Macht eine größere Anzahlung ein Angebot stärker?

Es ist ein Körnchen Wahrheit an dem, was Ihr Makler gesagt hat.

Der Verkäufer nimmt das Haus nach Annahme des Angebots vom Markt, der Vertrag hängt jedoch unter anderem davon ab, dass der Käufer die Finanzierung sicherstellt. Eine niedrigere Anzahlung kann eine höhere Wahrscheinlichkeit bedeuten, dass dies nicht gelingt. Der Käufer durchläuft möglicherweise FHA-, VA- oder andere Programme mit zusätzlichen Einschränkungen. Kommt es dem Käufer nicht zu einer Finanzierung, sind für den Verkäufer Wochen und Monate verloren.

Auf einem Verkäufermarkt kann dies ein wichtiger Faktor dafür sein, wie Ihr Angebot vom Verkäufer wahrgenommen wird. Manchmal hilft es aus demselben Grund sogar, Ihre Kreditwürdigkeit offenzulegen.

Ob dies der Fall ist, müssen Sie natürlich für Ihre Situation beurteilen. Lassen Sie sich auf keinen Fall von Ihrem Makler dazu drängen, Dinge zu tun, mit denen Sie sich nicht wohlfühlen.

Bearbeiten:

1. Eine höhere Anzahlung hilft auch in der Situation, in der die Hausbewertung nicht gut ankommt.

2. Wie @Dilip Sarwate betont hat, handelt es sich bei dem speziellen Bereich, an dem Sie interessiert sind, wahrscheinlich um einen Verkäufermarkt, wodurch Verkäufer mehr Einfluss auf die Auswahl von Geboten haben. Alles andere gleich, wenn Sie der Verkäufer mit mehreren Angeboten auf ähnlichem Preisniveau sind, würden Sie das Angebot mit 20 % oder 5 % Rabatt auswählen?

3. Es stimmt zwar, dass Makler ihre eigenen Motive haben, einen Deal so schnell wie möglich durchzusetzen, aber die Verkäufer können auch im selben Boot sitzen. Eine Hypothekenzahlung weniger ist für viele nicht trivial.

Es ist eine komplizierte Angelegenheit, da alle Beteiligten unterschiedliche Interessen haben. Führen Sie erneut Ihre eigene Due Diligence durch, seien Sie informiert und treffen Sie fundierte Entscheidungen.

Lassen Sie mich zunächst sagen, dass Sie alles, was Ihr Agent sagt, mit einem Körnchen Salz nehmen müssen. Freakonomics hatte einen großartigen Artikel, der die Mathematik hinter der Motivation des Immobilienmaklers diskutierte.

Es beschrieb den Hausverkäufer, der versuchte, sagen wir 400.000 Dollar zu bekommen. Bei einer Provision von 6 % sind die 24.000 USD dazu bestimmt, zwischen dem Maklerbüro des Verkäufers und dem Maklerbüro des Käufers aufgeteilt zu werden. Der Verkaufsagent bekommt am Ende 6.000 Dollar (oder so). Wenn ich mich als Verkäufer mit 380.000 US-Dollar zufrieden gebe, hat mein Makler nur 300 US-Dollar verloren, was ihm 5700 US-Dollar einbringt. Aber 20.000 $ niedrigerer Verkaufspreis, und ich habe gerade fast 19.000 $ verloren, nachdem die Provision bezahlt wurde.

Der Agent hätte das natürliche Ziel des Volumens, nicht den letzten Dollar vom Käufer zu extrahieren. Die letzten 20.000 Dollar an den Verkäufer zurückzugewinnen, wird die Maklerin in ihrer Zeit weit mehr als 300 Dollar kosten, das Haus auf dem Markt zu halten und auf das bessere Angebot zu warten.

Verkäufer können die Anzahlung als eine Möglichkeit verwenden, um die Wahrscheinlichkeit eines Scheiterns der Finanzierung abzuschätzen, aber es ist bestenfalls eine grobe Schätzung, da die Bank im Fall einer Bankfinanzierung die gleiche Zeit benötigt, um den Papierkram für eine Anzahlung von 3 % durchzugehen oder 20% weniger. Es ist genauso einfach für den Käufer, sich für den einen oder anderen Kredit zu qualifizieren oder nicht. Es gibt junge Paare mit großem Einkommen und ohne Schulden, die das erforderliche Verhältnis von vorgeschlagener Verschuldung zu Einkommen wegblasen, aber die ansonsten riesige Anzahlung von 20 % nicht gespart haben. Dann gibt es diejenigen, die jahrelang gespart haben und sogar 30 % zurückzahlen können, aber ihr Einkommen wird sie immer noch nicht qualifizieren.

Unabhängig davon wird das Angebot an die Finanzierung geknüpft. Es wird angezeigt, dass Sie XX Dollar als Anzahlung leisten, und die endgültige Transaktion hängt davon ab, ob Ihre Bank Sie genehmigt.

Was Ihr Immobilienmakler heutzutage über den Immobilienmarkt in Jersey City, NJ, gesagt hat, ist ziemlich wahr. Es ist eine "heiße" Gegend mit vielen teuren Eigentumswohnungen, die von Leuten aufgekauft werden, die an der Wall Street in NYC arbeiten (sehr einfach mit dem Zug zu pendeln usw.), und in vielen Fällen können die Kaufangebote die Nachfrage übersteigenPreis deutlich. Allerdings besteht das Problem bei der Annahme eines höheren Angebots, aber einer geringeren Anzahlung darin, dass die Bewertung möglicherweise niedriger ausfällt, wenn der Kreditgeber des Käufers die Immobilie bewertet, und der Käufer möglicherweise die Differenz aufbringen oder eine akzeptieren muss höheren Zinssatz oder das Darlehen ganz verweigert werden, wenn der Kreditgeber davon ausgeht, dass der Käufer wahrscheinlich mit dem Darlehen in Verzug geraten wird, weil seine Kreditwürdigkeit nicht ausreicht, um die monatlichen Zahlungen zu leisten. Der Verkauf könnte also scheitern.

Angenommen, die Immobilie wird für 500.000 USD zum Verkauf angeboten, und ziehen Sie zwei Gebote in Betracht, eines für 480.000 USD mit 30 % Anzahlung (144.000 USD) und ein weiteres für 500.000 USD mit 20 % Anzahlung (100.000 USD). Wenn die Immobilie beispielsweise auf 450.000 $ geschätzt wird und der Kreditgeber nicht bereit ist, mehr als 80 % davon (360.000 $) zu verleihen, dann ist Käufer Nr. 1 in Ordnung; Es ist nur erforderlich, 480.000 USD - 144.000 USD = 336.000 USD zu leihen, während Käufer Nr. 2 eine weitere Anzahlung von 40.000 USD leisten muss, um das Darlehen zu erhalten, oder möglicherweise aufgefordert wird, einen höheren Zinssatz als den Kreditgeber zu zahlen wird mehr als 80 % des geschätzten Wertes verleihen usw. Natürlich könnte der Kreditgeber von Käufer Nr. 2 einen anderen Gutachter beauftragen, dessen Bewertung möglicherweise höher ist usw., aber die Schätzungen liegen normalerweise in derselben Größenordnung. Darüber hinaus können gute Verkäuferagenten gute Schätzungen darüber abgeben, wie hoch die Bewertung wahrscheinlich sein wird, und wenn der Angebotspreis höher ist als der geschätzte Wert des Maklers, dann könnte es für den Verkäufer von Vorteil sein, zu empfehlen, das niedrigere Angebot mit höherer Anzahlung gegenüber dem höheren Angebot mit geringerer Anzahlung anzunehmen. Es ist wahrscheinlicher, dass der Verkauf zustande kommt, und fast sichere 6 % von 480.000 USD (3 %, wenn ein Käuferagent beteiligt ist) in 30 Tagen sind mehr wert als eine gute Chance auf nichts am Ende von 15 Tagen wenn die Hypothek abgelehnt wird, während der das Haus mit der Begründung, dass der Verkauf anhängig ist, vom Markt genommen wurde.

Wenn Ihnen ein Haus wirklich gefällt, müssen Sie entscheiden, was Sie dafür zu zahlen bereit sind, und Ihr Angebot entsprechend anpassen, wobei Sie im Hinterkopf behalten, was der Makler Ihres Käufers als Angebotsbetrag empfiehlt (je höher der Preis, desto höher die Maklerprovision). , wie viel Geld Sie sich als Anzahlung leisten können (vergessen Sie nicht die Abschlusskosten, einschließlich Punkte , die möglicherweise bezahlt werden müssen) und was Ihr Vorabgenehmigungsschreiben darüber sagt, wie viel Hypothek Sie sich leisten können. Wenn Sie Käufer Nr. 1 sind, ein Vorabgenehmigungsschreiben für 360.000 US-Dollar haben und genügend Ersparnisse für eine Anzahlung von bis zu 150.000 US-Dollar haben, und wenn Sie (oder Ihr Ehepartner!) wirklich, wirklich,den Ort magst und dir nicht vorstellen kannst, an einem anderen Ort zu leben, dann könntest du 500.000 $ mit 30 % Rabatt anbieten (und das andere Angebot aus dem Wasser blasen). Sie könnten sogar mehr als 500.000 $ anbieten, wenn Sie möchten. Aber das ist eine persönliche Entscheidung.

Was Ihr Immobilienmakler gesagt hat, ist vollkommen richtig in dem Sinne, dass für Y > Z ein Angebot zu $X mit $Y weniger besser ist als ein Angebot zu $X mit $Z weniger. Es ist bis zu einem gewissen Grad richtig, dass ein Verkäufer für W > X ein Angebot zu $X mit einem Minus von $Y attraktiver finden würde als ein Angebot zu $W mit einem Minus von $Z$, aber das hängt von der Bewertung ab wahrscheinlich sein, und die Empfehlungen des Agenten des Verkäufers.

Es gibt viele Ihrer Finanzinformationen, die der Verkaufsagent im Verlauf einer Immobilientransaktion verarbeitet, einschließlich, aber nicht beschränkt auf Ihr Vorabgenehmigungsschreiben, in dem angegeben ist, wie hoch der maximale Kaufpreis sein könnte. Abschlusskosten und Zinssatz sind keine Details, die sie kennen würden, es sei denn, Sie teilten ihnen dies mit, da dies erfolgt, nachdem Sie verbindlich geworden sind.

Ich stimme xiaomy darin zu, dass der höhere Betrag zwar absolut monetär gesehen immer attraktiver sein sollte, der Verkäufer jedoch sicherstellen möchte, dass die Transaktion so reibungslos wie möglich verläuft. Wenn Verträge zustande kommen, weil Erstkäufer es nicht bis zur Hypothekenübernahme geschafft haben, liegt es im Interesse des Verkäufers – und damit im Interesse des Maklers des Verkäufers – dass der Käufer solche Hürden nicht stellt. Insofern eine höhere Anzahlung ein Signal dafür ist, kann ich verstehen, warum das attraktiver wäre.