Beim Kauf von REITs achtet man im Wesentlichen auf die Dividendenrendite (letzte Dividende vs. aktueller Aktienkurs). Wenn es sich um einen etablierten Fonds handelt, spielt es dann wirklich eine Rolle, wie hoch das KGV ist, wenn man von der Dividendenrendite profitiert?
Wenn ich zum Beispiel einen REIT kaufe, der zum Zeitpunkt des Kaufs eine Gewinnspanne von beispielsweise 5 % hat, sollte es mich dann interessieren, ob das KGV hoch ist? (vorausgesetzt, ich bin mit konsistenten 5 % einverstanden)
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind gesetzlich verpflichtet (zumindest in den USA), eine Dividendenausschüttungsquote von mindestens 90 % einzuhalten. Mit anderen Worten, sie müssen mindestens 90 % ihres Gewinns als Dividende ausschütten. Die Dividende je Aktie entspricht fast dem Gewinn je Aktie.
Dadurch wird die Dividendenrendite (Dividende je Aktie / Kurs je Aktie) ins Verhältnis zum Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) gesetzt. Jeder REIT mit einer günstigen Dividendenrendite hat auch ein günstiges KGV.
Erlauben Sie mir, es auf andere Weise weiter zu erklären:
Anhand dieser drei Fakten sehen wir, dass bei einem REIT die Dividendenrendite und das KGV miteinander in Beziehung stehen.
Nehmen wir anhand Ihres Beispiels an, Sie finden einen REIT mit einer Dividendenrendite von 5 %. Ohne weitere Informationen über den REIT wissen wir, dass das KGV zwischen 18 und 20 liegen wird. (Es wird 18 sein, wenn der REIT 90 % der Gewinne als Dividende ausschüttet, und 20, wenn der REIT zahlt 100 % des Gewinns als Dividende ausschütten.)
Wenn Sie einen REIT mit einer besseren Dividendenrendite finden, wird er ein besseres KGV haben. Nehmen wir an, Sie finden eine mit einer Dividendenrendite von 10 %. Das KGV für diesen REIT liegt zwischen 9 und 10. (Ein niedrigeres KGV ist besser.)
Ich glaube, die akzeptierte Antwort ist bestenfalls irreführend und schlimmstenfalls völlig falsch. Das KGV basiert auf dem Gewinn pro Aktie, aber für REITs ist der Gewinn pro Aktie nicht sehr aussagekräftig, da es die Abschreibung beinhaltet, die eine nicht zahlungswirksame Ausgabe darstellt. Die REIT-Dividenden werden aus dem Cashflow gezahlt, nicht aus dem Gewinn pro Aktie. Wenn Sie die Abschreibung zum EPS addieren und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien abziehen (da dies als einmalige Ereignisse betrachtet werden und Dividenden als wiederkehrend angenommen werden), kommen Sie dem tatsächlichen Cashflow näher. Dies wird als Funds from Operations (FFO) bezeichnet. Wenn Sie die für die Instandhaltung der REIT-Gebäude erforderlichen Kapitalausgaben abziehen, erhalten Sie Adjusted Funds from Operations (AFFO). Dies sind die beiden häufigsten REIT-Metriken.
Laut Market Realist ist die gebräuchlichste Methode zur Berechnung des relativen Werts eines REITs das Preis-zu-FFO-Multiple (Sie können sich Preis/FFO als die REIT-Version des KGV vorstellen). Laut Market Realist liegt das Preis-FFO-Multiple für REITs im 10-Jahres-Durchschnitt bei etwa dem 16-fachen (dies wird für REIT-Teilsektoren variieren, da Krankenhäuser möglicherweise eine Prämie gegenüber beispielsweise Hotels erhalten).
Zusammenfassend möchten Sie also idealerweise REITs mit hohen Dividenden finden, die zu einem Preis-FFO-Verhältnis von etwa dem 16-fachen oder darunter gehandelt werden.
Verweise:
http://www.investopedia.com/articles/04/112204.asp
http://marketrealist.com/2015/08/methods-used-determine-reits-valuation/
http://www.dividend.com/dividend-education/understanding-reit-valuation/
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