Ich bin ein ziemlich neuer Vermieter und lerne, während ich gehe. Anscheinend war einer der ersten Fehler, die ich beim Kauf meiner Mietobjekte gemacht habe, sie unter meinem Namen zu kaufen, anstatt eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu gründen, um sie zu besitzen.
Also versuche ich, das zu beheben, aber ich mache mir Sorgen darüber, durch welche Reifen ich wahrscheinlich springen muss, um das Eigentum an den Immobilien an die LLC zu übertragen, insbesondere wenn man bedenkt, dass darauf eine Hypothek steht (technisch gesehen ein Eigenheimkredit auf meinem Hauptwohnsitz).
Natürlich werde ich einen Anwalt oder Finanzberater beauftragen, bevor ich das tatsächlich aufbaue, aber ich hatte gehofft, die Finanzgurus hier bei PF&M könnten mir eine Vorschau darauf geben, was mich erwartet. Handelt es sich um eine komplizierte Transaktion? Irgendwelche Fallstricke, die ich beachten sollte, bevor ich mich darauf einlasse?
vor allem wenn man bedenkt, dass es eine Hypothek darauf hat (technisch gesehen ein Eigenheimdarlehen an meinem Hauptwohnsitz).
Ich folge nicht. Besteht eine Hypothek darauf oder wurde Ihr Hauptwohnsitz (eine andere Immobilie) als Sicherheit für das Darlehen verwendet? Wenn es sich um HELOC von einem anderen Grundstück handelt, ist es wirklich Ihre Sache, was Sie damit machen. Sie können alles für Casinos in Vegas ausgeben, für alles, was die Bank interessiert.
Handelt es sich um eine komplizierte Transaktion? Irgendwelche Fallstricke, die ich beachten sollte, bevor ich mich darauf einlasse?
Natürlich sollten Sie mit einem Anwalt und einem Steuerberater sprechen. Aber hier sind meine zwei Cent:
Fallen Sie nicht auf die „Incorporate in Nevada/Delaware/Wyoming/Some other lie“-Falle herein. Sie müssen sich in dem Staat, in dem Sie leben, und in dem Staat, in dem sich das Eigentum befindet, anmelden. Die Gründung in einem anderen Staat wird nur die Komplexität und die Kosten erhöhen und Ihnen überhaupt nichts sparen .
2.1 Staatliche Steuern – einige Staaten besteuern LLCs. In Kalifornien zahlen Sie beispielsweise mindestens 800 US-Dollar pro Jahr nur für das Recht, Geschäfte zu machen. Wenn Sie in Kalifornien leben oder sich die Immobilie in Kalifornien befindet, zahlen Sie dies , wenn Sie sich entscheiden, eine LLC zu gründen.
2.2 Einkommenssteuern – stellen Sie sicher, dass Sie Ihre LLC nicht als Kapitalgesellschaft besteuern. Die Standardeinstellung für LLC ist der Status „nicht berücksichtigt“ und wird für Einkommenssteuerzwecke als Ihre Person besteuert. Dh: IRS kümmert sich nicht darum und weiß nichts davon (und die meisten Staaten auch). Wenn Sie sich aktiv dafür entscheiden, es als Körperschaft zu besteuern (es gibt eine solche Option), wird es Sie sehr teuer kosten. Also lass es, und wenn dir jemand so etwas vorschlägt – lauf so schnell wie möglich vor dieser Person davon.
Hypotheken – es ist sehr schwierig, eine Hypothek zu bekommen, wenn die Immobilie unter der LLC steht. Wenn Sie bereits eine Hypothek auf diese Immobilie haben (die Immobilie ist diejenige, die das Darlehen sichert) - kann sie aufgerufen werden, sobald Sie sie in LLC übertragen, da dies aus Sicht der Bank eine Eigentumsübertragung wäre.
Lokale Steuern - die Übertragung in LLC kann eine neue Steuerveranlagung auslösen. Wenn Sie die Immobilie gerade erst gekauft haben, wird das wahrscheinlich nicht viel ausmachen. Wenn es geschätzt wird, können Sie mit höheren Grundsteuern belastet werden.
Es gibt auch viele Kleinigkeiten - sobald Sie eine LLC und keine Einzelperson sind, müssen Sie ein Geschäftsbankkonto eröffnen, benötigen wahrscheinlich eine neue Versicherungspolice usw. usw. Diese tragen nicht viel zu den Kosten bei und sind eher von Bedeutung ein gelegentliches Ärgernis.
JohnFx