Irgendwelche Tipps für die Vermietung aller Zimmer im Haus? [geschlossen]

Ich möchte mein erstes Haus bis Ende des Sommers kaufen, um es ausschließlich als Anlageobjekt mit Mieteinnahmen zu nutzen, allgemeiner Immobilienbesitz.

5 Schlafzimmer, und wenn ich den Keller umbauen kann, um 2-3 Zimmer hinzuzufügen, um die Gesamtzahl der Zimmer auf 7 Zimmer zu bringen, wäre das vorzuziehen.

Nehmen wir zum Beispiel an, ich kaufe das Haus für 300.000 Dollar.

Die monatliche Preisaufteilung würde wie folgt aussehen:

  • Hypothek: 1500 $

  • Nebenkosten: 200 $

  • Internet/Kabel: $100 für das Haus
  • Reparatur von Dingen rund ums Haus/Unterhalt/Notfälle: 150 $
  • Grundsteuern: 150 $
  • Was fehlt mir hier noch: $???

Insgesamt - 2100 $/Monat

Ich glaube, die Gesetze in meiner Stadt würden eine eigene Küche in jedem Zimmer nicht zulassen. Aber sie würden eine Küche im Keller zulassen. Ich könnte die Küche einfach als den gemeinsamen Ort ankündigen, der von Mietern geteilt wird, genau wie Badezimmer. Aber das erwartet man ja einigermaßen, wenn die Miete so günstig ist.

Angenommen, es sind 7 Zimmer belegt, und jeder Mieter zahlt 450 USD pro Monat Miete.

Das macht meine Mieteinnahmen aus Einheiten - 3150 $ pro Monat.

Wenn ich meine Betriebskosten abziehe, bleiben mir 1050 $ pro Monat. Ich bin mir sicher, dass ich Mieter finden könnte, günstige Mieten ziehen bestimmte Menschenmassen in meiner Stadt an (seien es Studenten, arme Menschen, Menschen mit Vorstrafen usw.). Aber ich möchte meinen Mietern klar machen, dass ich sie wegen Hausfriedensbruchs aus meinem Haus werfen werde, wenn ich mein Mietgeld/meine Schecks nicht bis zum Ersten des Monats zurückerhalten habe.

Irgendwelche anderen Tipps, die Sie im Hinblick auf den finanziellen Aspekt des Prozesses beachten sollten?

Die örtliche Bebauung könnte auch die Anzahl der nicht verwandten Personen begrenzen, die im Haus leben.
Als ob sie keine unmittelbare Familie sind? Was wäre das Ausmaß davon, Cousins/Tanten/Onkel ok?
Dies ist eine rechtliche Frage, keine persönliche Finanzierung. Gesetze über Vermieter-/Mieterrechte sind von Ort zu Ort unterschiedlich. Selbst wenn Sie sich in den USA befinden (was Sie nicht angeben), variieren die Gesetze je nach Bundesstaat und häufig von Stadt zu Stadt. Abgesehen davon halte ich es für unwahrscheinlich, dass Sie eine Gerichtsbarkeit finden, die es Ihnen ermöglicht, das Eigentum von Personen physisch zu beschlagnahmen, wenn sie einen Tag mit der Miete im Rückstand sind. Auch die Weigerung, an Familien zu vermieten, wäre wahrscheinlich ein Verstoß gegen das Bundesgesetz über faires Wohnen. Wenn Sie diese Art von Hardball spielen wollen, müssen Sie mit einem Anwalt sprechen und darauf vorbereitet sein, von wütenden Ex-Mietern verklagt zu werden.
Ich stimme dafür, diese Frage als nicht zum Thema gehörend zu schließen, da es sich um eine rechtliche Frage handelt.
Es hat rechtliche Auswirkungen, aber ich bitte um Tipps zu Kosten, die ich möglicherweise vermisse, usw. Machen Sie es zu einem persönlichen Finanzthema aus Angelegenheiten, die meine persönlichen Finanzen betreffen. @BrenBarn
Sowie mögliche Fehler in meinen Berechnungen
Um deine Rechtsfrage zu beantworten: nein, so kann man die Leute nicht rausschmeißen (zumindest nicht in den USA, ich nehme auch an, Kanada). Wenn Sie die Frage bearbeiten, um die rechtlichen Fragen zu entfernen, und sich nur an die Zahlen halten, kann die Frage für diese Site möglicherweise gerettet werden. Ich würde auch Ihre Formulierung im zweiten Satz ändern ...
ok, fertig, rechtlicher Teil entfernt.
In dieser Provinz (Ontario) kann es 3 Monate dauern, einen nicht zahlenden Mieter loszuwerden, so dass Sie Tausende von Dollar verlieren könnten (verlorene Miete vom Mieter und die Zeit, die Wohnung vorzubereiten und einen anderen Mieter zu finden, zuzüglich Gebühren für Sie zahlen müssen) plus den Schaden, den sie anrichten, während sie auf ihre Räumung warten. Wenn Sie ein ähnliches Umfeld haben, müssen Sie Zeit und Geld einplanen, um lästige Mieter wie gewohnheitsmäßige Deadbeats, Drogen- / Partytypen und Anwälte zu vermeiden.
Die Definition von verwandt/nicht verwandt ist im jeweiligen Gesetz und hängt von der genauen Zonenklasse des Grundstücks ab.
# Küchen könnten ein Problem sein. Mehrere Küchen könnten das Anwesen als Mehrfamilienhaus klassifizieren und somit nach einigen Zonenvorschriften illegal werden.
Im Allgemeinen muss ein Schlafzimmer ein Fenster haben, das groß genug ist, um es im Brandfall als Fluchtweg zu verwenden, so dass Schlafzimmer im Keller problematisch sein können.
Gibt es in Kanada keine Immobilienblase ?
150 Dollar/Monat für die Reparatur und Instandhaltung eines 300.000-Dollar-Hauses sind so gut wie nichts. 2 % des Kaufpreises des Hauses pro Jahr ist eine vernünftigere Zahl, die ich an verschiedenen Stellen als gute Faustregel wiederholt gesehen habe. Das macht $500/Monat. Ich lege weit mehr als 150 $/Monat oder sogar 2 %/Jahr für mein Haus zurück, das weit weniger als 300.000 $ gekostet hat (aber natürlich ist mein Haus ein ziemlich altes Gebäude mit entsprechend schwer vorhersagbarem Wartungsbedarf; es könnte auch ein anderes sein einige Jahre, bevor es eine größere Wartung benötigt, oder es könnte dieses Jahr passieren; ich weiß es einfach nicht, also gehe ich auf Nummer sicher).
@Superbest Kanadas Wohnungsmarkt ist keine homogene Sache; Es gibt viele verschiedene Faktoren, die sich je nach Gerichtsbarkeit auf die Immobilienpreise auswirken. Ob eine oder alle dieser Gerichtsbarkeiten derzeit eine Blase erleben, wird nur die Zeit zeigen. Sicherlich erhöht die Möglichkeit das Risiko, gewinnbringend in Wohnraum zu investieren.
Hey OP, ich weiß nicht, ob du wiederkommst, aber lass dich nicht von den Ablehnungen entmutigen. Aus irgendeinem Grund haben sich viele Leute auf dieser Seite in letzter Zeit entschieden, sich mit jeder entfernt "subjektiven" Frage zu beschäftigen, daher Ihre Punktzahl. Ich fand Ihre Frage eine der interessantesten, die ich hier seit Ewigkeiten gesehen habe. Hat meine Antwort überhaupt geholfen? Glauben Sie, dass es etwas Besonderes gibt, das angesprochen werden muss, das nicht?

Antworten (2)

  • Ich glaube nicht, dass Sie eine 100%ige Auslastung erreichen können. Nichts für ungut, aber dieser Ort klingt wie ein schrecklicher Ort zum Leben. Ich denke, die meisten Menschen werden versuchen, es zu vermeiden, wenn sie können.
  • Das sind viele Leute, die Sie in einem Haus halten. Darf man das? Was ist, wenn Paare oder Familien versuchen, in einem Zimmer zu bleiben?
  • Möchtest du dieses Haus einrichten? Planen Sie Möbel?
  • Sie sollten Ausgaben danach gruppieren, wie regelmäßig sie sind. Hypotheken, Nebenkosten, Steuern sind alles Dinge, die jedes Jahr wie am Schnürchen passieren. Reparaturen kommen gelegentlich vor, sind aber weniger vorhersehbar – Sie sollten jährlich planen, nicht monatlich. Notfälle und Rechtskosten sollten eine separate Kategorie haben, und sie sollten ein Fonds sein (den Sie bei Bedarf nutzen können), keine monatlichen Ausgaben.
  • Die Art und Weise, wie Sie Leute rausschmeißen wollen, klingt illegal, und ich würde vermuten, dass Sie oft vor Gericht landen würden. Sie haben Anwaltskosten. Die 150 Dollar im Monat klingen optimistisch – deckt das überhaupt eine Anwaltsberatung ab? Und wie viele Stunden wird er an Ihrem Räumungsfall arbeiten? Was ist, wenn Sie verlieren und Schadensersatz zahlen müssen? Bei „150 Dollar im Monat“ kann es Jahre dauern, bis Sie es sich leisten können, einen Ihrer Mieter überhaupt zu verklagen.
  • Wie viel Wert verliert das Haus? Wie viel davon wird durch Wartung kompensiert?
  • Kanadas Wohnungsmarkt befindet sich offenbar in einer Blase (für Einzelheiten empfehle ich, „Kanada-Immobilienblase“ in Ihre bevorzugte Suchmaschine einzugeben), die wahrscheinlich in naher Zukunft platzen wird. Wenn es knallt, wird Ihr Haus für eine Weile viel weniger wert sein (Sie werden es nicht verkaufen können, wenn Sie das Mietgeschäft satt haben) und die Mieten könnten gedrückt werden.

Bleiben wir strikt bei den Geldaspekten. Ich gehe auch von USA aus.

  1. Der Kreditgeber muss vor Beantragung des Darlehens wissen, dass es sich bei der Immobilie um eine Miete handelt, möglicherweise muss er sogar den Umfang der Anzahl der Mieter kennen.

    • Sie werden jetzt verlangen, dass Sie eine größere Anzahlung leisten (es waren 20 %, als ich das letzte Mal nachgesehen habe).
    • Sie zählen nicht alle Mieteinnahmen, wenn sie bestimmen, was Sie sich leisten können. Sie werden davon ausgehen, dass Sie es nicht jeden Monat füllen können. Früher ging man davon aus, dass es nur zu 75 % gefüllt sein würde. Ich habe keine Ahnung, wie sie mit 7 Mietern umgehen würden.

  2. Versicherung. Es gibt zwei Arten, die Sie einbeziehen müssen

    • Regelmäßige Feuerversicherung - der Kreditgeber wird sie verlangen.
    • Versicherung als Vermieter. Dies ähnelt der Mieterversicherung, deckt Sie jedoch aufgrund von Fahrlässigkeit des Mieters ab.

  3. Einkommenssteuer. Wenn Sie einen Gewinn erzielen, müssen Sie Steuern zahlen. Das Überraschende für viele Erstvermieter ist, dass sie nicht erkennen, dass der Hauptbetrag der Darlehenszahlung nicht als abzugsfähige Ausgabe gilt. Natürlich gibt es einen Vorteil für die Abschreibung.

Ein kurzer Blick auf mein Profil würde zeigen, dass ich Kanadier bin, aber dennoch eine aufschlussreiche Antwort, besonders wenn ich amerikanische Immobilien auf der ganzen Linie in Betracht ziehe. Natürlich, wenn ich keine bestimmte Anzahl von Mietern habe oder meiner Bank nicht mitteile, dass ich vorhabe, auf der ganzen Linie zu vermieten, würden sie die Mindestanzahlung nicht erhöhen. Ich werde wahrscheinlich mindestens einen Monat lang nicht mit der Vermietung beginnen, um das Haus für Mieter vorzubereiten.
@sawreals2 Diese Antwort scheint für Kanadier oder Amerikaner gleichermaßen relevant zu sein. Achten Sie besonders auf Punkt 3 – nur der Zinsanteil Ihrer Hypothek wäre abzugsfähig, so dass Sie, obwohl Sie einen Netto-Cashflow von 1.050 $/Monat schätzen, abhängig von den Bedingungen Ihrer Hypothek ein steuerpflichtiges Einkommen von etwa 1.750 $ haben könnten. Geht man von einem Steuersatz von 40 % aus, würde Sie das etwa 700 $/Monat zusätzlich kosten, was Ihren monatlichen Netto-Cashflow auf etwa 350 $/Monat senken würde.
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