Ich bin kürzlich auf Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code gestoßen , der es mir, soweit ich weiß, erlaubt, die Zahlung von Steuern auf Erträge aus dem Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie aufzuschieben, solange ich innerhalb von 180 Tagen eine ähnliche als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit gleichem oder höherem Wert kaufe .
Aus Wikipedia ist mir dieser spezielle Abschnitt aufgefallen (Hervorhebung von mir):
Dies würde zu einem Gewinn von 50.000 US-Dollar führen, auf den der Anleger normalerweise drei Arten von Steuern zahlen müsste: eine Bundeskapitalertragssteuer, eine staatliche Kapitalertragssteuer und eine Abschreibungsrückerstattungssteuer auf der Grundlage der von ihm oder ihr vorgenommenen Abschreibung Immobilien seit dem Erwerb der Immobilie durch den Investor . Wenn der Investor den Erlös aus dem Verkauf von 250.000 $ in eine andere Immobilie oder andere Liegenschaften investiert (ohne die Erlöse anzutasten und einen qualifizierten Vermittler zu verwenden), müsste er zu diesem Zeitpunkt keine Steuern auf den Gewinn zahlen.
Aber wenn ich eine neue als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit dem Geld aus dem Verkauf der alten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie kaufe, würde diese neue Immobilie dann nicht von neuem abgeschrieben, sodass ich diese Immobilie in den nächsten 27,5 Jahren erneut gegen mein Einkommen abschreiben kann?
Wenn ja, bedeutet das, dass ich wieder von der Abschreibung profitiere. Würde das bedeuten, dass ich dann die zweite Immobilie gegen eine dritte verkaufen (tauschen) könnte und den Abschreibungsplan für eine neue Immobilie erneut neu festlegen würde?
Wenn nicht, kann jemand erklären, warum nicht?
Ich gehe davon aus, dass dies nicht möglich ist, da es zu gut scheint, um wahr zu sein, aber ich kann keine Details finden, die erklären, warum dies nicht möglich ist.
Wie Sie sagen, können Sie Ihren Abschreibungsplan für die neue Immobilie "neu starten", aber Ihre abschreibungsfähige Basis von der ersten Immobilie folgt Ihnen zur nächsten. Ich bin kein Buchhalter, also Vorsicht, aber mein Verständnis ist wie folgt:
Wenn Sie Immobilie 1 für 50.000 $ kaufen, sie einige Jahre besitzen und während dieser Zeit 10.000 $ Abschreibungen abgezogen haben, beträgt Ihre neue Steuerbemessungsgrundlage für die Immobilie 40.000 $ (50.000-10.000).
Wenn Sie es für 75.000 $ verkaufen, ohne einen 1031-Umtausch durchzuführen, schulden Sie Steuern auf Ihren Gewinn – die Differenz zwischen Ihrem Verkaufspreis und der angepassten Steuerbasis. Ihr steuerpflichtiger Gewinn würde also 75.000 bis 40.000 USD -> 35.000 USD betragen. Geht man von einer Kapitalertragsrate von 15 % aus, müssten Sie 5.250 $ an Gewinnsteuern schulden.
Wenn Sie stattdessen einen 1031-Tausch durchführen und eine neue Immobilie kaufen, zahlen Sie sofort keine Steuern, aber Ihre Steuergrundlage für die neue Immobilie beginnt bei der Steuergrundlage Ihrer vorherigen Immobilie von 40.000 USD.
Wenn Sie also schließlich außerhalb einer 1031-Börse verkaufen, wird Ihre Steuerrechnung alle Gewinne aus der gesamten Immobilienkette berücksichtigen. Sie vermeiden die Steuern nicht, können sie aber gegebenenfalls sehr lange aufschieben.
RonJohn
Viktor Chelaru
RonJohn
Stanius