Im Donut-Loch der Hilfe, Soll ich ein Haus kaufen?

Ich habe gehört, dass es für Erstkäufer von Eigenheimen eine Menge Kredite und Unterstützung für meinen Landkreis/Bundesstaat gibt, also habe ich angefangen, mir die Hilfsprogramme beiläufig anzusehen.

Da ich mit meinem (unverheirateten) Partner zusammenleben würde, verdienen wir leider zusammengenommen kaum zu viel, um uns für die meisten staatlichen und regionalen Hilfsprogramme zu qualifizieren. Ich denke, das einzige Programm, für das wir uns qualifizieren, ist das Abschlusskostendarlehen von Pennsylvania.

Letztes Jahr habe ich netto 70.000, brutto ~60.000 verdient. Der Partner hat letztes Jahr ~40.000 verdient. Wir haben beide über 700 Kredit-Scores und keine Kreditkartenabrechnung. Die Miete beträgt derzeit 1.345 $. Die Finanzen meines Partners sind meistens ausgeglichen, selbst wenn ich ~ 75% der Miete, des Fußes usw. bezahle; Obwohl ich immer noch 200-400 $ / Monat für eine Anzahlung spare.

Unter uns könnte ich eine Anzahlung von ~ 20.000 $ von unseren Ersparnissen aushandeln. Wenn ein PA-Darlehen die Schließungskosten decken kann, hoffe ich, einen Teil der Ersparnisse für die tatsächlichen Umzugskosten und erste Heimwerkerarbeiten (Anstrich, Teppichboden usw.) zu behalten.

Also meine Fragen sind:

Wie viel Heimat ist für mich realistisch? Ich sah mir ungefähr 250.000 $ oder monatliche Zahlungen von ungefähr 900 $ an. Wäre es für Steuern oder Hilfsprogramme sinnvoll, eine Heiratsurkunde oder eine Lebenspartnerschaft formell zu erhalten?

Ich habe auch eine ungewöhnliche Vereinbarung mit meinen Eltern, bei der ich monatlich 500 Dollar für die von ihnen mitunterzeichneten Studentendarlehen bezahle. Es ist eine große Ausgabe für mich, ohne die Steuervorteile, da ich nur Geld auf das Bankkonto meiner Eltern überweise. Wird dies im Kreditantragsverfahren auftauchen?

Können Sie das klarstellen - Sie sagen "Ich netto 70.000, brutto 60.000". Haben Sie die Bedingungen vertauscht (Brutto ist normalerweise total, Netto ist nach Umzügen)? Und was „verrechnen“ Sie aus Ihrem Scheck – Steuern und Krankenversicherung?
@Joe Ich wollte gerade den gleichen Kommentar abgeben. Der aktuelle Wortlaut klingt so, als wären die Steuern von OP negativ. :)
@reirab Stannius unten auf Petes Antwort wies anfangs in Kommentaren darauf hin, um die gebührende Anerkennung zu geben.
Nur damit ich das klarstelle: Sie fragen, ob Sie für 1345 $/Monat mieten oder ein Haus/eine Wohnung/was auch immer für 900 $/Monat kaufen sollten?
@rubenvb Ich vermute, er lässt Grundsteuern und Versicherungen aus - also ist es nicht so einfach.
@Joe, es ist nicht klar, aber ich habe es gelesen, da er 60.000 brutto verdient, sein Partner 40.000 brutto und zusammen netto insgesamt 70.000
@frankc Sicherlich möglich, obwohl der Punkt zwischen den beiden und die Verwendung des Singular-Personalpronomen etwas anderes impliziert - aber deshalb habe ich OP um Klärung gebeten.
Zusätzlich zum scheinbaren Missbrauch der Begriffe „Netto“ und „Brutto“ verwendet das OP den Ausdruck „Donut-Loch“. Ein Donutloch ist ein Ort, an dem eine Zahl (z. B. Einkommen) für eine Art von Unterstützung zu hoch ist, aber zwei zu niedrig für eine andere Art von Unterstützung (oder vielleicht tritt dieselbe Unterstützung wieder ein). Ein Donut-Loch ist NICHT, wenn Sie sich in oder nach einem Ausstieg oder einer Klippe für eine Subvention befinden, aber nicht das Gefühl haben, dass Sie sich die Kosten alleine leisten können.
... Trotzdem frage ich mich, ob OP seinen AGI senken kann, um unter die Klippe / den Ausstieg zu gelangen? ZB indem man mehr auf steuerbegünstigte Konten einzahlt.
Bei 100.000 Nettoeinkommen brauchen Sie keine Kredithilfe. Ich habe mich nur in ein paar sehr guten Jahren 100.000 genähert, aber jetzt besitze ich mein Haus vollständig, ohne Kredithilfeprogramme. Möglicherweise benötigen Sie Unterstützung bei der Budgetierung.

Antworten (3)

Sie verdienen zusammen 100.000 US-Dollar pro Jahr: Sie sind nicht im Donut-Loch, Sie gehören zu den oberen 25 % aller Haushalte und zu den oberen 10 % der Nicht-Familienhaushalte (wie es bei Ihnen der Fall wäre). Um ehrlich zu sein, Sie befinden sich nicht im Bereich „Auf Unterstützung angewiesen“, sondern im Bereich „Sparen Sie für Ihre Anzahlung“.

Mein Vorschlag wäre, einen Weg zu finden, um vorerst mehr als 200 bis 400 US-Dollar pro Monat zu sparen. 100.000 $ Bruttoeinkommen bedeutet, dass Sie etwa 8.000 $ Nettoeinkommen pro Monat haben; 2.000 $ für Miete und andere Notwendigkeiten bedeutet, dass Sie 6.000 $ pro Monat haben , die Sie potenziell sparen können. Selbst die Hälfte davon – 3.000 US-Dollar pro Monat – bedeutet, dass Sie bis Ende dieses Jahres 24.000 US-Dollar und jährlich 36.000 US-Dollar gespart haben.

Was die Ehe oder Lebenspartnerschaft angeht – ich würde mich nicht darauf einlassen, ob es Ihnen hilft, sich ein Zuhause zu leisten. Es könnte eine gute Idee sein, weil es Ihnen vielleicht hilft, einige der Details zu handhaben, die sich ergeben, wenn Sie gemeinsames Eigentum haben, aber nicht nur wegen des finanziellen Aspekts.

Und wie viel Heimat ist realistisch? 250.000 US-Dollar sind sicherlich realistisch, wenn Sie genug für eine gute Anzahlung sparen können. Versuchen Sie, in den Bereich von 20-25 % zu gelangen. Wenn Sie bereits auf halbem Weg sind, wird Sie ein weiteres Mietjahr nicht umbringen, und es bedeutet keinen PMI und viel bessere Preise.

Ziehen Sie auch eine 15-jährige Hypothek in Betracht; Wir sind in der gleichen allgemeinen Einkommenskategorie wie Sie und verwalten 15 Jahre in einem 250.000-Dollar-Range-Haus ganz gut. Im Vergleich zu dem, was Sie erwarten würden, erhöht sich Ihre monatliche Zahlung nicht allzu sehr, zumal die monatliche Zahlung Grundsteuern beinhaltet, die sich nicht mit der Dauer der Hypothek erhöhen.

Jetzt, wo wir die tatsächlichen Zahlen vom OP haben:

$5000 actual paycheck income (post-tax, health insurance, 401k)
-$1345 Rent
-$ 710 Student Loans
-$ 300 Car Payment
-$ 100 Car Insurance
-$ 140 Cable TV
-$  90 Cell Phone
-$ 300 Food/Groceries
-----------------------
 $2025 Remaining

Also, ohne etwas zu kürzen, haben Sie selbst 2.000 $, die Sie sparen können. (Dies setzt voraus, dass Ihre Miete von 1345 $ Ihr Anteil an der Miete ist und nicht der Betrag von 100 %.) Das sind 24000 $ pro Jahr, nur für Sie. Darüber hinaus haben Sie weitere 40.000 US-Dollar von Ihrem Partner, von denen zumindest einige verfügbar sein sollten, wenn er / sie Miteigentümer wird? Aber wenn nicht, hast du wenigstens etwa 2000 Dollar im Monat, die du sparen kannst. Sie könnten auch das Auto verkleinern, das Kabelfernsehen kürzen, das Telefon verkleinern und weitere 500 US-Dollar oder so zur Verfügung haben – aber es sieht nicht so aus, als müssten Sie das tun, wenn man bedenkt, wie viel Sie jetzt zur Verfügung haben.

Ich würde mir ansehen, was Sie im Moment mit diesen ~ 2000 US-Dollar pro Monat machen, und sehen, wie Sie das meiste davon freigeben können. Sie haben ein paar Dinge wie Nebenkosten nicht erwähnt, sind sich nicht sicher, ob das nur Vergesslichkeit ist oder ob Ihr Partner sie bezahlt; daher ist vielleicht nicht alles verfügbar. Aber selbst 1000 Dollar pro Monat sind 12000 Dollar, die Sie zu den 20000 Dollar hinzufügen können, die Sie jetzt haben, was diese Anzahlung stark beeinträchtigt.

8.000 $ brutto bedeuten nicht 2.000 $ Miete und 6.000 $ Ersparnis - bei 100.000 $ beträgt der effektive Steuersatz 25 %, das heißt 8.000 $ brutto, 6.000 $ netto, 2.000 $ Miete, 4.000 $ alles andere. Das Sparen von mindestens 15 % für den Ruhestand (auch vor Steuern) reduziert dies weiter. 8.000 US-Dollar brutto mit 15 % Einsparungen vor Steuern lassen 5,1.000 US-Dollar netto übrig – nach 2.000 US-Dollar Miete sind das nur 3.100 US-Dollar als Obergrenze für potenzielle Anzahlungseinsparungen, wenn man davon ausgeht, dass keine weiteren monatlichen Ausgaben anfallen, was albern ist.
"Wenn Sie schon auf halbem Weg sind, wird Sie ein weiteres Mietjahr nicht umbringen" - dies gilt nur, wenn Ihre Anzahlungsersparnisse im Laufe des Jahres schneller steigen als die Hauspreise in der Gegend, in der Sie suchen - meine eigene Umgebung sah ein Anstieg von 10 % im vergangenen Jahr bedeutet, dass zusätzliche 10.000 US-Dollar erforderlich wären, um die 20 %ige Anzahlung für ein 500.000-Dollar-Haus zu leisten.
Ich glaube nicht, dass Sie Recht haben, dass 20 % + nach unten sowohl keinen PMI als auch niedrigere Zinsen ergeben. Wenn Sie nur niedrigere Kreditkosten meinten, dann ja, ich stimme zu, aber bei der kürzlichen Suche nach Hypotheken wurde der Zinssatz des Darlehens nicht durch die Anzahlung beeinflusst, nur unabhängig davon, ob PMI erforderlich ist oder nicht.
@DeanMacGregor Die Zinssätze sinken leicht, wenn das LTV-Verhältnis (% Darlehen zum Gesamtwert des Hauses) steigt. Dies ist nicht der einzige Faktor oder notwendigerweise der größte Faktor, der sich auf die Kurse auswirkt, aber er wirkt sich definitiv auf die Kurse aus. Als ich das letzte Mal eine Hypothek bekommen habe, habe ich das ausführlich mit meinem Hypothekensachbearbeiter besprochen; Wir erhielten einen um 0,25 % niedrigeren Satz, da unser LTV bei ~25 % statt 20 % lag. Die Kurse wurden durch verschiedene Faktoren bestimmt, die er anpassen konnte, um zu sehen, was das System als Kurs ausspuckte.
@DeanMacGregor Siehe zum Beispiel diesen Link oder google "Darlehen zum Wertzinssatz".
@Dai Ich bin mir ziemlich sicher, dass es 100.000 $ netto sein sollte, nicht 100.000 $ brutto. Siehe die Frage des OP und die Kommentare dazu. OP scheint die Bedingungen umgekehrt bekommen zu haben (er listete netto höher als brutto auf). Außerdem beträgt der effektive Einkommensteuersatz für ein Einkommen von 100.000 USD zwischen 2 Personen nicht einmal annähernd 25%. Der Grenzsteuersatz beträgt 25 %, nicht der effektive Steuersatz. Mit seinem persönlichen Bruttoeinkommen von 70.000 $ hätte OP einen effektiven Satz von 15 %, selbst wenn er nur den Standardabzug nehmen würde, und sein Partner hätte viel weniger (wahrscheinlich etwa 10 %).
Ich bin der OP ... habe darauf gewartet, dass SE dieses anonyme Konto zusammenführt, bevor ich kommentiere, und ich werde die ursprüngliche Frage bearbeiten, wenn ich kann. Richtig, dass ich mein Netto/Brutto verwechselt habe, und ich entschuldige mich dafür, dass ich beim Schreiben meines Beitrags nicht vorsichtiger war. Meine letzten Einnahmen aus dem letzten Jahr, nach Steuern, Gesundheitswesen, 401.000 usw., waren knapp unter 60.000. Und da ich als Alleinstehende versteuert werde, fühlte ich mich beleidigt, dass die Haushaltshilfe jeden zählt, der bei Ihnen wohnt (wenn ich richtig lese). Meine regelmäßigen Ausgaben sehen in etwa so aus:
1.350 $ Miete, 710 $ Studentendarlehen, 300 $ Auto, 100 $ Autoversicherung, 140 $ Fernseher, 90 $ Handy, ca. 200-300 Lebensmittel, das sind ungefähr 3.000 Rechnungen, sodass maximal 700 € pro Monat gespart werden können.
Natürlich zählt es jeden, der mit dir leben wird. Warum nicht? Wenn jemand Geld verdient und mit Ihnen lebt, soll er entweder einen Teil der Dinge bezahlen, oder Sie können ihm gerne einen Pass geben - aber dafür sind die Hilfsprogramme nicht da! Sie sind für Menschen, die Hilfe brauchen. Selbst mit Ihrem Einkommen von 70.000 $ vor Steuern sind Sie ehrlich gesagt außerhalb dessen, was ich als "Hilfe benötigen" bezeichnen würde ...
@joe Ich würde deine Antwort akzeptieren, warte aber immer noch auf die Zusammenführung des Kontos. Einige der Zahlen sind immer noch irgendwie daneben, aber nicht genug, um wirklich wichtig zu sein. Die Perspektive ist das, was ich brauchte.
@andyjv Bei 70.000 US-Dollar und unter der Annahme, dass Sie den Standardabzug und keine persönliche Befreiung in Anspruch nehmen, würde Ihr Bruttoeinkommen für 2016 etwa 58.303,75 US-Dollar (ein effektiver Steuersatz von 16,7 %) oder 4.858,65 US-Dollar betragen. Abzüglich Ihrer Ausgaben im obigen Kommentar bleiben tatsächlich 1.868,65 USD pro Monat übrig. Lassen Sie Gehaltsscheckbeiträge an 401k, Roth IRA oder eine andere Quellensteuer aus? genug, um eine Diskrepanz von 1.100 $ zwischen Ihrem monatlichen Ermessensbetrag und meinem zu zählen?
@TylerH 401k und Healthcare, deren genaue Zahlen ich nicht zur Hand habe, weil ich mich aus dem Gehaltsabrechnungssystem ausgesperrt habe

Ich bin bei Joe.

Wenn Sie nur eine grobe Budgetierung vornehmen, sollten Sie in der Lage sein, 2-2,5.000 pro Monat zu schwingen. So habe ich das hinbekommen:

Sie brutto 60.000, 5.000 pro Monat. 75 % der Miete ~1000, 75 % von 600 für Lebensmittel 450, 75 % von 400 für Nebenkosten 300, 500 Studentendarlehen. 5000-1000-450-300-500=2750. Ziehen Sie weitere 250 für Benzin, Autoreparaturen, Kleidung, Haarschnitte ab und Sie haben 2500. Was machen Sie sonst mit Ihrem Geld?

Dies ist ohne die Hilfe Ihres Partners. Ich würde ihn dasselbe fragen, was macht er mit all seinem Geld? Er macht 66 % von dem, was Sie tun, ist aber nur für 25 % der Rechnungen verantwortlich. Zusammen könnten Sie das mit 5.000 pro Monat rocken. Dies ist ohne einen Nebenjob.

Opfer zu sein ist eine Entscheidung, mit Geld kann man gewinnen.

Vergessen Sie nicht die Altersvorsorge, Steuern und Krankenversicherungsprämien, die alle aus diesen 5.000 kommen (sollten), bevor das OP es sieht.
OP meldet "Bruttoeinkommen", von dem ich argumentieren würde, dass das zweite und dritte der oben genannten bereits herausgenommen werden sollten (obwohl 70.000 -> 60.000 ein etwas geringer Rückgang zu sein scheinen). Altersvorsorge, sicher, aber wenn Sie das kurzfristige Ziel haben, ein Haus zu kaufen, würde ich argumentieren, dass es in Ordnung ist, höchstens für ein Jahr oder so darauf zu verzichten.
Bruttoeinkommen bedeutet konkret, bevor Dinge daraus entnommen werden.
@stannius Das ist ein sehr guter Punkt, aber das OP hat sie eindeutig rückwärts. ("Ich netto 70k, brutto 60k")

Generell stimme ich den anderen Antworten zu. Bezüglich der Sache mit deinem Darlehen von deinen Eltern...

Ihre Vereinbarung mit Ihren Eltern ist sicherlich wichtig, um einen weiteren Kredit zu erhalten. Der Hypothekenantrag wird wahrscheinlich verlangen, dass Sie alle ausstehenden Schulden offenlegen.

Offensichtlich, wenn du es weglässt und deine Eltern es nicht sagen, wird es wahrscheinlich nicht auftauchen. Aber das wäre unethisch (definitiv) und illegal (wahrscheinlich).

Ob dies Sie daran hindert, einen Kredit zu bekommen, ist eine andere Frage, aber da es Ihre einzige Schuld ist, wird es wahrscheinlich in Ordnung sein.

Ich bin mir nicht sicher, ob die USA diesbezüglich die gleichen Regeln haben, aber hier ist es erlaubt, Anzahlungsgelder an ein Kind oder Enkelkind zu verschenken. Ich bin gerade dabei, ein Haus zu kaufen und habe von meiner Mutter und meinem Großvater eine Summe erhalten, die ich ihnen zurückzahlen werde, aber wir melden es als Geschenk. Da ich meinen Familienmitgliedern auch einen bestimmten Geldbetrag pro Jahr schenken darf, ist dies (hier) nicht illegal, solange ich unter der Grenze bleibe (oder den Überschuss versteuere).
In den USA ist es durchaus erlaubt, seinen Angehörigen Geschenke zu machen, auch als Anzahlung. Ich habe gelesen, dass Kreditgeber manchmal von den Schenkern unterzeichnete Briefe verlangen, aus denen hervorgeht, dass es sich tatsächlich um ein Geschenk und nicht um einen Kredit handelt, von dem sie erwarten, dass er zurückgezahlt wird. Natürlich bin ich sicher, dass einige Leute mit diesen Briefen lügen und so tun, als wäre es ein Geschenk und kein Darlehen, genau wie Sie es getan haben. Es ist in den USA nicht mehr oder weniger legal als in den Niederlanden.
Im Donut-Loch der Hilfe, Soll ich ein Haus kaufen?
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