Wie genau kann ich von der linearen Abschreibung meiner Immobilie profitieren?

Sie profitieren von der Abschreibung, weil sie Ihr zu versteuerndes Einkommen mindert. Der grundlegende Barwert der Abschreibung ist Abschreibung mal Grenzsteuersatz = Barvorteil.

Wie kann ich in der Steuersaison von meinem Abzug in Höhe von 4.092,92 USD profitieren?

• Es mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Wenn 5.481,60 $ Ihr zu versteuerndes Einkommen vor Abschreibung ist (HINWEIS: NOI und zu versteuerndes Einkommen SIND NICHT DAS GLEICHE. Ich werde dies nur zu Veranschaulichungszwecken verwenden) und 35 % Ihr effektiver Steuersatz ist (ich werde der Einfachheit halber so tun, als wären Grenz- und effektive Steuern hier gleich). ), dann zahlen Sie 1.918,56 $ an Steuern. Sobald Sie die Abschreibung abziehen, betragen Ihre Steuern (5.481,60 USD minus 4.092,92 USD) mal 35 % = 486,04 USD Steuern. Durch die Abschreibung wurden Steuern in Höhe von 1.432,52 USD eingespart, was der Grundformel in der ersten Zeile entspricht: Abschreibung mal Steuersatz = Barwert.

Bedeutet das nach dem Abzug, dass ich tatsächlich etwas Geld vom IRS bekommen kann?

• Die Abschreibung ist nur ein kleiner Teil dieser Frage. Wenn Sie ein positives steuerpflichtiges Einkommen haben, lautet die relevante Frage für eine IRS-Rückerstattung, ob Sie die Steuern für das Jahr zu viel oder zu wenig gezahlt haben. Wenn Sie im obigen Beispiel 486 US-Dollar an Steuern schulden, aber das ganze Jahr über 1000 US-Dollar an die IRS gezahlt haben, erhalten Sie eine Rückerstattung von 514 US-Dollar. Wenn Sie im Jahr nur 200 $ an die IRS gezahlt haben, schulden Sie ihnen auch mit der Abschreibung noch 286 $. Wenn Sie für das Jahr ein negatives steuerpflichtiges Einkommen haben, schulden Sie für dieses Jahr nur 0 US-Dollar an Steuern.

Und wenn ich etwas Geld vom IRS bekomme, würde dies mein annualisiertes Nettoeinkommen erhöhen?

• Nicht wirklich, das Nettoeinkommen ist ein Buchhaltungskonzept, das immer nach den tatsächlichen Steuern berechnet wird. Wenn Sie das Nettoeinkommen falsch mit zu hohen Steuern berechnet haben und dann eine Rückerstattung erhalten haben, müssen Sie wahrscheinlich Ihre Buchhaltung mit den tatsächlich gezahlten Steuern aktualisieren und erhalten ein neues Nettoeinkommen. Wenn sich Ihr Nettoeinkommen nach Steuern ändert, liegt dies jedoch im Grunde daran, dass Sie es falsch berechnet haben, und nicht daran, dass sich eine IRS-Rückerstattung buchstäblich auf das Nettoeinkommen auswirkt.

Ein paar Probleme mit Elementen in Ihrer Frage:

• Wie in einem Kommentar erwähnt, basiert die Höhe der Abschreibung auf dem Wert der Verbesserungen, nicht auf dem Grundstück.

• Der LTV spielt bei der Berechnung der Abschreibungshöhe keine Rolle.

• Bei der Berechnung Ihrer Steuern reduziert der Betrag Ihrer monatlichen Zahlung, der zur Rückzahlung des Kapitals verwendet wird, Ihre Steuern nicht.

Aus diesem letzten Punkt ist die Abschreibung wichtig. Wenn Sie keine Abschreibungen hätten, könnten Sie jeden Monat Geld verlieren, aber aus Sicht des IRS immer noch steuerpflichtiges Einkommen haben.

Da Sie ausdrücklich "lineare Abschreibung" sagen, ist nicht klar, ob Sie nach der Abschreibung im Allgemeinen fragen oder fragen, ob die lineare Version speziell anders wirkt. Die Abschreibung im Allgemeinen wird oft als Verringerung Ihres steuerpflichtigen Einkommens bezeichnet, genauer gesagt, sie verschiebt Ihr steuerpflichtiges Einkommen. Die Abschreibung reduziert die Kostenbasis Ihres Vermögenswerts, sodass beim Verkauf der Betrag des Verkaufspreises, der als „Gewinn“ gilt, erhöht wird.

Die Abschreibung ist ein Abzug von Ihrem Einkommen, keine Gutschrift. Das heißt, es ist kein Geld, das Sie vom IRS bekommen, zumindest nicht direkt. Niedrigeres steuerpflichtiges Einkommen bedeutet niedrigere Steuern, und wenn Sie bereits mehr bezahlt haben, als Sie schulden, erhalten Sie möglicherweise eine Rückerstattung, aber das unterscheidet sich davon, dass der IRS Ihnen nur den Betrag der Abschreibung mitteilt. Da die Abschreibung größer ist als Ihr Nettoeinkommen, können Sie nicht vollständig davon profitieren. Möglicherweise können Sie den Verlust mit Ihren anderen Einkünften geltend machen und/oder den Verlust vortragen. Welche Möglichkeiten Sie hier haben, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Der Wertverlust Ihres Vermögens ist eine Ausgabe, daher ist es etwas irreführend, Ihr Nettoeinkommen nach Ausgaben anzugeben, wenn darin keine Abschreibungen enthalten sind. Die steuerliche Abschreibung entspricht natürlich nicht unbedingt der tatsächlichen Minderung des Marktwerts, aber bei der Berechnung des Gewinns sollten Sie die „tatsächliche“ Abschreibung berücksichtigen. Ihre errechnete Abschreibung beträgt mehr als das Vierfache Ihres Nettoeinkommens, was Ihnen zu denken geben sollte. Nochmals, das sind nicht unbedingt alle „echten“ Kosten, aber ein Teil davon ist es. Sie sollten ernsthaft überlegen, ob Sie tatsächlich einen Gewinn erzielen, zumal es möglicherweise andere Ausgaben gibt, die Sie nicht in Betracht ziehen.

Außerdem verstehe ich die Zeile nicht

(LTV * Kaufpreis) / 27,5 = 4.092,92 $ Abschreibung

Sie geben den LTV mit 0,8 und den Kaufpreis mit 72.500 $ an, und ich berechne 0,8 * 72.500 $/27,5 mit 2.1091 $.