Eigentümerfinanzierter Hausverkauf oder Grundstücksvertrag – wie ist die Transaktion und die laufende Einheit zu handhaben?

Meine Schwester und ich haben ein Grundstück in einer ländlichen, abgelegenen Gegend geerbt, die ziemlich ungünstig zu unserem Wohnort gelegen ist. Wir haben kein Interesse daran, es zu behalten. Wir haben es nämlich zum Verkauf angeboten und erhalten jetzt einige Angebote. Da dies jedoch ein ländliches Rückstaugebiet ist, in dem niemand nachweisbares Einkommen erzielt, bitten uns viele der potenziellen Käufer, entweder einen Grundstücksvertrag oder eine Art Eigentümerfinanzierungsvereinbarung abzuschließen, bei der wir im Wesentlichen auch die Rolle der Hypothek spielen der Verkäufer.

Meine Fragen sind:

  • Wie führt man eine Due Diligence beim Käufer durch? Ich bin weder eine Bank noch ein Privatdetektiv.
  • Wie finde ich heraus, welcher Zinssatz zu berechnen ist?
  • Gibt es hier seltsame steuerliche Auswirkungen?
  • Welche Art von Entität muss ich gegebenenfalls einrichten, um die laufenden Transaktionen abzuwickeln? Das Eigentum befindet sich in einem Zustand, in dem weder ich noch meine Schwester wohnen, falls das wichtig ist.

Bitte teilen Sie mir mit, ob es hier relevante Details gibt, und ich werde versuchen, sie bereitzustellen.

Aktualisieren:

  • Ja, wir haben eine Vertretung für diese ganze Transaktion. Das Problem ist, das ist ein bisschen fubar für den Typen, dem wir vertrauen – so etwas passiert hier unten nicht – und ich vertraue dem Typen da oben nicht ganz, wenn es um Ratschläge geht.
  • Zusätzliche Frage: Kennt jemand irgendeine Art von Operation, die die Transaktionen für Sie abwickelt? Saugen Sie hier auf jeden Fall rechtzeitig an der Buchhaltung und dem Einlösen von Schecks ab.

FAZIT

Es gelang uns, einen Verkäufer zu finden, der die Zahlungsabwicklung übernimmt, und übernahm die vom Verkäufer finanzierte Hypothek. Die Bedingungen des Deals waren etwa 33 % niedriger und eine 30-Jahres-Anleihe mit einem 3-Jahres-Ballon. Die Leute kauften es, zogen ein, reparierten es und bekamen spät im 2. Jahr der Note eine Banknote und es ist jetzt aus unseren Büchern. 10/10 würde wiederholen.

Antworten (4)

Ich habe das getan, aber auf der anderen Seite. Ich habe eine Gewerbeimmobilie von jemandem gekauft, mit dem ich eine frühere Beziehung hatte. Eine traditionelle Bank würde mir das Geld nicht leihen, aber der Eigentümer war bereit, es zu finanzieren. Alle Zahlungen liefen über ein professionelles Treuhandunternehmen. In unserem Fall war es eine Firma namens Westar, aber ich bin mir sicher, dass es hier draußen viele gibt. Sie dienen im Grunde als Vermittler gegen eine Gebühr (etwa 5 US-Dollar pro Zahlung plus etwas, um es einzurichten). Sie haben die Bedingungen des Darlehens und behalten den Überblick über die Salden, können zusätzliche Hauptzahlungen abwickeln und was dies mit der Laufzeit des Darlehens tut usw.

Sie möchten einen typischen Hypothekenbrief haben, der bei der örtlichen Geschäftsstelle hinterlegt ist. Wenn Sie sich umschauen, sollten Sie in der Lage sein, einen Anwalt für Immobilienrecht zu finden, der all dies für Sie einrichten kann. Es kostet Sie etwas im Voraus, aber es lohnt sich, dies richtig zu machen.

Was die Steuern angeht, so verstehe ich, dass das Eigentum selbst genauso besteuert wird wie jede andere Eigentumsübertragung. Sie würden Steuern auf die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie schulden, als Sie sie geerbt haben, und als Sie sie verkauft haben. Die Zinsen, die Sie aus dem Darlehen erhalten, würden als regelmäßiges Einkommen besteuert. Die Treuhandgesellschaft sollte Ihnen jedes Jahr Steuerformulare zusenden, in denen die Höhe der Zinsen aufgeführt ist, die Sie erhalten haben. Es gibt auch Abzüge, die Sie für Ausgaben im Prozess nehmen können.

Sie müssen mit einem auf Immobilienangelegenheiten spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort sprechen. Der Vertrag muss sicherstellen, dass Ihre Interessen geschützt sind. Wie Sie das tun, ist für eine Antwort hier zu komplex und variiert von Staat zu Staat oder sogar von Gerichtsbarkeiten innerhalb eines Staates.

Es gibt alle möglichen Optionen. Manchmal sind solche Geschäfte so strukturiert, dass Sie Ihr verbleibendes Eigenkapital an der Immobilie später tatsächlich an einen Dritten verkaufen können. Wenn die Immobilie einen Wert hat, aber die Banken derzeit nicht an einer Kreditvergabe interessiert sind, könnten Sie später möglicherweise Geld damit verdienen.

Danke, haben Sie auf jeden Fall eine lokale Vertretung, das ist strategischer / war jemand diesen Weg gegangen? Ich habe nicht einmal daran gedacht, den Deal auf der Rückseite zu verkaufen, toller Punkt.

Gute Frage, aber ich denke, Sie sollten einen Fachmann hinzuziehen, der sich Ihre spezifische Situation ansehen und es richtig machen kann. Nur auf Ratschläge würde ich hier nicht gehen. Trotzdem mein dezidiert unprofessioneller Rat:

  • Eine Bonitätsprüfung ist nicht teuer. Das wird Ihnen eine Vorstellung davon geben, ob der Typ ein Deadbeat ist. Alles, was Sie nach dem Verkauf wirklich interessiert (glaube ich), ist, dass die Schecks regelmäßig und pünktlich eingehen.
  • Der Zinssatz ist verhandelbar. Möglicherweise können Sie für die gleichen Bedingungen einen höheren Zinssatz verlangen als eine Bank, weil Sie (vermutlich) einfacher zu handhaben wären als eine Bank. Ich würde nicht darauf verzichten, die Notiz selbst zu schreiben.
  • Es gibt wahrscheinlich steuerliche Auswirkungen, die Sie mit einem kompetenten Fachmann besprechen sollten. Sie müssen die Grundlage des Vermögens kennen und dann herausfinden, wie Sie Ihre Ausgaben und Einnahmen anwenden, um Ihren steuerpflichtigen Gewinn oder Verlust zu bestimmen.
  • Die Entität ist Ihr Anruf. Es könnte einfacher sein, es in Ihrem Namen zu tun, aber das setzt Sie dann jeder Haftung aus. Andere Unternehmen sind teurer in der Einrichtung, könnten aber dazu beitragen, den Rest Ihres Vermögens zu schützen.

Die andere Alternative besteht darin, einen kleinen Gewinn zu erzielen und vom Verkäufer eine Barzahlung zu verlangen. Dann wird die Transaktion viel einfacher und schneller.

Aber noch einmal, ich fordere Sie auf, sich das professionell anzusehen!

Danke, da sind auf jeden Fall ein paar Profis dabei. Trick ist herauszufinden, wer Recht hat. . .

Wenn Sie die Finanzierung übernehmen, erhalten Sie eine große Anzahlung und nehmen Sie einen kurzen Kredit auf. Setzen Sie sich mit einer 30-jährigen Schuldverschreibung keinem Risiko aus und holen Sie sich im Voraus etwas Geld, damit der Käufer etwas im Spiel hat und weiterhin Zahlungen leisten wird.

Während es wichtig ist, weiterhin Zahlungen zu leisten, ist es auch wichtig zu berücksichtigen, in welchem ​​​​Zustand der Käufer die Immobilie hinterlassen wird, wenn Sie zwangsveräußern und weiterverkaufen müssen. Die Verkäuferfinanzierung ist mit einem enormen Risiko verbunden.
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