Mieten Sie eine persönliche Residenz von Personal REIT

Ich kann niemanden finden, der dies getan hat, also gehe ich davon aus, dass es nicht funktioniert, weiß aber nicht, warum nicht.

Nehmen wir an, ich werde ein Haus kaufen. Stattdessen gründe ich einen REIT, der REIT kauft das Haus und ich zahle Miete an den REIT, um das Haus zu vermieten.

Was ist der Nachteil dieses Setups? Ich kann mir auch vorstellen, dass es steuerlich einen Vorteil haben könnte.

Welche Vorteile erwarten Sie? Ein Nachteil ist, dass Sie nicht wissen, was Sie tun, und am Ende mit höheren Steuern und/oder Strafen für etwas rechnen müssen.
Außerdem müssen REITs viele Investoren haben, also weiß ich nicht, ob es möglich ist, es sei denn, Sie haben viele Leute, die bereit sind, sich mit Ihnen zu beteiligen. Denken Sie vielleicht an eine selbstgesteuerte IRA?
@DStanley Schlagen Sie dem OP nicht einmal etwas über selbstgesteuerte IRAs vor, da der Kauf eines Hauses innerhalb einer IRA und die anschließende Vermietung an sich selbst einer verbotenen Transaktion so nahe kommt, wie man sie bekommen kann.
@DilipSarwate Ich stimme voll und ganz zu, weshalb ich die Frage gestellt habe (um fair zu sein, habe ich sie nicht vorgeschlagen)
Warum wird diese Frage abgelehnt? Das gehört zum Thema und wurde noch nie gefragt.

Antworten (2)

Was ist der Nachteil dieses Setups?

  • Sie verlieren Ihre Hypothekenzinsen und staatlichen und lokalen Steuerabzüge. Beachten Sie, dass die abzugsfähigen staatlichen und lokalen Steuern auch Steuern umfassen, die nichts mit Ihrer Hypothek zu tun haben.
  • Wie bereits gepostet , verlierst du die KESt-Befreiung.
  • Sie würden jeden Erstkäuferkredit für dieses Haus verlieren.
  • Sie würden alle Gehöftbefreiungen (falls vorhanden) auf Ihre Grundsteuern verlieren.
  • Sie würden den Gentrifizierungsschutz (falls vorhanden) für Ihre Grundsteuern verlieren.
  • Sie würden Steuern auf die Miete zahlen, die Sie zahlen, da es sich jetzt um Einkommen handelt.
  • Sie müssen die Buchhaltung für den REIT führen.
  • Der REIT muss von einem CPA geprüft werden.
  • Der brandneue REIT hat keine Einkommenshistorie, also kann er keine Hypothek bekommen. Sie müssen das Haus im Voraus bezahlen.

Im Gegenzug erhalten Sie die Vorteile der REIT-Steuerbilanz. Da wir nichts davon hören, gehe ich davon aus, dass diese Vorteile geringer sind als die Vorteile, die einzelnen Hausbesitzern gewährt werden. Die REIT-Finanzierung wird jedoch etwas off-topic.

Eigenheimeigentum wird stark subventioniert. Damit würden Sie auf all diese Subventionen verzichten. Gewerbliche Immobilien haben auch einige nützliche Steuerabzüge, aber nicht unbedingt überlegen.

TL;DR Einzelne Hausbesitzer erhalten eine bessere steuerliche Behandlung als Anlagevehikel.

Kann man überhaupt einen individuellen REIT machen? Alles, was ich finden kann, deutet darauf hin, dass sie viele (> 100) Investoren benötigen.
Möglicherweise nicht, aber das bringt uns nur zu einem Plan, bei dem Sie sich mit tausend gleichgesinnten Menschen treffen, um dasselbe zu tun. Oder wo wir "REIT" durch eine andere Struktur ersetzen. ZB eine LLC oder Corporation.

Das würde gut funktionieren. Ich bin mir nicht sicher, was Sie zu gewinnen erwarten, aber Sie würden sicherlich Ihre 250.000-Dollar-Befreiung von der Kapitalertragssteuer für Ihren Hauptwohnsitz verlieren, wenn Sie ihn schließlich verkaufen.

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