Ich habe kürzlich ein brandneues Haus als Mietobjekt in Syracuse, NY, gekauft:
Price: $200,000
Down payment: $40,000 (20%)
Monthly payment: $1,500-1,600 a month (~$800 mortgage + ~$700 for taxes)
Price I pay for agent to find a tenant: $1,000
Rent: $2,100
FYI Syracuse Steuern sind extrem hoch:
The tax rate for the village of East Syracuse is $15.22 – the highest for all villages in Central New York and 16th among villages in the state. Add to that school, county and town taxes and the total rate for village homeowners is $46.70.
Da es sich jedoch um ein brandneues Zuhause handelt, sind die Steuern für das erste Jahr des Hauses extrem niedrig, da sie auf dem Grundstückswert basieren. was bedeutet, dass ich für 6 Monate so ziemlich eine "freie Fahrt" bei den Steuern bekommen habe. Dies brachte eine Rendite von etwa 5.000 zurück.
Wird mein Cashflow basierend auf meinen Zahlen als anständig angesehen? Ich frage, weil dies meine erste Immobilieninvestition war und ich nicht wirklich weiß, was als „gut“ gilt. Mein Agent versucht, mir eine andere Wohnung zu verkaufen, die teurer ist, aber eine ähnliche Rendite erzielt (nagelneues Haus, 250.000-260.000 USD, Miete für 2400 USD, monatliche Zahlung würde 1800 USD betragen, kostenlose Steuern in den ersten 6 Monaten), und ich bin mir nicht sicher ob diese Zahlen gut sind.
Was mich stört sind die Steuern. Der monatliche Cashflow ist gleich, aber die monatliche Zahlung ist höher. Dies ist jedoch angeblich das "heißeste" Viertel in Syrakus, daher wäre es (laut ihm) leicht zu mieten.
Jeder Rat wäre willkommen. Danke!
Okay, also werde ich diese Antwort in ein paar Abschnitte unterteilen:
Okay, also das Wichtigste zuerst. Haben Sie ein gutes Geschäft gemacht? Dies ist aus mehreren Gründen schwierig zu beantworten. Erstens ist ein guter Deal relativ zu den Zielen des Käufers. Wenn Sie versuchen, einen Vermögenswert zu kaufen, der passives Einkommen bietet, haben Sie vielleicht Ihr Ziel erreicht und ein gutes Geschäft gemacht. Wenn Sie versuchen, einen Vermögenswert zu kaufen, der langfristiges Wachstum bietet, und Sie über dem Marktpreis gekauft haben (ich spekuliere natürlich), dann haben Sie möglicherweise ein schlechtes Geschäft gemacht.
Wie stellen Sie also fest, ob Sie ein gutes Geschäft gemacht haben?
Entspricht Ihr „Bruttomietmultiplikator“ diesem oder ist er kleiner als der durchschnittliche GRM in Ihrer Gegend? Je niedriger desto besser.
Wie verwenden Sie also den GRM, um festzustellen, ob Sie ein gutes Geschäft machen? Teilen Sie Ihren Kaufpreis durch den durchschnittlichen GRM der Stadt (oder des Gebiets) und das sagt Ihnen, was Sie jährlich an Miete bekommen sollten. Sie können den GRM auch verwenden, um festzustellen, ob ein zukünftiger Kauf über- oder unterbewertet ist. Ersetzen Sie einfach den Kaufpreis durch den geforderten Preis.
Okay, das sind also die Tools, mit denen Sie entscheiden können, ob Sie ein schlechtes Geschäft gemacht haben oder nicht. Es gibt sozusagen viele Möglichkeiten, eine Katze zu häuten. Dies sind die Tools, die ich verwende, BEVOR ich ein Haus kaufe. Viele Menschen sind klug und ärgerlich. Nehmen Sie sich Zeit, wenn Sie große Einkäufe tätigen. Es ist in Ordnung , PASS zu sagen .
Okay, als Nächstes sehen Sie sich diesen Neukauf an. Die wichtigste Regel bei der Arbeit in einem Franchise-Unternehmen lautet: Eröffnen Sie kein zweites Geschäft, bis Sie ein perfektes Arbeitsmodell haben, von dem Sie ausgehen können. Wenn Sie noch nie eine Steuererklärung für Ihre aktuelle Miete abgeben mussten. Dann müssen Sie warten. Wenn Sie Ihre lokalen und staatlichen Mietgesetze noch nie gelesen haben. Dann müssen Sie warten. Wenn Sie noch nie eine Veranstaltung vorzeitig verlassen mussten, mitten in der Nacht aufwachen oder während eines Dates eine SMS von einem Ihrer Mieter erhalten haben. DANN MÜSSEN SIE WARTEN . Gib ihm ein oder zwei Jahre. Lernen Sie einfach das Unbekannte über Mietobjekte. Verwenden Sie Ihren ersten als Testumgebung. Es ist viel billiger, als wenn Sie einen schweren Fehler machen und es über mehrere Eigenschaften rollen.
Abschließend überlasse ich es Ihnen. Niemand auf dieser Seite, mich eingeschlossen, weiß alles, was es über Immobilien zu wissen gibt. Jeder, der das behauptet, schickt seinen Hintern weg. Dies ist ein komplexes KOMPLEXES Geschäft. Es gibt immer etwas zu lernen, und wenn Sie nicht die Leidenschaft haben, weiter zu lernen, geben Sie es an jemanden weiter, der es tut. Es gibt Steuerrecht, Mietrecht, Stadtreparaturrecht, Vertragsrecht, und das schließt nicht einmal die Dinge ein, mit denen Sie Geld verdienen, wie z.
Bitte nimm dir etwas Zeit und geh raus und lerne.
Viel Glück! -AR
Deine Frage ist mir etwas unheimlich. Sie weisen eine Miete von 2100 $ aus, und nehmen wir einmal an, das sind 100 %, dh niemals eine freie Stelle. (Die Faustregel lautet 10 % Leerstand. Je nach Gebiet kann ein Mieter ein Jahr bleiben, aber wenn er abreist, müssen Sie möglicherweise ein wenig Wartung durchführen und verlieren 2 Monatsmieten.)
Sie zählen die Hypothek und die Steuern und bleiben mit 500 $/Monat übrig. Wo ist die Liste der laufenden Ausgaben?
Ich schlage vor, Sie überweisen diese 500 $/Monat auf ein separates Konto und lassen uns in einem Jahr wissen, ob noch etwas übrig ist.
Zu Anthonys Punkt. Ich stimme zu 100% zu, niemand kann dir alles sagen, was du wissen musst. Aber was auch immer meine oder seine Antwort sein mag, andere Mitglieder mit Erfahrung (ähnlich oder anders) werden dazu beitragen, und am Ende haben Sie einen großartigen Überblick. Die Wahrheit ist, dass es für mich einfach ist, hier zu sitzen und zu sehen, was Ihnen vielleicht entgeht. Übrigens, wenn Sie sich die "Faustregeln" ansehen, werden sie Ihnen den Kopf verdrehen. Es gibt Leute, die sagen, das Ziel sei eine Miete von 2 % des Hauswerts. Aber es gibt Märkte, wo dies niemals passieren wird. Es gibt eine andere Regel, die besagt, dass die Ausgaben (außer Mortalität/Steuern) mit 50 % der Miete geplant werden sollten, dh Sie sollten 1000 $/Monat für langfristige Ausgaben beiseite legen. Das neue Haus wird natürlich niedriger sein, aber in den Jahren nach dem 10. Jahr oder so wird diese Zahl allmählich vernünftig aussehen.
Keschlam
ESP