Erwartet, in fünf Jahren umzuziehen; wie Hypothekenzinsen sperren?

Betrachten Sie zunächst den grundlegenden Fall Ihrer Frage : Sie gehen davon aus, dass Sie in Zukunft verpflichtet sind, Zinsen zu zahlen, und Sie befürchten, dass der Zinssatz, wenn Sie ihn zahlen, höher sein wird als der heutige Zinssatz. Im einfachsten Fall könnten Sie dieses Risiko theoretisch absichern, indem Sie einen Vermögenswert kaufen, der den Marktzins zahlt . Wenn der Zinssatz steigt und Ihre Kosten steigen, würde auch Ihre Rendite auf diesen Vermögenswert steigen. Dies würde Ihr Risiko von Zinsschwankungen minimieren.

Bei dieser vereinfachten Lösung gibt es natürlich zwei Probleme :

(1) Der Grund, warum Sie erwarten, Zinsen zu zahlen, ist, dass Sie Schulden aufnehmen müssen/wollen, um Ihr Haus zu kaufen . Dieses Risiko vollständig auszugleichen, indem Sie Ihr gesamtes Geld in einen Vermögenswert investieren, der den Marktzins trägt, wäre im Grunde dasselbe, als würden Sie Ihr Haus nur in bar kaufen.

(2) Der Zeitpunkt des zukünftigen Abflusses ist etwas einzigartig: Sie werden in 5 Jahren einen Zinssatz festlegen, der die Zahlungen für die 5 Jahre danach bestimmt . Wenn Sie diesen verzinslichen Vermögenswert also nicht für die gesamte zukünftige Dauer besitzen, werden Sie nicht sofort davon profitieren. Sie werden diesen Vermögenswert auch nicht heute kaufen müssen / wollen, da die Zinssätze von heute bis 2022 für Sie weitgehend irrelevant sind - Sie möchten etwas, das genau im Jahr 2022 direkt gegen den vorherrschenden Hypothekenzins geht.

In Ihrem speziellen Fall könnten Sie also theoretisch die folgende Lösung in Betracht ziehen : Sie könnten eine Coupon-Anleihe leerverkaufen, wahrscheinlich eine mit einem 10-jährigen Fälligkeitsdatum ab heute. Wenn die Zinssätze steigen, wird der Wert der Kuponanleihe [für ihre Restlaufzeit von 5 Jahren], die einen heute festgelegten impliziten Zinssatz hat, fallen. Da Sie einen Vermögenswert leerverkauft haben, der an Wert verliert, haben Sie einen Gewinn. Sie könnten dann Ihre Short-Position schließen, wenn Sie Ihr Haus in 5 Jahren kaufen. Theoretisch entspräche Ihr Gewinn zu diesem Zeitpunkt dem Barwert der Zinsdifferenz zwischen den niedrigen Hypothekenzinsen von heute und den hohen Zinsen von morgen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, mechanisch das zu erreichen, was ich oben erwähnt habe (z. B. den Kauf von Terminkontrakten auf der Grundlage von Zinssätzen usw.), aber alle Methoden haben einige wichtige Vorbehalte :

(1) Dies sind keine perfekten Absicherungen gegen Ihre Hypothekenzinsen, es sei denn, das Produkt bezieht sich direkt auf Hypothekenzinsen . Die allgemeinen Zinssätze werden nur ein Stellvertreter für die Hypothekenzinsen sein.

(2) Es besteht ein zusätzliches Risiko beim Eingehen dieser Art von Position . Das Eingehen einer Short-Position / der Handel auf Marge erfordert, dass Sie laufende Zahlungen an den Broker leisten, falls Ihre Position Geld verliert. Theoretisch würden diese Verluste durch inhärente Gewinne in der Zukunft ausgeglichen, wenn die Hypothekenzinsen niedrig bleiben / sinken, aber dieser Ausgleich ist nicht in Ihrem Plan für 5 Jahre.

(3) 5 Jahre können für Sie zu lang sein, um die Fälligkeit Ihrer „Hedge“-Position genau zu timen . Wenn Sie in 7 Jahren umziehen, könnten Zinsänderungen zwischen 2022 und 2024 bedeuten, dass Sie sowohl bei Ihrer Absicherungsposition als auch bei Ihren Hypothekenzinsen verlieren.

(4) Das Eingehen einer Position wie dieser bindet Ihr Kapital – entweder weil Sie direkt einen Vermögenswert kaufen, von dem Sie glauben, dass er steigende Zinssätze ausgleichen wird, oder weil Sie ein Margin-Konto für eine Short-Position eröffnen (was Sie daran hindert, eine Margin-Konto für andere Anlagen, sofern Sie Ihr Margin-Limit „maximal ausschöpfen“).

Ich bezweifle, dass eine dieser Lösungen für eine Person wünschenswert ist, die das Zinsrisiko mindern möchte, da sie zusätzliche Risiken mit sich bringt, aber es kann Ihnen helfen, diese Idee in einem anderen Licht zu sehen.

Sie können Hypotheken nicht übertragen, wenn Sie eine neue Immobilie kaufen. Sie können jetzt eine neue Immobilie kaufen oder Ihre aktuelle Immobilie jetzt refinanzieren und sich so weit wie möglich einsetzen, während die Zinsen niedrig sind.

Die höheren Zinsen, über die Sie sich Sorgen machen, sind möglicherweise nicht so schlimm, wie Sie denken. Bei höheren Zinssätzen kann dies die Immobilienpreise unter Druck setzen, oder wenn die Zinsen steigen, können sie sich einfach von historischen Tiefstständen auf relative Tiefststände bewegen. Ich hatte eine Hypothek zu 4,25 %, die ich nie refinanzieren wollte, obwohl die Zinsen viel niedriger gingen, weil die gezahlten Zinseinsparungen (abzüglich meines Steuerabzugs für Hypothekenzinsen) nicht mehr als die Refinanzierungskosten ausmachten. Wenn die Zinsen wieder auf 5 % steigen, ist das immer noch sehr erschwinglich.

Wenn die Zinssätze gestiegen sind, verkaufen Sie nicht, wenn Sie umziehen. Refinanzieren Sie sich einen niedrigen Zinssatz und vermieten Sie Ihr aktuelles Haus, wenn Sie umziehen. Lassen Sie die Miete Ihre neue Hypothek bezahlen.

Abgesehen von der breiten Absicherung des Zinsrisikos, wie ich in meiner anderen Antwort erwähnt habe, gibt es möglicherweise eine Möglichkeit, das zu tun, was Sie direkter fragen:

Möglicherweise können Sie sich in einer Vorbauphase zum Kauf eines Hauses/einer Eigentumswohnung verpflichten, in der Ihre Bank möglicherweise bereit ist, eine Hypothek zu den heutigen Zinssätzen für Sie abzuschließen . Die Hypothek würde nicht wirklich erforderlich sein, bis Sie das Eigentum vom Bauherrn übernehmen, aber die Zinssätze würden im Voraus festgelegt.

Einige Vorbehalte für diesen Ansatz:

(1) Sie müssten das Haus/die Eigentumswohnung, in die Sie einziehen möchten, im Voraus kennen, und Sie würden sich heute zu diesem Umzug verpflichten.

(2) Die Bank ist möglicherweise nicht bereit, sich so lange im Voraus auf Zinssätze festzulegen.

(3) Der Bau würde wahrscheinlich weit weniger als 5 Jahre dauern, es sei denn, Sie kaufen eine Eigentumswohnung (weshalb ich Eigentumswohnungen ausdrücklich erwähne).

(4) Sie verpflichten sich auch zu dem Preis, den Sie für Ihre Immobilie zahlen. Dies sichert Sie etwas gegen Preisschwankungen in Ihrem zukünftigen Gebiet ab, aber da Sie derzeit Immobilien besitzen, sind Sie bereits etwas gegen Immobilienpreisschwankungen abgesichert, was bedeutet, dass dies ein zusätzliches Risiko eingeht.

Die mit diesem Plan verbundenen „Einsparungen“ in Bezug auf Ihre ursprüngliche Frage (die eigentlich nur eine Absicherung gegen Zinsschwankungen sind) werden bei weitem durch die externen Vor- und Nachteile aufgewogen, die mit dem Kauf von Immobilien im Voraus auf diese Weise verbunden sind. Damit meine ich - wenn Sie schon etwas anderes in Betracht gezogen haben, könnte dies ein (kleiner) Haken in der Spalte "Pro" sein, ist aber ansonsten viel zu verpflichtend / komplex, um für eine alleinige Zinsabsicherung in Betracht gezogen zu werden.

Sie könnten erwägen, Ihre derzeitige Wohnung in ein Mietobjekt umzuwandeln.

Dies ist mit einem Festzinsdarlehen einfacher zu bewerkstelligen, und Sie sagten, Sie hätten einen ARM.

So würde es funktionieren:

• Umfinanzierung in ein laufendes Festzinsdarlehen (ca. 4,3 %)
• Wenn Sie in 5 Jahren umziehen, wandeln Sie Ihre Immobilie in eine Mietwohnung um
• Legen Sie die Miete so fest, dass sie Ihre aktuelle Hypothekenzahlung zuzüglich der Zinsdifferenz abdeckt
• Verwenden Sie die Mieteinnahmen, um die Mehrkosten Ihrer neuen, teureren Hypothek zu bezahlen.

Wenn Sie genügend Miete verlangen können, um Ihre aktuelle Hypothek zuzüglich der Zinsdifferenz für Ihre neue Hypothek zu decken, können die Einnahmen aus Ihrem Mietobjekt den Zinssatz für Ihr neues Zuhause effektiv senken.

Indem Sie Ihren aktuellen niedrigen Zinssatz Monat für Monat beibehalten, zahlen Sie den Marktpreis für Ihr neues Zuhause, erhalten aber auch Mieteinnahmen aus Ihrem vorherigen Zuhause, um die gestiegenen Kosten auszugleichen.

Zugegeben, ein Großteil Ihres Wertes wird in Ihrem ehemaligen Zuhause in Eigenkapital gebunden und nicht leicht zugänglich sein (außer durch ein HELOC oder ähnliches), aber wenn Sie es sich leisten können, ist es eine gute Möglichkeit.