Ich bin völlig neu im Konzept von Investitionen und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Ich habe Nachforschungen zu Mietobjekten und negativem Cashflow angestellt, bin mir aber nicht sicher, wie ich tatsächlich messen soll, ob etwas eine gute Investition ist. Außerdem erwägen die meisten Beispiele den Kauf eines Hauses und gehen nicht davon aus, dass Sie das Haus bereits besitzen und den Abschluss, die Anzahlung usw. bezahlt haben.
Ich habe derzeit ein 15-jähriges Darlehen (noch 14 Jahre) für ein neu gebautes Haus, das ich für 274.000 mit 10 % Rabatt in der Nähe von Austin, Tx, gekauft habe.
Ich ziehe quer durchs Land in ein Haus mit wahrscheinlich 100-150.000 30-Jahres-Darlehen und weiß nicht, ob ich mein derzeitiges Haus vermieten oder verkaufen soll (der Makler denkt, ich kann es für 290.000 verkaufen und die Maklerkosten decken, um das zu bekommen, was ich bekomme letztes Jahr gezahlt).
Außerdem habe ich derzeit etwa 60.000 Schulden (Studentendarlehen, Auto und Kreditkarte).
Jeder, den ich kenne, sagt, ich solle es verkaufen, weil ich Schulden habe, die gegen mich arbeiten, und es wäre ein negativer Cashflow, aber nach dem, was ich gelesen habe, schätzt die Gegend von Austin 5 % und in höchstens 14 Jahren könnte ich bezahlt haben von zu Hause aus einen erheblichen Geldbetrag einbringen oder für einen erheblichen Betrag verkaufen.
Die Hypothek beträgt 2500 US-Dollar, die Miete würde etwa 1900 US-Dollar betragen und eine Mietverwaltungsgesellschaft würde etwa 250 US-Dollar pro Monat kosten. Ungefähr 1.100 $ fließen jeden Monat der Hypothek in Eigenkapital, 600 $ in Steuern und der Rest in Zinsen.
Könnte mir jemand helfen, mit Anlageimmobilien anzufangen und zu messen, ob etwas eine gute oder schlechte Idee ist (alle Empfehlungen, die ich erhalten habe, stammen von Leuten, die nicht in Mieten investieren).
Erstens, um für eine weitere Hypothek genehmigt zu werden, muss Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen in der Regel unter 43 % liegen. Um also einen Kredit von 150.000 mit Ihrer aktuellen Hypothek zu erhalten, müssten Sie ein Bruttoeinkommen von etwa 7.500 USD/Monat haben, ohne Ihre Schulden von 60.000 zu berücksichtigen. Wenn beispielsweise Ihre monatliche Zahlung für die 60.000 USD 500 USD/Monat beträgt, benötigen Sie monatlich brutto Einkommen von ~ $ 8.600. Sie werden Ihre potenziellen Mieteinnahmen nicht zählen, sie zählen normalerweise nur ~70% der Mieteinnahmen nach ~2 Jahren.
Wenn Sie nicht über einen beträchtlichen Notfallfonds verfügen, könnten Sie schnell in Schwierigkeiten geraten, Sie müssen darauf vorbereitet sein, Zeiten des Leerstands/der Nichtzahlung von Mietern und unerwartete Reparaturen abzudecken. Ein Marktabschwung könnte Sie bei Ihrer Miete unter Wasser setzen und gleichzeitig die Mieten senken, wodurch Sie eine noch größere Lücke zwischen Miete und Hypothek haben, die Sie monatlich abdecken müssen.
Was die Vermietung angeht, ist eine Verwaltungsgesellschaft in der Regel eine Menge Gemeinkosten für nicht viel Wert. Abgesehen davon, dass sie einen Mieter finden, tätigen sie nur die Anrufe, die Sie bei lokalen Unternehmen tätigen würden, um die Dinge zu reparieren, und Sie bezahlen die Rechnung. Ohne anständigen Cashflow ist es viel schwieriger, die Kosten der Verwaltungsgesellschaft zu rechtfertigen, aber die Zahlung für die Verwaltung ist auch schwerer zu vermeiden, wenn Sie nicht in der Nähe Ihrer Mietwohnung wohnen. Ich persönlich würde nicht empfehlen, mit Fernmieten anzufangen, aber das heißt nicht, dass es nicht funktionieren kann.
Austin wird wahrscheinlich noch eine Weile ein wachstumsstarkes Gebiet bleiben, aber es gibt keine Garantien. Wenn Sie beträchtliche Ersparnisse und Einkommen haben, kann es sich lohnen, das Haus als Mietobjekt zu behalten, aber mit 60.000 Studentendarlehen/Auto-/Kreditkartenschulden scheint es wahrscheinlich, dass Sie nicht in einer guten Position sind auf das Risiko.
Die einfache Regel lautet: Addieren Sie alle Ihre Kosten, addieren Sie alle Ihre Einnahmen und ziehen Sie die Kosten von den Einnahmen ab, um das Nettoeinkommen zu erhalten. Teilen Sie dann das Nettoeinkommen durch den investierten Betrag, um die Rendite zu erhalten.
Im Prinzip einfach. Ein kleiner Haken ist, dass es oft viele Nummern gibt und es schwierig sein kann, alle im Auge zu behalten. Wenn Sie über eine geplante zukünftige Investition sprechen, denken Sie vielleicht nicht an alle relevanten Zahlen, die auftauchen könnten. Ein noch größerer Haken ist, dass viele der Zahlen im Voraus nicht bekannt sind und nur geschätzt werden können.
Sie sagen zum Beispiel, dass der Markt in Ihrer Gegend steigt und Sie das Haus in ein paar Jahren mit einem erheblichen Gewinn verkaufen könnten. Aber was ist, wenn dies nicht geschieht? Was ist, wenn es zu einer Pleite kommt und der Marktwert Ihrer Immobilie sinkt? Etc für alle Ihre Kosten und Einnahmen.
Sie erkennen an, dass es einen negativen Cashflow geben wird, also kann dies möglicherweise nur funktionieren, wenn der Cashflow irgendwann in der Zukunft positiv wird. Ich denke, was Sie im Sinn haben, ist, dass die Marktwerte steigen werden, sodass Sie das Haus mit einem erheblichen Gewinn verkaufen können. Oder Sie können die Hypothek abbezahlen und so Ihre Ausgaben reduzieren. Oder die Mieten steigen. Usw.
Ich fürchte, Sie unterschätzen das Ausmaß des negativen Cashflows grob. Haben Sie daran gedacht, dass Sie möglicherweise längere Zeit ohne Mieter haben, also werden Sie immer noch die Hypothek bezahlen, Sie müssen zumindest einige minimale Nebenkosten zahlen, damit das Licht an bleibt und die Rohre im Winter nicht einfrieren, müssen Sie jemanden bezahlen den Rasen mähen und andere kleinere Unterhaltsarbeiten erledigen, während Sie kein Einkommen haben.
Bei einem Mietobjekt ist die Instandhaltung ein erheblicher Kostenfaktor. Es wird wahrscheinlich einen ständigen Strom kleinerer (und größerer) Wartungsprobleme geben, von einem verstopften Abfluss bis zum Ausfall des Ofens oder der Klimaanlage, für deren Reparatur Sie verantwortlich sind.
Sie können einen Mieter bekommen, der die Wohnung verwüstet. Ich hatte einen Mieter, der 10.000 Dollar Schaden anrichtete. Natürlich kannst du sie verklagen. Viel Glück, Geld zu bekommen.
Es ist ein großes Gewirr, weil Sie auch steuerliche Konsequenzen berücksichtigen müssen.
Im Moment erhalten Sie einen Steuerabzug für die Zinsen und Steuern, die Sie auf die Note zahlen. Dies ist derzeit ein Großteil der Hypothekenzahlung. Dieser Steuerabzug ersetzt Ihren Standardabzug von, wenn ich mich erinnere, 12.000 $ im neuen Steuercode, also helfen Ihnen die ersten 12.000 $ der Gesamtabzüge nicht. Aber daran werden Sie mit einer Hypothek dieser Größenordnung recht schnell vorbeifliegen.
Dies wird direkt von der Spitze Ihrer Steuern abgezogen, sodass Ihre inkrementelle Steuerklasse (28 %) sowie die staatliche Steuer in Ihrem zukünftigen Bundesstaat, die in Kalifornien 11,2 % betragen kann, „erstattet“ werden. Das sind 39,2 % für einen Kalifornier, also sagen wir, 40 % Ihrer Hypothekenzahlung (1000 US-Dollar) fließen am Ende des Jahres als Cashback an Sie zurück, wenn Sie Ihre Steuerrückerstattung erhalten. (Sie können dies beschleunigen, indem Sie Ihre Ausnahmen anpassen). Sie erhalten diesen Abzug bereits, auch wenn Sie es möglicherweise nicht bemerken .
Sie können die meisten gewöhnlichen Ausgaben Ihres Hauses nicht abziehen . Jetzt, wenn es zu Mietobjekten wird, können Sie . Das heißt, Sie können auch abziehen:
Sie erhalten effektiv einen Rabatt von 30-40 % auf diese Beträge, wenn Sie Vermieter sind. Es verändert also die Wirtschaftlichkeit erheblich und macht viele Immobilien rentabel, wenn sie es sonst nicht wären.
Angenommen, Sie haben Ihr Einkommen bereits abzüglich Ihrer Ausgaben berechnet (was stimmen muss, da Sie wissen, dass Sie einen negativen Cashflow haben), dann ist die Formel eigentlich einfach:
Addieren Sie das Eigenkapital, das Sie verdienen, zu Ihrem Einkommen.
Eigenkapital besteht aus zwei Teilen:
Die Berechnung von Nr. 1 ist einfach: Wenn Sie eine Hypothek mit festem Zinssatz haben, sehen Sie sich die Tilgungstabelle an, um Ihre Hauptzahlungen zu sehen, und fügen Sie diese zu den Mieteinnahmen hinzu. Für Nr. 2 ist Wertschätzung schwieriger festzunageln, aber es hört sich so an, als hätten Sie es bereits recherchiert und fühlen sich mit 5 % wohl. Nehmen Sie den aktuellen Wert Ihres Hauses, multiplizieren Sie ihn mit 5 % und addieren Sie das zum Jahreseinkommen.
Hart CO
Peter B.