Welche Risiken gehe ich ein, wenn mein wohlhabender enger Freund darum bittet, mein Guthaben für den Verkauf einer Immobilie zu verwenden?

Großartig, Ihr Freund ist wohlhabend und möchte einfach, dass Sie die Hypothek in Ihrem Namen halten. Hier sind einige der Probleme/Risiken, die ich mir vorstellen kann:

• Da Sie eine gute Bonität haben, wie/warum hilft dies Ihrer Bonität?
• Will dein Freund einen gemeinsamen Titel?
• Möchte Ihr Freund, dass Sie eine Lebensversicherung für die gemeinschaftlich gehaltene Hypothek abschließen?
• Sollte der Immobilienmarkt versagen und die Immobilie an Wert verlieren, könnte Ihr Freund aussteigen, und Sie müssten für eine Immobilie bezahlen, die Sie nicht verkaufen können.
• Können Sie die Hypothek bezahlen, wenn Ihr Freund nicht kann oder will?
• Sind Sie bereit, dieses Haus zu besitzen, wenn der Deal schief geht?
• Wird Ihr Freund Ihre SSN (oder gleichwertig) erhalten?
• Wessen Name gehört dem Eigentumstitel? Können Sie bei Problemen einseitig verkaufen?
• Wer legt Geld für Anschaffung und Reparatur hin?
• Wer leistet die Zahlungen? Was ist, wenn Ihr Freund die Zahlung vergisst oder nicht bezahlen kann (Cashflow-Probleme)?
• Wird Ihr Freund N Zahlungen im Voraus leisten, um sicherzustellen, dass die Zahlungen rechtzeitig erfolgen?
• Stellt der Freund Mittel für die Anzahlung bereit, reserviert Mittel für die Reha?
• Was ist Ihr Extraktionsplan, wenn Sie mit einer Zitrone stecken bleiben?
• Ein LKW überfährt deinen Freund (Tod, Krankheit), wie machst du die Reha und den Verkauf?
• Ein LKW überfährt dich (Tod/Krankheit), wie schafft dein Freund die Reha und den Verkauf?
• Vertraust du ihm/ihr?
• Vertraut er/sie dir?
• Könnte der IRS diese Steuerhinterziehung berücksichtigen?
• Könnten die Behörden dies als Geldwäsche betrachten?
• Könnten die Behörden diesen Bankbetrug in Betracht ziehen?

Eine Strategie, um überhöhte Renditen auf Ihre Investitionen zu erzielen, ist die Verwendung von Hebelwirkung. Die Hebelwirkung besteht darin, OPM (Other People's Money) zu verwenden, um die Menge an Vermögenswerten zu erweitern, die Sie kaufen können. Vielleicht investieren Sie 10 % Ihres Geldes und leihen sich 90 %. Wenn der Vermögenswert um 10 % im Preis steigt, haben Sie Ihr Geld verdoppelt.

Hier ist ein konkretes Beispiel. Sie investieren 20.000 $, um eine 200.000 $-Immobilie zu kaufen (10 % investieren, 90 % leihen) und verkaufen den Vermögenswert später für 250.000 $, aber Sie zahlen 10.000 $ für die Nutzung der 90 %. Der Vermögenswert machte 50.000 $, ein Gewinn von 25 %. Aber Sie haben mit Ihrer Investition von 20.000 $ 40.000 $ verdient, ein Gewinn von 200 % gegenüber Ihrer ursprünglichen Investition! Großartig!

Aber die anderen 180.000 $ brachten nur 10.000 $ ein, etwa 4,5 %. Sie haben also 200 % verdient und die andere Partei hat weniger als 5 % bei einem Deal verdient, der einen Gesamtgewinn von 25 % wert war. Angenommen, dies ist das Angebot Ihres Freundes. Sie haben ein Risiko von 90 % und er ist ein Risiko von 10 %, aber Ihr Freund bietet Ihnen den Gewinn von 5 % zu seinem Gewinn von 200 % an.

Dein Freund fickt dich königlich.

Was Sie vermissen, ist, dass Sie das meiste Geld für den Deal bereitstellen. Sie leihen sich das Geld, aber Sie stimmen immer noch zu, die Schulden zurückzuzahlen, also stellen Sie den Großteil des Geldes, das OPM, die Hebelwirkung zur Verfügung. Sie tragen den Großteil des Risikos. Und Sie gewinnen die Minderheit der Belohnung. Stellen Sie sich das so vor - was wäre, wenn Sie keine Hypothek aufnehmen, sondern Ihr eigenes Geld investieren würden - wären Sie mit dem kleinen Teil der Rendite zufrieden?

Der lustige/traurige Teil ist, dass Ihr Freund merkt, dass er Sie als Druckmittel benutzt, aber nicht einmal darüber nachdenkt, wie einseitig der Deal ist und dass er Sie ausnutzt.

Fix the deal: Sie stellen 90 % des Kaufs zur Verfügung, Ihr Freund stellt 10 % zur Verfügung, Sie verkaufen und bezahlen die Kosten aus dem Erlös. Sie erhalten 90 % der Rendite, Ihr Freund 10 %.

Aber der Deal kommt nicht zustande. Denn dann bekommt Ihr Freund nicht die Hebelwirkung und muss sich statt mit 200 % mit 25 % begnügen. Und wirklich, Ihr Risiko ist viel geringer als die gesamte Hypothek. Pragmatisch riskieren Sie nur etwa 20-30 % der Hypothek, also sollten Sie etwa 2/3 bis 3/4 der Gewinne erhalten, während Ihr Freund 1/3 bis 1/4 bekommt und wahrscheinlich nur etwa 100 bekommt % bis 130 % Rendite auf seine Investition.