Vorzüge des Kaufs von Mehrfamilienhäusern und deren Vermietung

Die Carnegie Mellon University (CMU) und die University of Pittsburgh (Pitt) haben unterschiedliche Endtermine, jedoch um weniger als einen Monat. Beide haben Sommerkurse, aber die meisten Studenten bleiben nicht über den Sommer. Sie können über den Sommer mieten, aber die Preise fallen um ein Vielfaches. Dreißig- bis vierzigtausend Studenten verlassen den Sommer zwischen den beiden. Nur zehn- bis zwanzigtausend bleiben das ganze Jahr über übrig, und nicht alle davon befinden sich in Oakland (dem Viertel in Pittsburgh, in dem sich die Universitäten befinden). So viele Vermieter in Oakland haben das gleiche Problem. Ihre Konkurrenten werden ihre Preise senken, um zu versuchen, etwas Miete für die Sommermonate zu bekommen.

Das bedeutet auch, dass Sie acht-, neun- und dreimonatige Mietverträge statt einjähriger und schon gar nicht mehrjähriger Mietverträge handhaben müssen. Sie haben Recht, dass Sie nicht die neuesten Geräte oder die besten Oberflächen kaufen müssen, aber Sie müssen trotzdem kaputte Fenster und Türen ersetzen. Auch die Geräte und Sanitäranlagen müssen meistens funktionieren. Der Ofen muss Wärme erzeugen und verteilen. Wenn es Schimmel oder Mehltau gibt, müssen Sie sich darum kümmern. Darauf kann man sich bei den Schülern nicht verlassen. So müssen Sie die Räumlichkeiten zwischen den Mietern gründlich reinigen.

Die Schüler können in den Winterferien abreisen. Wenn es Probleme gibt, können die Rohre einfrieren und platzen usw. Da sie nicht da sind, werden sie Sie nicht wissen lassen, wenn etwas kaputt geht.

Die Studierenden brechen während des Semesters ab und ziehen aus. Sie werden sie wahrscheinlich nicht ersetzen können, wenn das passiert. Wenn Sie drei Personen in zwei Schlafzimmern haben, können zwei von ihnen in einer romantischen Beziehung sein. Romantische Beziehungen unter Zwanzigjährigen enden häufig. Ihre drei Personen fallen auf zwei zurück. Ihr Regress in diesem Fall besteht darin, die verbleibenden Mieter zu räumen und auf Vertragsbruch zu klagen. Aber wenn Sie das tun, dürfen Sie die Mieter nicht ersetzen, bis ein neues Semester beginnt. Vielleicht ist es besser, denjenigen zu verklagen, der gegangen ist, und die niedrigere Miete von den anderen beiden zu akzeptieren. Aber Sie werden wahrscheinlich nicht den gesamten Mietbetrag für die Restlaufzeit des Mietvertrags erhalten. Einen verarmten Studenten zu verklagen ist nicht der Weg zum Reichtum.

Es wird erwartet, dass Pittsburgh einen Anstieg der Immobilienpreise um 6,1 % verzeichnen wird, was fast ausschließlich reiner Gewinn sein wird.

Ich weiß nicht genau, was Pittsburgh ist, aber auf dem nationalen Markt sind die Immobilienpreise ungefähr auf dem Stand von 2004. Die Preise waren von 2004 bis 2007 unverändert bis steigend und fielen dann von 2007 bis 2009 stark, von 2009 bis stagnierend bis fallend 2012 und haben in den letzten Jahren zugenommen. Das Preis-Miet-Verhältnis ist heute so hoch wie 2003 und höher als in den zwanzig Jahren davor. Vielleicht steigen die Preise. Oder vielleicht erreichen wir eine neue Senkung um 20 %. Aus Profitgründen würde ich mich darauf nicht verlassen. Es ist großartig, wenn Sie es bekommen, aber unzuverlässig.

Ich würde mich nicht auf Schätzungen für Häuser der Mittelklasse verlassen, um sie auf Wohnungen anzuwenden, die im Wesentlichen Slums sind. Ein Durchschnitt von 6 % kann an einer Stelle eine Zunahme um 15 % und an einer anderen Stelle eine Abnahme um 3 % bedeuten. Die schönen Häuser mit den neuen Geräten und den ausgefallenen Oberflächen können die 15%ige Erhöhung erhalten. Die heruntergekommenen Häuser in einem Block, in dem Studenten nach 2 Uhr morgens feiern, erhalten möglicherweise keine Erhöhung.

Sowohl die Stadt Pittsburgh als auch die Grafschaft Allegheny erheben Grundsteuern. Schulen und Bibliotheken erheben separate Steuern. Die Stadt stellt ein Arbeitsblatt zur Verfügung , das 2860 $ an Steuern für ein 125.000 $ teures Grundstück veranschlagt. Es hört sich nicht so an, als ob Sie Anspruch auf Steuererleichterungen für Heimstätten oder Senioren hätten. Immobilienmakler sollten in der Lage sein, Ihnen die aktuelle Bewertung und die Steuern für die Immobilien mitzuteilen, die sie Ihnen verkaufen.

Sie sollten in der Lage sein, einen örtlichen Versicherungsagenten anzurufen, um herauszufinden, welche Arten von Versicherungen Vermietern zur Verfügung stehen. Es gibt auch eine Hausratversicherung, die vom Mieter bezahlt wird. Einige Vermieter verlangen, dass Mieter vor der Anmietung einen Versicherungsnachweis vorlegen. Ich bin mir nicht sicher, wie häufig das in Studentenwohnheimen ist.

Ich bin kein Experte für VISA/US-Steuern oder -Versicherungen, aber Sie machen genug Fehler in Bezug auf alle damit verbundenen Kosten, die mit dem Besitz und der Anmietung von Häusern/Wohnungen verbunden sind, dass dies bereits in diesem Stadium Ihrer Investitionskarriere potenziell unklug erscheint .

Billige Immobilien/an Studenten zu vermieten bedeutet, dass die Immobilie ständig verwüstet wird, oft leer steht und eine extrem enge Verwaltung erfordert (wofür Sie entweder jemandem viel bezahlen müssen oder es selbst tun müssen und andere potenzielle Verdienstzeit verlieren. Wenn Sie es selbst tun, werden Sie es auch tun zunächst viele Fehler im Überprüfungs-/Verwaltungs-/Marketingprozess usw. machen, da dies eine komplexe Kunst für sich ist).

Die Kosten für diese Art der Anmietung können oft bis zu 25 % pro Jahr betragen, je nachdem, wie viel Glück Sie haben, selbst wenn Sie alles selbst machen, und liegen normalerweise jedes Jahr im Bereich von 5 bis 15 %, sobald Sie alles ständig gewartet haben , ersetzen und umdekorieren wird aufsummiert. Das ist alles vor dem, was Sie in einem Job usw. verdienen könnten. Wenn Sie also zur gleichen Zeit an anderer Stelle einen anständigen Clip verdienen könnten, müssen Sie auch dieses verlorene Potenzial abziehen.

Senden Sie alles an Dritte (also die gesamte Instandhaltung durch beauftragte Auftragnehmer, die gesamte Vermietung durch eine Agentur), und Sie können sich glücklich schätzen, dass Sie sogar ~ 15.000 pro Jahr pro Miete an Studenten einsparen können.

Sie scheinen keine Transaktionskosten einzupreisen, die normalerweise bei ~5% pro Zeit für den Ein- und Ausstieg liegen. Das ist zwischen einer halben und einer Jahresmiete von den zehn pro Objekt auf diese Nummern gegangen. Verkaufen, bevor zehn ist, es ist sogar noch mehr.

Zu Punkt drei ist das Runden von Prognosen bei Hauspreissteigerungen auf eine Dezimalstelle völliger Kauderwelsch – niemand, der tatsächlich Erfahrung darin hat, sein eigenes Geld gut anzulegen, macht jemals solche Behauptungen oder verlässt sich auf solche Behauptungen. Keine Ahnung vom Markt in Pittsburgh, aber solide Prognosen wahrscheinlicher Vermögensänderungen sind immer eine schwankende und ungenaue Zahl, auf die man sich nicht (und auch nicht) verlassen kann. Selbst wenn es so wäre, ist es auch bei Immobilien völlig unerreichbar, weil man so viel Geld für den Unterhalt ausgeben muss: Postkosten und Änderungen in Größe / Standard, Hauswerte folgen im Allgemeinen ungefähr der Inflation. Werfen Sie einen Blick auf diese Tabelle und spielen Sie mit einigen vernünftigen jährlichen Wartungszahlen herum, und Sie werden sehen, was ich meine.

Das Mieten von Immobilien ist ein absoluter Friedhof für unerfahrene Investoren, und wenn Sie die oben genannten Dinge nicht bereits wissen (und es sind weniger als 10 % dessen, was Sie wissen müssen, um dies im Vergleich zu anderen Verwendungen Ihrer Zeit gewinnbringend zu tun), werden Sie es fast immer sein besser dran, das Geld in passivere Anlagen wie diversifizierte Anleihen, REITs und Aktien zu investieren.

Ich werde nicht über die Vorzüge von Investitionen in Immobilien streiten (ich bin ein Fan, ich denke, es ist eine großartige Idee, wenn es richtig gemacht wird). Ich gehe davon aus, dass Sie Ihrer Sorgfaltspflicht nachgekommen sind und Ihre Zahlen korrekt sind, also gehen wir Ihre Fragen Punkt für Punkt durch.

Welche Art von Steuern sollte ich erwarten?

KEINER. Sie sind ein Immobilieninvestor und die US-Regierung liebt Sie. Alles ist steuerlich absetzbar und die Chancen stehen gut, dass Ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien tatsächlich einen Teil Ihres W2-Einkommens (Tagesjob) schützen können, und Sie zahlen auch dafür weniger Steuern. Offensichtlich übertreibe ich etwas, finde einen CPA (Certified Public Accountant), der sich mit Immobilien auskennt, aber hier sind ein paar Beispiele.

• Die Abschreibung wird Ihr größter Teil der Abschreibung sein. Nehmen wir an, Sie kaufen eine 100.000-Immobilie. Die letzte Bewertung hat das Gebäude mit 90.000 und das Grundstück mit 10.000 bewertet. Da die Standardabschreibung 27,5 Jahre beträgt, müssen Sie Ihren Papierverlust von 3,2 Tsd. nicht versteuern.
• Weiter geht es mit der Grundsteuer. Mit unserem 100.000-Haus mit einem Steuersatz von 2% zahlen Sie 2.000 an Grundsteuer, die abgeschrieben wird.
• Wenn Sie die Immobilie streichen oder eine andere Reparatur vornehmen, die steuerlich absetzbar ist. Alle Verbesserungen können abgeschrieben werden: neuer Bodenbelag, Backofen, Kühlschrank, Waschmaschine/Trockner.
• Wenn Sie eine Hausverwaltung nutzen, ist diese steuerlich absetzbar.
• Auch Ihre Versicherung ist steuerlich absetzbar.

Ich bin kein Steuerexperte, aber hoffentlich gibt Ihnen das eine Vorstellung davon, welche Art von Steuervorteilen Sie erwarten können.

Wie werden die Versicherungskosten berechnet?

Bester Rat Ich habe ein paar Versicherungsgesellschaften angerufen und sie gefragt. Sie benötigen eine Vermieterversicherung, um sicherzustellen, dass Sie abgesichert sind, wenn ein Mieter verletzt wird oder Ihr Eigentum niederbrennt. Sie können davon ausgehen, dass Sie für die Vermieterversicherung 15% bis 20% mehr zahlen als für eine normale Versicherung (100 $ / Monat sind keine schlechte Zahl, um sie einfach einzustecken, wenn die laufenden Zahlen wahrscheinlich hoch sind). Außerdem sollte Ihr Mietvertrag verlangen, dass Mieter eine Mieterversicherung haben, um Sie zu schützen. Führen Sie ein Haftungsgespräch mit einem Anwalt und denken Sie an LLCs.

Wie wird der Immobilienpreisanstieg als weitere Einnahmequelle fungieren?

Wertschätzung kann eine weitere Einkommensquelle sein, ist aber in Ihrem Szenario nicht wirklich nützlich. Es ist nicht liquide, Sie werden es nicht realisieren, bis Sie die Immobilie verkaufen und dann Kapitalgewinne und Abschreibungen darauf zahlen müssen. Es gibt Methoden, um Zugang zu den Gewinnen auf dem Grundstück zu erhalten, ohne Steuern zu zahlen. Dies geschieht durch die Hebelwirkung der Immobilie, Sie erhalten das Eigenkapital, aber es wird nicht als Kapitalgewinn gezählt, da Sie es zurückzahlen müssen, eine Hypothek oder Eigenheimkreditlinien (HELOC) sind Beispiele dafür. Ich empfehle diese nicht, sondern stelle nur sicher, dass Sie sich Ihrer Optionen bewusst sind.

Bitte lassen Sie mich wissen, wenn ich etwas falsch rechne, aber meine Prognose für ein Jahr beträgt etwa 8,4.000 USD pro Haus (vorausgesetzt, es sind keine Wartungsarbeiten erforderlich).

Ich würde sagen, Ihr geschätzter Gewinn liegt auf der hohen Seite. Da Sie nicht in Ihren Markt involviert sind, wird es eine wilde Vermutung sein, aber ich würde erwarten, dass Sie einen Cashflow pro Haus und Jahr von näher an 7.000 $ erzielen. Vielleicht sogar noch niedriger angesichts Ihrer Unerfahrenheit. Einige Kosten, die Sie berücksichtigen müssen: Steuern, Versicherung, Leerstand, Reparaturen , CapEx, Hausverwaltung, Versorgungsunternehmen, Rasenpflege, Schneeräumung, HOA- Gebühren . Alles in allem erwarten Sie, dass 50 % Ihrer Mieteinnahmen für die Immobilie ausgegeben werden. Wenn Sie gut abschneiden, können Sie angenehm überrascht sein.

Versicherung – erhalten Sie einen Kostenvoranschlag von einem Versicherungsagenten, der mit Policen für Gewerbeimmobilien arbeitet. Siehe Kommentare unten bezüglich der Einarbeitung.

Steuern - wenn dies das Grundeinkommen für eine einfache LLC wäre, könnte es funktionieren, 25-40% zu schätzen und im Laufe der Zeit anzupassen. Mieteigentum ist eine ganz andere Perspektive. Finanzexperten, die sich auf Mietobjekte spezialisiert haben, wären eine gute Beratungsquelle und die Kosten wert. Siehe unten bezüglich der Einarbeitung.

Wertschätzung von Immobilien - nichts, worauf Sie sich bei bebauten Grundstücken verlassen können. Früher war es fast garantiert, dass die Wertsteigerung zumindest mit der Inflation Schritt hielt. Jetzt ist nicht einmal garantiert, dass die Immobilienwerte steigen. Nie war es so, aber die allgemeine Regel war, dass verbesserte Immobilien in gutem Zustand im Preis geschätzt wurden. Auch wenn die Immobilienwerte im Laufe der Zeit steigen, verlieren Mietobjekte an Wert. Tatsächlich können Sie bei Mietobjekten eine bestimmte Abschreibungsrate im Laufe der Zeit als Aufwand bei der Steuer geltend machen. Diese Abschreibung könnte bedeuten, dass Sie die Immobilie nach einigen Jahren für weniger verkaufen, als Sie für die Immobilie bezahlt haben, und Kapitalertragssteuern schulden, da Sie die Differenz zwischen dem abgeschriebenen Wert und dem Verkaufspreis schulden würden.

Bezogen auf Steuern sind lokale Codes. In einigen Bereichen benötigen Sie eine Immobilienverwaltungslizenz, um Gebäude mit mehr als einer bestimmten Anzahl von Einheiten zu verwalten.

Wenn Sie Mietobjekte besitzen, sollten Sie Ihr privates Finanzleben durch eine Eingliederung schützen. Gründen Sie ein Unternehmen. Das Unternehmen wird Eigentümer des Grundstücks und stellt Wartungspersonal oder Hausverwalter oder Sicherheitspersonal oder ähnliche Beschäftigungstätigkeiten ein. Das Unternehmen schließt die Versicherung ab und zahlt Steuern. Das Unternehmen kann Ihnen ein Gehalt zahlen. Unterm Strich können Sie also das Unternehmen alle Kosten zahlen lassen und alle Risiken übernehmen. Unter der Annahme, dass nach Abzug der Ausgaben noch Geld übrig ist, kann Ihnen das Unternehmen ein Managergehalt zahlen. Wenn also das Schlimmste passiert und ein Mieter sich unter der Dusche die Hüfte bricht und Sie auf EINE MILLION DOLLAR verklagt und gewinnt, bricht die Firma zusammen und Sie gehen weg. Sie könnten sogar zwei Unternehmen in Betracht ziehen. Einer, der die Immobilie besitzt und sie an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft vermietet.

TL;DR: Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem Versicherungsagenten beraten. Gleiches gilt für Steuern von einem Buchhalter. Lassen Sie sich als Hausverwalter ausbilden, wenn Ihre örtlichen Vorschriften dies erfordern (könnte sowieso eine gute Idee sein). Integrieren Sie und lassen Sie das Unternehmen alle Risiken übernehmen.

• Das Erreichen des Grenzsteuersatzes von 25 % bedeutet nicht, dass alle Ihre Einkünfte mit 25 % besteuert werden, sondern nur diejenigen, die die 15 %-Spitze überschreiten.

• Sie können alle Ausgaben für die Modernisierung oder Reparatur Ihrer Wohnungen abziehen, diese werden vom Einkommen abgezogen, bevor Steuern als Einkommen berechnet werden, sodass Sie wahrscheinlich in einem niedrigeren Grenzsteuersatz bleiben.

• Die Grundsteuer trifft Sie jährlich und die Kapitalertragssteuer trifft Sie, wenn Sie sie am Ende verkaufen.

Wenn Sie bereits Erfahrung mit diesem Geschäft in Ihrem Heimatland haben, dann klingt dies nach einer guten Option für Sie. Die einzige Warnung, die ich Ihnen geben würde, ist, einen Buchhalter zu finden, der Ihnen bei Ihren Steuern hilft, und für eine Beratung zu bezahlen, bevor Sie beginnen, damit Sie wissen, was Sie verfolgen müssen, um Ihre Steuerlast zu minimieren.