Inwieweit sollten Sie Immobilienangeboten für Mehrfamilienhäuser glauben?

Ich sehe diese Art von Auflistung allzu oft für Mehrfamilienwohnanlagen:

  • Ausgezeichnete Investitionsmöglichkeit! Wohnhaus mit 12 Wohneinheiten.
  • Listenpreis von 2.100.000 $
  • $284.000 jährliche Mieteinnahmen
  • $79.000 jährliche Ausgaben
  • 205.000 $ Nettoeinkommen
  • $190.000 Einkommen nach Schulden

Ich scheine nur sehr spekulativ in Bezug auf diese Behauptungen zu sein. Warum um alles in der Welt würde jemand etwas verkaufen, das ihm jedes Jahr über 100.000 Dollar einbringt? Warum versuchen sie, es loszuwerden?

Die Angebote stammen alle von legitimen kanadischen Immobilienseiten wie CIR, REMAX usw.

Verdienen sie nach allen Abzügen tatsächlich 190.000 Bargeld?

284.000 $/12 Monate = 23.667 $/Monat. / 12 Einheiten = 1972,22/$ pro Monat. Miete / Einheit. Die Mieten müssen in dieser Gegend hoch sein :)
Überlegen Sie – selbst wenn sie die Wahrheit sagen, welche „Wahrheit“ sagen sie? "79.000 an jährlichen Ausgaben" Basierend auf dem letzten Jahr, einem Durchschnitt oder Prognosen? Beinhaltet es alle Geldabflüsse oder nur diejenigen, die sie als "Ausgaben" betrachten? [vielleicht für diese Zwecke, vielleicht für eine Steuererklärung, vielleicht für einige Finanzberichte] dh: Erwarten sie, nächstes Jahr 200.000 $ in die Immobilie zu stecken, für größere Ersatzmaßnahmen, die sie als „Kapital“ betrachten würden, wie Dachdeckung usw.? Würden sie Ihnen ihre Steuererklärungen zum Nachweis dieser Beträge oder geprüfte Jahresabschlüsse zeigen? Wie hoch ist ihre Auslastung in %? usw.

Antworten (1)

Unterm Strich ist es Werbung. Einige Dinge werden wahr sein [Bsp. Wohnung mit 12 Einheiten, Listenpreis]. Einige werden Meinung sein: [Ex. Ausgezeichnete Investitionsmöglichkeit]. Einige werden die Wahrheit ausdehnen: [Ex. 190.000 nach Schulden, Ausgaben].

Eine gute Faustregel bei Mietimmobilien ist, mit der Hälfte der potenziellen Mieteinnahmen zu rechnen. Dies wird Unbekannte wie Leerstände und Reparaturen abdecken; und Bekannte wie Steuern und Reinigung der Gemeinschaftsbereiche. Als solches haben Sie eine Rendite von etwa 6 %, wenn Sie bar bezahlen könnten (142.000/2100.000). Das ist gut, aber nicht großartig. Ihr ROI wäre viel geringer, wenn Sie einen Kredit hätten.

Es ist wahrscheinlich, dass die Räumung von 190.000/Jahr nur möglich ist, wenn Sie die Immobilie selbst verwalten und keine Leerstände oder Reparaturen haben. Dazu gehört auch die Reinigung der Gemeinschaftsräume. Das ist viel Arbeit und man muss Glück haben. Vergessen Sie die Tatsache, dass Sie sich qualifizieren müssen, um 2,1 Millionen zu leihen. Dies wird wahrscheinlich zusätzlich zu einem Darlehen für Ihr Familienhaus sein.

Wenn Sie also 2,1 Millionen hätten, könnten Sie ganz bequem von den Einnahmen aus dieser Investition leben. Wenn Sie keine anderen bedeutenden Investitionen hätten, wären Sie nicht diversifiziert.

Wenn Sie 2,1 Millionen leihen könnten, könnten Sie wahrscheinlich sogar oder besser brechen und in 20 bis 30 Jahren eine Investition haben, die Ihnen einen schönen Lebensunterhalt verschaffen könnte. Sie könnten den Zeitrahmen beschleunigen, indem Sie einen Großteil der Arbeit selbst erledigen oder sogar in der Immobilie wohnen.

"Sie müssen sich qualifizieren, um die 2,1 Mio. zu leihen" Nicht nur das, aber zu welchem ​​​​Zins bekommen Sie 2,1 Mio.? Wenn der Verkäufer eine bessere Finanzlage hat als Sie, haben die Banken ihm aufgrund des geringeren Risikos möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz angeboten als Sie erhalten.
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