese Frage ist einfach ein Missverständnis darüber, wie die Hypothekenhöhe ermittelt wird. Normalerweise können Sie nicht einfach eine zusätzliche Hypothek aufnehmen, es sei denn, der Verkäufer stimmt zu, Ihnen heimlich eine Rückerstattung zu gewähren. Die Titelgesellschaft übernimmt alle Kontrollen.
@TTT Das ist möglich. Ich werde mich bei einem Kreditgeber erkundigen.
@NRJ Machen Sie sich keine Sorgen um die Legalität - die Bank wird nichts Illegales tun, und Sie werden - offensichtlich - mit den von Ihnen bereitgestellten Informationen nichts anderes als ehrlich sein. Wenn sie also zustimmen und Sie ehrlich sind, ist es legal. Das Problem ist, dass Sie die Garantie der Bank für das Grundstück aufgezehrt haben. Wenn Ihre Investition schief geht und Sie Ihre Hypothek dann nicht bezahlen können, wird der Bank mehr geschuldet, als sie für das Haus bekommen kann (nach Kosten usw.). Das bedeutet, dass sie Geld verlieren. Banken denken nicht gerne daran, auch nur davon zu träumen, in die Nähe des Geldverlusts zu kommen...
Auch wenn Sie nicht um Anlageberatung bitten, lautet die Antwort immer noch : "Das ist eine schreckliche Idee, bitte tun Sie das nicht." Siehe bitte: Was ist das XY-Problem?

Antworten (7)

Es ist legal, ja. Wird Ihre Bank es anbieten? Wahrscheinlich nicht, besonders wenn Sie bereits davon sprechen, nur 10% nachzugeben. Dies wird am häufigsten mit einer Home Equity Line of Credit erreicht. Sie legen Geld an und nehmen dann ein Darlehen (normalerweise zu einem etwas höheren Zinssatz) für das Eigenkapital auf, das Sie haben. Es wird Beschränkungen für die Beleihungsquoten geben. Außerdem wird Ihr Zinssatz steigen, je weniger Sie einzahlen. Etwas, worüber Sie nachdenken sollten, wenn Sie versuchen zu berechnen, ob eine Investition Ihnen höhere Renditen bringt als die Zahlung von Zinsen für einen Kredit.

Eine Auszahlung ist während einer Refinanzierung weitaus häufiger als bei einer anfänglichen Hypothek, hängt aber auch hier von Ihrem Beleihungswert ab. Auch hier nehmen Sie einen Kredit gegen vorhandenes Eigenkapital auf.

Noch etwas zu bedenken: Werden Sie PMI (Hypothekenversicherung) bezahlen, weil Sie weniger als 20 % einzahlen? Scheint, dass dies Ihre theoretischen Anlagegewinne schmälern würde.

Ich wäre eigentlich eher misstrauisch gegenüber einer Bank, die in einem solchen System Geld leihen würde . Es macht keinen Sinn, dass eine Bank mit einer Hypothek unter Wasser steht. Jede Bank, die das anbietet, hat etwas vor...

Wie andere angemerkt haben, ist dies eine schlechte Idee. Holen Sie sich einfach ein Margin-Darlehen von Ihrem Broker, wenn Sie Aktien wirklich mit Hebelwirkung handeln möchten. Dafür sind sie ausgelegt. Ich warne Sie, dass sie sehr riskant sein können.

Binden Sie Ihr Zuhause jedoch nicht mit Ihren riskanten Investitionen, das scheint ein Rezept für eine Katastrophe zu sein.

Einverstanden. Immobilien sind solide wie Ziegel, Investitionen können Geld verlieren. Was passiert, wenn der OP erhebliche Gewinne verliert, nachdem er das Geld eines anderen investiert hat? "Rezept für eine Katastrophe" ist eine fantastische Formulierung

Es gibt einige 103%-Hypothekenprogramme, die ich gefunden habe. Vor dem Zusammenbruch des Wohnungsmarktes im Jahr 2000 waren mehr verfügbar. Diese Programme sind so konzipiert, dass sie den Preis des Hauses zuzüglich der Schließungskosten abdecken. Sie tun es, indem sie eine primäre Hypothek und eine zweite Hypothek haben. Diese 2. Hypothek ist teurer, aber wenn Sie Geld darauf werfen, können Sie sie schneller zurückzahlen.

Es gibt andere Programme, bei denen Sie gleichzeitig Geld für den Kauf des Hauses und Geld für Reparaturen bekommen können. Der Kreditgeber geht davon aus, dass die Reparaturen den Wert des Hauses erhöhen. Sie haben ein Verfahren eingerichtet, um sicherzustellen, dass Sie die Reparaturen durchführen.

Was Sie vorschlagen, ist, dass die Sicherung von Geldmitteln, um investieren zu können, im Allgemeinen durch eine Begrenzung der Anzahlungshöhe erfolgt. Sie können dann einen Pauschalbetrag investieren. Wenn Sie mehr als 80 % ausleihen, fallen natürlich PMI-Kosten an.

Es wäre sehr selten, dass ein Kreditgeber Ihnen mehr als 100 % des Wertes des Hauses gibt und dann sagt, Sie können mit dem Geld machen, was Sie wollen.

Ist es legal, zusätzliches Geld in eine Hypothek aufzunehmen und es nicht für das Haus zu verwenden?

Es gibt zwei rechtliche Bedenken:

  • Wenn Sie und der Verkäufer sich verschworen haben, den Kaufpreis höher erscheinen zu lassen, und Sie dann das zusätzliche Geld gegeben haben, wäre das Betrug. Mit anderen Worten, nehmen Sie ein 500.000-Haus und lassen Sie den Papierkram zeigen, dass es 600.000 wert ist; das macht den 80%-Darlehensbetrag 480.000 statt 400.000. Das wäre Kreditbetrug.

  • Zinsen für Darlehensbeträge, die nicht für die Anschaffungskosten des Eigenheims bestimmt sind, sind steuerlich nicht absetzbar. Krediterlöse, die Sie investieren können, wären also nicht als Wohnkosten steuerlich absetzbar. Wenn Sie auch einen Kreditbetrug begangen haben, um ihn als legitim erscheinen zu lassen, könnten Sie den Gebührenmix um Steuerbetrug erweitern.

Wenn Sie jetzt einen Kreditgeber finden und er es erlaubt und Sie es ordnungsgemäß in Ihren Steuern dokumentieren, wäre es nicht illegal.

In den allermeisten Fällen verlässt sich der Hypothekengeber auf eine Bewertung durch einen Dritten, um den Wert der Immobilie für LTV-Zwecke zu ermitteln, nicht auf den Kaufpreis. Den Kaufpreis so aufzublähen ist also noch nicht einmal eine gute Möglichkeit, jemanden zu betrügen, es macht es nur wahrscheinlich, dass Sie überhaupt keinen Kredit erhalten. Wenn es durchging, würden Sie in den Steuern und Provisionen auf den zusätzlichen Betrag baden.

Betrachten Sie es aus Sicht der Bank. Wenn sie dir einen Kredit geben, wollen sie davon profitieren. Wie viel sie (im Durchschnitt) von einem Kredit mit fester Laufzeit profitieren, hängt nun vor allem von zwei Faktoren ab: Dem Zinssatz und dem Risiko, ihr Geld nicht ganz oder teilweise zurückzubekommen.

Der Zinssatz ist etwas, das sie kontrollieren, während das Risiko mehr oder weniger ihnen durch die Art des Darlehens (z. B. Hypothek vs. frühere Transaktionen und andere Schulden in Form von Kreditratings usw.). Wenn also das Risiko hoch ist, werden sie einen höheren Zins verlangen, um dies auszugleichen (oder Ihnen einen Kredit zu verweigern), während für ein niedriges Risiko die Zinsen auch niedriger sein müssen, sonst würden Sie zu einem Konkurrenten gehen stattdessen.

Nun, der Grund, warum eine Hypothek normalerweise einen niedrigen Zinssatz hat, ist, dass es für sie eine risikoarme Investition ist, weil ein Haus als Sicherheit beteiligt ist. Selbst wenn Sie es irgendwie schaffen, selbst bankrott zu gehen, können sie ihr Geld durch den Verkauf des Hauses zurückbekommen. Aus dieser Sicht ist es ihnen also egal, wofür Sie das Geld verwenden oder wie viel Sie einzahlen. Das einzige, was ihnen wichtig ist, ist, dass es wasserdichte Papiere gibt, die es ihnen ermöglichen, alle Schulden durch den Verkauf Ihres Hauses einzutreiben, wenn es sein muss.

Alles andere ist nur eine Konsequenz. Zum Beispiel senden sie das Geld direkt an den Verkäufer, nicht weil dieses bestimmte Geld speziell dafür verwendet werden muss, sondern einfach weil beide Transaktionen gleichzeitig stattfinden müssen. Sie wollen das Geld nicht austeilen, bevor Sie das Haus besitzen, und der Verkäufer wird es Ihnen nicht geben, bis das Geld da ist. Und vor allem wollen sie sicherstellen, dass sie das Haus für mehr verkaufen können, als Sie ihnen schulden.

Wenn Sie die Kosten berücksichtigen, die mit dem Verkauf eines Hauses und möglicherweise versäumten Zinszahlungen verbunden sind, ist das, was Sie ihnen am Ende schulden, möglicherweise mehr als das ursprüngliche Darlehen. Ebenso kann das Haus aufgrund mangelnder Instandhaltung oder eines allgemein schlechten Immobilienmarktes an Wert verlieren. Hier kommt die Anzahlung her. Um diese Eventualitäten abzudecken, möchten sie einfach, dass der Gesamtbetrag des Darlehens niedriger ist als das, wofür das Haus verkauft wird, um sicherzustellen, dass sie alles zurückerhalten können. Ihre Anzahlung deckt dann einfach die Differenz.

Damit sind wir nun endlich wieder bei Ihrer Frage. Wenn Sie mehr Geld aufnehmen möchten, um es woanders anzulegen, wird die Differenz zwischen Kreditbetrag und Hauspreis kleiner. Daher läuft die Bank ein höheres Risiko, ihr Geld nicht zurückzubekommen, und um dies auszugleichen, werden sie Ihre Zinssätze erhöhen. Bedenken Sie: Aus Sicht der Bank sind weitere 5 % des Kaufpreises für etwas anderes aufzunehmen, als würden Sie nur einen Kredit mit 5 % Anzahlung statt 10 % bekommen.

Vielleicht möchten sie es trotzdem tun, aber um das Risiko auszugleichen, werden sie den Zinssatz entsprechend erhöhen. Es hätte vielleicht funktioniert, von 60 % auf 40 % Anzahlung zu gehen, aber so nahe am vollen Kaufpreis ist das zusätzliche Risiko für sie fast so hoch wie bei einem ungesicherten Darlehen, sodass Sie wahrscheinlich keinen Gewinn daraus ziehen werden.

Ich gebe Ihnen die kurze Antwort.

Ja, es ist legal, mehr zu leihen, als Sie denken, dass Sie brauchen. Es steht Ihnen frei, Ihre Ersparnisse so anzulegen, wie Sie es für richtig halten.

Aus rein finanzieller Sicht müssen Sie sich fragen, ob Sie Ihr Vermögen besser an der Börse oder in Ihrem Haus binden.

Wenn die Vergangenheit ein Wegweiser für die Zukunft ist, werden sich Aktien UND Immobilien in den kommenden Jahren wahrscheinlich gut entwickeln, jetzt, da die Zinssätze niedriger sind als nach der Finanzkrise.

Viel Glück beim Kauf :-)

Es ist legal, so viel zu leihen, wie Sie möchten. Der Trick besteht darin, einen Kreditgeber zu finden, der dumm genug ist, dir Geld zu leihen, um an der Börse zu spielen, obwohl du weißt, dass du ein Anfänger bist. Keine Bank würde das OP-Bargeld unter den von ihm beschriebenen Umständen anbieten. Was Ihre Wahrsagerei über den Markt betrifft, in den heutigen unsicheren Zeiten?, das ist nur Wunschdenken.

Das ist in Kanada nicht ungewöhnlich. Wir haben eine Hypothek auf das Haus, kombiniert mit einem HELOC, der schwankt, aber immer bei etwa 80 % des Wertes des Hauses bleibt. Wenn die Hypothek abbezahlt ist, erhöht sich das HELOC-Limit, das wir dann verwenden, um in Dividenden zahlende ETFs zu investieren. Diese Dividenden werden dann zur Rückzahlung der Hypothek verwendet (auch als Smith-Manöver bezeichnet). Es ist eine schnellere Möglichkeit, die Hypothek abzuzahlen und die Zinsen steuerlich absetzbar zu machen (was in Kanada wie in den USA nicht der Fall ist).

Es ist eigentlich nicht ungewöhnlich, etwas mehr Geld mitzunehmen, wenn man eine Hypothek für ein Eigenheim aufnimmt. Aber der Grund ist normalerweise, es nicht zu investieren. Der Grund ist, dass ein Umzug teuer ist. Du brauchst Geld für:

  • Renovieren Sie Ihr neues Zuhause nach Ihren Wünschen
  • Renovieren Sie Ihr altes Haus, damit es für den Verkauf geeignet ist / um Ihren Vermieter zu besänftigen
  • Bewegen Sie alle Ihre Sachen
  • Neue Möbel kaufen
  • Während des Umzugs für zwei Wohnungen bezahlen
  • So viel Kleinkram, an den du nicht gedacht hast

Sie werden überrascht sein, wie schnell Sie beim Einzug in Ihr neues Zuhause ein paar tausend Dollar verbrennen können.

Banken wissen das, also werden sie bereit sein, Ihnen etwas mehr zu geben, als Sie brauchen. Aber nachdem Sie das Geld erhalten haben, wird niemand überprüfen, wofür Sie es tatsächlich ausgeben.

Ich nehme mehr Hypotheken auf, als ich benötige
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