Im Jahr 2009 kaufte ich als Erstkäufer ein kleines (850 Quadratfuß) Haus über ein FHA-Darlehen. Später, im Jahr 2013, hatte ich einen verrückten Monat, in dem ich einen Job außerhalb des Staates annahm und sofort erfuhr, dass meine Ehe vorbei war. Ich entschied, dass der Wechsel des Ortes gut wäre, also machte ich mit dem neuen Job weiter, änderte meine Hausratversicherung in eine Vermieterpolice und zog ins Ausland. Damals war ich auf den Umzug unvorbereitet und ließ einiges an Vermögen zurück. Ungefähr 6 Monate später erlaubte ich einem Freund, in mein leerstehendes Haus einzuziehen; Für ihn war es ein günstiges, flexibles Arrangement, mit dem er seine Finanzen aufbessern konnte, und für mich bekam ich einen Hausmeister für mein Vermögen und eine kleine Miete. Er bezahlt mich wie ein Mitbewohner und übernimmt etwas mehr als die Hälfte der Hypothekenzahlung.
Wir haben diese Regelung seit etwa 2 Jahren. Ich bin mir sicher, dass ich mit der Versicherung (Vermieterpolice) einverstanden bin, und mein Staat / Landkreis (MO / Greene) unterscheidet nicht zwischen Eigennutzern oder nicht ... Wohnen wird in eine Richtung besteuert, Gewerbe in eine andere. Ich habe angerufen und das bestätigt. Außerdem wurde mir von meinem Kreditgeber mitgeteilt und ich habe auch gelesen, dass meine Hypothek es mir ermöglicht, das Haus zu vermieten, nachdem ich für die erforderliche Zeit darin gelebt habe, die ich habe. Ich bin mir also relativ sicher, dass meine Anordnung konform ist.
Das bringt mich jetzt dazu. Im Laufe der Zeit habe ich genug kleine Verbesserungen am Haus vorgenommen, um mir eine Meinung zu bilden, dass es in einem schlechten Zustand ist und überarbeitet werden muss.
Einige Beispiele. 1) Es hat drei Lagen Schindeln..! 2) Es muss die Schalttafel aktualisiert werden, was das Bewegen des Wetterkopfes erfordert! 3) Es gibt Hinweise auf eine gewisse Setzung – teilweise aufgrund des Gewichts von drei Schindelschichten, da bin ich mir sicher – und ich vermute, dass dies eine Fundamentwartung erfordert, hoffentlich nur fünf oder sechs gut platzierte Schraubenwinden, aber möglicherweise schlimmer . Schließlich, wenn Fundamentarbeiten einige Bereiche außerhalb der Ebene reparieren, 4) wird eine neue Vordertür benötigt, da sie gehackt wurde, um den wackeligen Rahmen aufzunehmen. Ich bin mir sicher, dass Fundamentarbeiten auch zu einer Reihe kleinerer Probleme führen werden ... Trockenbaunahtrisse, Fugenrisse, Anstriche usw.
Obwohl ich es ehrlich gesagt vorziehen würde, es zu verkaufen und fertig zu sein, nehmen wir an, das ist nicht auf dem Tisch ... wenn ich aus keinem anderen Grund bereit bin, meinen Freund obdachlos zu machen.
Meine Frage ist also, sollte ich dies nicht mehr als persönliches Vermögen behandeln und anfangen, es als Anlageobjekt zu behandeln? (Wäre es ein Problem, dass mein Freund keine marktgerechte Miete zahlen könnte?)
Falls es darauf ankommt, mein Darlehen betrug 62.000; Das Haus hat einen Wert von 59,5, und ich bin bei 49720, die auf dem Zettel verbleiben.
Ich fürchte, die Arbeitskosten sind lächerlich im Vergleich zum Wert der Immobilie, aber im Gegensatz zu einem abgenutzten Auto kann man es nicht einfach verschrotten und weggehen. Wenn die Umwandlung in eine echte Miete nicht meine beste Option ist, würde ich mich über alternative Ideen freuen, die ich nicht in Betracht gezogen habe.
Ich denke, Sie haben hier möglicherweise ein erhebliches Missverständnis. Sie vermieten Ihre Immobilie nun seit zwei Jahren. Es gibt keine spezielle „Mitbewohner“-Klausel in der Abgabenordnung; Mitbewohner sind Mieter, und die Miete, die sie zahlen, sind Mieteinnahmen. (Wenn sie Mitbewohner in einer Immobilie wären, die Sie beide von einem Dritten gemietet haben, wäre das anders.)
Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in Publikation 527, Kapitel 4 (Suche nach „Renting Part of Property“). Du solltest sein:
Sie können auch den Abschnitt „Nicht gewinnbringend vermieten“ in Betracht ziehen, der vielleicht näher an dem liegt, was Sie tatsächlich denken – der Wechsel von „Nicht gewinnorientiert vermieten“ zu „Vermieten gewinnbringend“. Nicht gewinnbringend vermietet bedeutet, dass Sie Ihre 1040 im Gegensatz zur Einreichung von Anhang E melden können, aber es bedeutet, dass Sie tatsächlich keinen Gewinn erzielen müssen (und denken Sie daran, dass ein Teil des Geldes, das für die Zahlung der Hypothek verwendet wird, auf dieser Seite nicht abzugsfähig ist von Dingen, da es Ihr Eigentum ist und Sie dieses Geld vermutlich zurückbekommen, wenn Sie es verkaufen).
Wenn Sie danach fragen , klingt es, als wäre es nur eine Frage des Geldes. Wirst du anfangen, Geld zu verdienen? Oder werden Sie anfangen, genügend bedeutende Upgrades/etc. um den Steuerabzug zu rechtfertigen? Sie sollten die tatsächlichen, spezifischen Zahlen sorgfältig abwägen, wahrscheinlich mit Hilfe eines Wirtschaftsprüfers, der mit dieser Art von Situation vertraut ist, und dann die Entscheidung treffen, die Ihnen das beste Ergebnis liefert (wobei zu berücksichtigen ist, dass es möglicherweise langfristige Auswirkungen von Wechsel von gemeinnütziger zu gewinnorientierter Vermietung).
Ich habe keine direkte Antwort für Sie, aber hier sind einige andere Dinge, die Sie in Betracht ziehen könnten, um Ihnen bei der Entscheidung über eine Vorgehensweise zusätzlich zu Joes Notiz über die Konsultation eines CPA zu helfen ...
Holen Sie sich ein paar Auftragnehmer, die sich den Ort ansehen und Ihnen einige Angebote für die erforderlichen Arbeiten unterbreiten. Die meisten tun dies kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr. Alles über den Umfang und die Kosten von Reparaturen ist reines Schätzen, bis Sie einige feste Zahlen haben.
Sie könnten auch erwägen, eine aktuelle Bewertung einzuholen, insbesondere wenn Sie jemanden finden, der bereit ist, Ihnen auch eine Schätzung „nach Verbesserungen“ zu geben. Der Wohnungsmarkt hat in den letzten paar Jahren stark geschwankt, Ihr aktueller Wert hat sich möglicherweise erheblich von dem entfernt, wo Sie ihn vermuten, wenn Sie dies in letzter Zeit nicht getan haben. Sie müssen definitiv für diesen Service bezahlen, ich würde ungefähr 500 Dollar schätzen, basierend auf einem, den ich vor ein paar Monaten in St. Louis bekommen habe.
Sie können auch erwägen, sich an eine lokale Immobilienverwaltungsgesellschaft zu wenden, um herauszufinden, wo Sie ihrer Meinung nach in den Bereich des aktuellen Mietmarktes fallen würden und welche Verbesserungen sie empfehlen würden.
Wahrscheinlich möchten Sie vor Ort sein, um mit einer der oben genannten Personen über die von ihnen vorgeschlagene Arbeit und Ihre beabsichtigten Ziele zu sprechen, also kalkulieren Sie Reisekosten und Zeit in Ihre Bewertung ein.
Da eine Ihrer bekannten Bedenken der Zustand des Daches war, kann ich Ihnen sagen, dass Sie in St. Louis County und dem Datenblatt für die meisten Schindelhersteller auf zwei Schichten Schindeln beschränkt sind, dann soll das Dach abgezogen werden und aus dem rohen Holz erneuert. Ich persönlich mache nicht einmal die zweite Schicht, ich gehe immer zum nackten Holz und fange von vorne an, wenn es mir aus keinem anderen Grund gibt, als dass es mir die Möglichkeit gibt, das Deck zu inspizieren und kleinere Problembereiche zu beheben, bevor sie zu großen Problemen werden. Ich kenne Greene County nicht, um zu wissen, wie die örtlichen Vorschriften aussehen, aber die Chancen stehen gut, dass der Schindelhersteller bei dieser Installation keine Garantie einhält.
Ein weiterer potenzieller Fallstrick, der da draußen lauern könnte, ist, dass Ihr Ex möglicherweise immer noch einen Anspruch auf das Haus hat, wenn Sie es verkaufen. Ich kenne die Regeln in Missouri nicht auswendig, aber dort, wo ich aufgewachsen bin (mit meiner Familie im Immobilien- und Eigentumsversicherungsgeschäft), gab es ein Gesetz über Homestead-Rechte. Wenn ein Ehepartner auch nur eine Nacht in einer Immobilie verbrachte, hatte er ein Interesse daran und es musste eine ausdrückliche Verzichtserklärung unterzeichnet werden, um dieses Interesse freizugeben. Überprüfen Sie Ihre Scheidungsvereinbarung und/oder wenden Sie sich an Ihren Anwalt, um Ihren diesbezüglichen Status zu bestätigen.
Berücksichtigen Sie auch die Möglichkeit, Ihre Hypothek zu refinanzieren, um entweder die Zahlung zu reduzieren oder Mittel für die Verbesserungen/Reparaturen zu erhalten.
Schlussbemerkung: Ich verstehe, dass ich einem Freund helfen möchte (ich habe ähnliche Dinge öfter getan, als ich zählen kann), aber schauen Sie sich die Situation ernsthaft an und sehen Sie, ob Sie die Miete oder andere Entschädigung nicht auf das Niveau der bringen können Hypothek zumindest.
Sie haben erwähnt, dass Sie noch Gegenstände auf dem Grundstück haben, was würde eine Lagereinheit für diese Gegenstände kosten? In Bezug auf das Jonglieren mit den Zahlen könnten Sie diesen Wert möglicherweise als Rechtfertigung verwenden, um die Freundesmiete problemlos als Hausmeistergebühr anzupassen. (Überprüfen Sie mit Ihrem CPA)
Sprechen Sie mit dem Freund und finden Sie heraus, ob es andere Teile des Jobs gibt, die er bereit und in der Lage wäre, als Gegenleistung für die reduzierte Miete zu übernehmen (stellen Sie sicher, dass Sie bei einer solchen Vereinbarung zumindest einen einfachen Vertrag haben).
Oder wenn keiner der oben genannten Punkte ausreicht, um die Zahlen auszugleichen, prüfen Sie, ob sie bereit wären, einen echten Mitbewohner einzustellen, um den Unterschied auszugleichen.
Jo
Bryan
elrobis
Jo
elrobis
elrobis
Jo